차선과차악사이

공유자의 우선매수권은,

경매대상부동산이 다수의 소유자가 소유한 물건이면서, 부분소유자의 지분만이 경매로 나온 경우에,

다른 부분소유자(지분자)가 최고가신고인과 같은 가격으로 우선매수할 수 있는 권리입니다.

공유자우선매수권을 주는 이유는,

공유자라고 하면, 일반적으로 공동으로 상속을 받은 부동산 이거나, 혹은 공동으로 공독목적에 의해서 구입한 부동산이라는 근거로,

타인과 함께 소유하게 되면, 분쟁의 소지가 될 수 있고, 원래의 목적에서 벗어날 가능성이 있기 때문이라고 생각합니다.

공유자우선매수 신고는,

집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다. 

공유자가 공유자우선매수 신고를 하게 되면, 

최고가매수인은 차순위매수인지위를 가지게 되며, 이를 포기할 수도 있습니다. 

다수의 공유자가 공유자우선매수 신고를 동시에 하게 되면, 그 지분의 높은 공유자에게 권리를 줍니다.

공유자우선매수권은 공유자에게 많은 권리를 부여하는 제도입니다.

비공개입찰을하는 법원에서, 최고가가 판결된 부동산을 그 가격으로 살 의향이 있는지 물어보는 것이기 때문이죠. 

따라서,

입찰자가 없고, 유찰이 되는 경우가 많습니다.

(낙찰되어도 매력이 있는 부동산의 경우에는 매입되는 경우가 낮기 때문이죠)

이러한 경우를 노리고,

공유자들이 공유자매수신청을 했다가 포기하는 것을 반복하여, 유찰시키려는 시도가 있었는데,

이러한 이유로 공유자 매수신청은 1회로 한정하고 있는 것이 지금의 실정입니다.

이 단순해 보이는 논리로,

경매를 통해 빈틈을 노릴 수 있는 경우도 생긴다는 사실~!!

경매로 부동산을 매입하는 이유는 리스크를 지고 명도라는 어려운 관문을 통과해야 함에도 불구하고,

그 만큼 혹은 그 이상으로 저렴하게 매입하여, 시세 차익을 얻기 위한 것이 목적일 것입니다.

경매로 부동산을 매입할 경우에, 낙찰가와 별개로 비용이 들어가는 부분이 있습니다. 

따라서, 낙찰가를 결정할 때는 추가적으로 들어가는 비용을 모두 포함 시킨 후의 금액으로 계산해야 하는데요.

그런비용 들은,

낙찰 후 소멸되지 않는 권리를 정리할 비용, 명도/집행비용, 예상 수리비 그리고 체납관리비 등 일것입니다.

오늘은 체납관리비에 관해서 이야기 하려고 합니다. 

체납관리비 중에서 공용부분에 대한 체납관리비만 해당 됩니다.

(대법원 2006.6.29 선고 2004다3598 판결)에서

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법류 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력)

"공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다."에 근거하여,

그 특별승계인인 낙찰자가 공유부분에 대해서는 체납관리비를 승계하여 납부하여야 합니다. 

좀 풀어서 쉽게 이야기 하자면,

경매를 통해서 미납되어 있던, 전기세, 수도세 등등은 공공기간에서 이전의 소유자에게 채권을 확정하여 요구할 수 있는 권력이 되지만,

공공건물 즉, 아파트는 공동상가의 경우에는 채권자가 공동관리비를 미납하는 경우 공유자들이 피해를 보게 되기때문에,

공용부분에 대해서는 승계인이 그 공유부분에 대한 체납관리비를 납부하게 하여, 선의의 피해자를 없애기 위한 취지라고 생각합니다.

(특별승계인은 승계이전에 이러한 사실을 알 수 있기 때문에, 공유자들보다는 악의에 가깝다고 볼 수 있겠다.)

(법에서는 선의는 원래 사실을 모르는 사람, 악의는 사실을 알았던 사람으로 구분합니다. 심성이 아니에요~^^)

공동건물에서 공용부분과 전유부분을 구분해 보자면,

공용부분은 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용부분 난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비, 일체의 일반관리비 등이고

전유부분은 전기료, 수도료, 하수도료, 세대난방비, 급탕료, TV수신비 등 개인이 사용하는 영역으로 보면 되겠습니다. 

또 같은 상기와 같은 판례에서,

관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체남된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공유부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. 라고 하여 습니다.

이 역시, 풀어서 이야기 해보자면,

연체료의 경우에는 특별승계인인 낙찰자가 납부하지 않으면서, 다른 공유자가 피해를 보는 부분이 아니고, 납부하지 않는 공유자에 대한 일종의 위약벌이라서, 낙찰자는 연체료 부분에 대해서는 납부하지 않아도 된다는 것입니다.

체납한 관리비를 이야기 할때 마직막으로 이야기 하는 부분이 3년의 소멸시효입니다.

(대법원 2007.2.22 선고 2005다65821 판결)에서,

민법 제163조(3년의단기소멸시효) 다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다.에서

체납한 관리비의 경우는 1개월 단위로 지급해야 하는 경우이므로

제1호의 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권에 해당되어

3년이 지난 체납 관리비에 대해서는 부담하지 않다도 된다고 하였습니다.

하지만, (대법원 2015.5.28. 선고 2014다81474 판결)에서,

집합건물의 관리를 위임받은 주체가 체납한 관리에 대하여, 전소유자를 상대로 체납관리비 청구의 소를 제기하여 승소판결을 받으며,

3년의 소멸시효 중단의 효력이 발생하고,

민법 제169조(시효중단의 효력) 시효의 중단은 당사자 및 그 승계인간에만 효력이 있다.에서,

판례는, 당사자라 함은 중단행위에 관여한 당사자를 가리키고, 승계인이라 함은 시효중단에 관여한 당사자로부터 중단의 효과를 받는 권리 또는 의무를 그 중단 효과 발생 이후에 승꼐한 자를 뜻하며 포괄승계인은 물론 특정승계인도 이에 포함된다고 하였습니다.

따라서, 3년이 지난 체납관리비라고 할지라도, 관리주체가 판결로 채권을 확보하면, 

특별승계인인 낙찰자는 소멸시효 중단의 효력 또한 승계하게 되기 때문에, 모든 체납된 관리비를 납부해야 합니다.

[결론적으로 정리하면]

낙찰자는 체납된 관리비 중에서 공용부분에 대한 체납관리비의 납부책임이 있습니다.

체납에 대한 연체료의 책임은 없습니다. 

3년이 지난 공용부분에 대한 체납관리비는 승계하지 않지만, 관리인이 승소 확정판결 받은 부분에 대해서는 시효중단되어 모두 승계되어 납부해야 합니다.

지분경매는 특정 부동산을 다수의 사람들이 공동으로 소유하고 있는 부동산으로

그 중의 특정 소유자의 개인적인 채무로 부동산의 지분만 경매되는 경우를 말합니다.

하지만 지분경매는 몇분의 몇 이런 방식으로 소유비율만 정해져 있기 때문에 지분으로 소유한 부동산의 사용이 자유롭지 못합니다. 

이 경우에, 

- 원소유자에게 낙찰받은 지분을 매도하거나

- 원소유자로부터 지분을 매수하거나

- 대지를 지분 비율로 정하여 분할할 수 있습니다. 

위의 세가지 방법이 합의되지 않으면, 누구도 자유롭게 해당 부동산을 사용하지 못하면서 지속적으로 분쟁될 수 있다는 위험이 있죠.

하지만,

그런 미지의 위험 때문에 역시 낙찰율이 떨어져 매우 낮은 가격에 부동산을 매입할 수 있다는 장점도 있습니다.

( 아시죠?? High Risk, High Return )

위의 위험과 같이 자본이 묶이는 등의 금전적인 위험은 없지만, 또하나 염두해야 할 것은

' 공유자 우선매수신청 '

입니다.

공유자 우선매수신청은 지분 경매된 토지의 다른 지분소유자는 지분이 경매된 경우 우선적으로 매수 할 수 있다는 것입니다. 

먼저 매수한다는 것은 지분이 낙찰된 경우, 법원에 출석한 지분권자가 낙찰된 금액으로 먼저 매수 할 수 있다는 것입니다.

따라서,

공유자 우선매수신청을 하게 되면, 낙찰자의 매수 권리가 없어지는 것이죠.

예전에는, 공유자가 우선매수신청을 하고 매입을 포기하여 다시 매수신청하는 방법으로 낙찰금액을 지속적으로 떨어뜨려온 경우도 많이 있었지만,

( 생각해보면 지속적으로 우선매수신청하는 물건에 입찰하는 사람은 없겠죠. )

낙찰금액이 떨어져 채권자의 권리가 보호받지 못하는 불공정한 경우가 발생하여, 현재는 공유자 우선매수신청을 한번으로 제한하고 있습니다.

부동산 관련 일의 꽃은 ' 협상 '이라고 생각합니다.

타인과 협상을 두려워 하면, 부동산 특히 경매분야 적성이 맞는지 다시 생각해 봐야 할 일이라고 생각하는데요.

부동산의 원 지분권자 역시 경매를 통해 낙찰 받은 지분권자와의 공동 소유 상황이 유쾌하지 않을 것이고,

해결하고자 하는 의지가 있을 것입니다.

지분으로 소유된 부동산은 경매에서 유찰이 많이 일어나는 것처럼 매도도 쉽지 않고,

따라서, 재산권을 행사하기 힘들기 때문이죠.

이런데도 불구하고, 협상이 잘 이루어지지 않는다면,

마지막 수단으로, 

' 공유물분할청구소송 '

이 있습니다. 

공유물분할청구소송은 말 그대로 법원을 통해서 재산을 분할하는 것입니다.

하지만, 부동산의 경우 위치성을 가지고 있기 때문에 법원에서 부동산을 구획하여 분할하여 양측을 만족시키는 것은 불가능하여,

공유물분할청구소송이 제기된 경우에,

해당 부동산을 경매하고, 낙찰된 금액을 지분권자들에게 배분하는 방식입니다. 

이 경우 역시,

경매라는 특성상 주변시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 많고, 또한 부동산을 소유할 수 없다는 단점이 명확하기 때문에

모든 지분권자에 불리하다고 할 수 있습니다. 

역시 협상을 통해 문제를 해결하는 것이 쌍방에 유리합니다. 

질문은 댓글로 해주세요~ !!