차선과차악사이

주택임대차보호법 제1조에서

라고 정의하면서 민법에 대한 특별법으로 제정되었습니다. 

주거용 건물의 임대차에 대하여는 민법보다도 이 법이 우선하여 적용됨으로써 국민의 주거 생활의 안정을 보장하려는 것이었습니다.

주택임대차보호법이 1981년 제정된지 39년이 지난 지금 주택임대차라고 하면, 주택임대차보호법의 적용을 받는다라고 생각할 것입니다. 

사실이면서 사실이 아닙니다. 주택임대차보호법은 임대차 계약에서 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법이고, 임대차보호법에 규정되어 있는 부분에 대해서, 민법에 우선하여 적용하지만, 그 이외의 부분에 대해서는 민법에 규정을 받고 있습니다. 

그래서, 먼저 민법의 규정을 바탕으로 몇가지 정리해 보려고합니다.

(아는게 힘이잖아요?? ^^)

민법 제303조(전세권의내용)에 따르면,

또한, 민법 제618조(임대차의 의의)에 따르면,

타인의 주택을 이용하는 방법에 있어서, 위에서 정의한 부분과 같이 전세권과 임대차가 있습니다.

우리가 흔히 전세, 월세 라는 용어를 사용하고, 집을 임대하는 것을 임대차라고 사용해서, 위 둘의 단어가 유사하게 들리거나,

전세와 월세를 구분해 놓은 것처럼 보이기도 하지만, 둘의 의미는 크게 다릅니다.

우선,민법에서 말하는 주택의 이용방법을 정리해 보면,

1. 전세권 - 전세금을 주고 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 전세권)

2. 전세 - 전세금을 주고 차임을 주지 않으나, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

3. 반전세 또는 월세 - 보증금을 주고, 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

4. 사글세 - 임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

법률적으로 1번 전세권의 경우 전세권이고, 2,3,4번의 경우 민법에서의 임대차입니다. 

그 차이는 밑줄을 확인하시면 알 수 있지만, 전세권등기를 하였는지 하지 않았는지의 차이입니다. 

바로, 임대차의 경우 주택임대차보호법에 의해서 보호를 받지만 전세권의 경우 임대차보호법에 의해서 보호받지 못합니다. 

이 정의가 매우 중요한데요, 이걸 위해서 저 위에 그렇게 길게 이야기 했습니다. 

주택임대차보호법이라는 법률의 이름그대로 주택임대차를 보호하는 법입니다. 따라서, 법률상의미인 전세권은 보호하지 않습니다. 

전세권과 임대차의 가장 큰 차이중 하나는 전세권은 물권이고 임대차는 채권이라는 것입니다. 

부동산권리에서 물권은 등기가 필수이므로 전세권은 권세권 설정과 동시에 등기하고, 임대차는 그렇지 않습니다. 

물권과 채권의 차이에 관해서는 밑의 링크를 참조하세요

>>>>>> 물권과 채권 알기 쉽게 설명할까요?? >>>>>>

그래서, 전세권자는 경우에 따라서 경매를 신청할 수 있고, 또한 물건의 기준권리가 될 수 있기도 합니다. 

여하튼, 그래서 임차인을 보호하고자 주택임대차보호법을 만들어서, 

대항력과 우선변제권, 최우선변제권을 주고, 최소한의 권리를 보호할 수 있게 했습니다.

여기서, 중요한 사항이면서, 결론적으로 이야기 하고 싶은 부분입니다. 

주택임대차보호법은 임차인의 입장에서 최소한의 보증금을 돌려받을 수 있는 강력한 법입니다. 

(전입한 날짜와 상관없이 일정금액이하이면, 보증금을 모두 돌려받을 수 있으니, 일순위채권자에게는 골치이고, 강력합니다)

하지만, 전세권 등기를 하는 순간 이 모든 권리는 박탈됩니다. 

당연히 등기를 하는 순간 전세권자가 되기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받는 것이 아니라 민법에 적용되기 때문입니다. 

무조건 전세권은 등기를 하고, 등기를 하는 것이 어떤 권리를 강하게 보호해준다는 막연한 생각에 등기하는 것은 어떤 경우에 보증금을 모두 날리는

위험천만한 행위가 될 수 있다는 사실에 신중하게 결정해야 합니다.

위의 내용이 도움이 되셨다면, 공감 클릭 감사합니다. 

이 부분에 대해서 궁금한 부분이 있으시면 덧글로 남겨주세요~ 빠르게 답변해 드리겠습니다. 

감사합니다.

"부동산이 다 알아서 해주는데요.... 그런것 까지 알 필요 있나요??"

부동산 시장이 요동치고 있는 요즘... 부동산에 특히 집에 투자한 사람들이야 그렇다 치고, 전세 혹은 월세 세입자로 살면서 보증금을 모두 돌려 받을 수 없다면 정말 억울한 일이죠. 그래서 이것 저것 알려드릴려고 하면, 많은 분들은 '부동산에서 계약하는데 무슨 문제가 있을려구요??' 라고 반문하시는 분들도 많구요.

그러면, 지금 계약할려고 하는 그 집이 어떤 상황에 놓여 있고, 어떻게 대처해야 하는지 알려줄께요.

 부동산 등기부 등본은 그 부동산에 대한 부동산에 대한 기본 정보 및 권리 그리고 채권관계에 대해서 표시한 공식적인 문서입니다.

이 공식적인 문서는 누구나 어떤 부동산에 대해서도 열람할 수 있고,

따라서, 등기부등본에 표시된 정보는 그 누구도 미리 알고 있었다고 판단되어 집니다. 

말하자면, 등기부등본에 표시된 정보를 등기부등본을 열람하지 않고 나중에 법적으로 문제가 되어 '몰랐다'라고 주장하는 부분이 받아 들여지지 않는 것이고 따라서, 등기부등본의 열람의 문제는 본인에게 있는 것이죠. 

절대로 돌려받아야 하는 보증금을 거는 부동산에 대한 정보를 당연히 열람해야 하겠죠.

부동산 등기부 등본 열람 사이트 <<<< 여기 클릭

위의 링크를 클릭하면 인터넷으로 등기부등본을 열람할 수 있는 사이트가 뜨구요

로그인 없이도 열람이 가능합니다.

다시 본론으로 돌아와서, 부동산 등기부 등본은 세부분으로 구성되는데요.

표제부, 갑구, 을구 이렇게 구성됩니다. 

표제부는 

그 부동산의 주소는 어디이며, 언제 만들어졌고, 어떤 사이즈로 만들어졌는지 표시되어 있는 부분인데,

여기서 중요한건 딱 하나만 보면 되요. 

임대차 계약을 할려고 하는 나의 집이 등기부등본상에 표시되어 있는지 입니다. 

간혹 불법으로 혹은 등기부등본과 다르게 호실을 지정하여 문제가 생겼을때 보호받지 못하는 경우도 많아요. 

표제부를 확인했다면, 갑구를 볼까요??

갑구는 소유권에 관한 사항을 표시하는 곳입니다. 

갑구에서 확인할 사항은

마지막으로 해당 부동산을 소유하고 있는 사람이 등기부등본에 소유자로 되어있는지 입니다. 

(간혹 대리인이 계약을 하는 경우에는 소유자와 소유자가 대리인에게 발급한 대리위임장 등 필요서류를 확인하면 되겠죠??)

그리고, 현 부동산에 압류, 가압류, 가등기 등등 권리사항이죠. 

계약하는 시점에 이런 권리사항이 등기되어 있다면, 일단 계약을 피하는 것이 좋겠죠?

갑구를 확인하였다면, 을구를 확인해야 합니다. 

을구는 소유권 이외의 저당권, 전세권, 임차권 등 권리관계를 표시하는 곳입니다. 

특히, 을구에 있는 권리관계의 순서는 순서가 중요함으로 해당 부동산에 얼마나 많은 사람들이 돈을 먼저 받아 갈 것인지 확인해야 해요.

집을 팔거나, 경매로 넘어 갔는데, 위의 사람들이 매도 금액을 모두 수령해 버린다면, 

나의 소중한 보증금을 빠빠2 해야 하니까요~

전세는 일정 금액을 임대인(집주인)에게 주고 집(아파트)에 살다가 계약이 끝나고 나갈때 돌려 받는 돈이죠.

지역에 따라, 전세율(전세금액/매매금액*100) 다르지만, 일반적인 시장에서 보통 50~70% 수준에서 움직입니다.

그럼 역전세란 무엇일까요?

감 잡으셨나요?? 그렇습니다. 전세금액이 매매금액에 육박하여, 

현 부동산에 문제가 생겼을 경우에 전세보증금을 모두 돌려받을 수 없는 상황에 이르게 된 전세를 말하는 것이죠. 

전세를 알면 부동산이 보인다.

전세에 대한 자세한 계념은 위의 글에서 참조하세요.

전세율이 80%에 육박하게 되면, 경우에 따라 임대인(집주인)이 집(아파트)를 매도해도 매도한 돈으로 전세보증금과 그 이외의 권리를 해소하기에 금액이 부족할 수 있고, 경우에 따라 (등기부등본의 권리순서에 따라) 전세보증금을 돌려받지 못할 경우가 생기게 되는 것이죠.

그럼 어떻게 해야 이런 알 수 없는 상황에서 벗어날 수 있을까요??

첫번째로 해야 할 일은 보통 전세율이 60% 수준에 도달한다고 해도, 전세보증금에 앞서는 권리 특히 근저당권이 존재한다면, 이후 전세보증금을 돌려받지 못할 경우가 생일 수 있으므로 이런 부동산은 피해야 겠습니다. 전세보증금으로 현재 설정되어 있는 근저당권을 해지 하는 경우가 아니라면 말이죠. 

여기서 주의해야 할 점은 비어있는 근저당권 역시 마찬가지 입니다. 실질적으로 빚은 없으나 근저당 설정만 해 놓은 상태라고 하더라도, 미래에 대출이 가능하고, 그 기준 날짜는 근저당권이 설정된 날짜를 기준으로 하기 때문에 현재 대출이 없는 근저당이라고 하더라고 근저당권을 해지 하는 조건이 아니라면 피하는 것이 좋겠습니다.

또한 전세율이 80%이상 넘어가는 경우에는, 

최소한의 금액으로 부동산에 투자 하는 갭투자(사실 전문용어는 아니지만요)일 가능성이 많고, 갭투자자의 경우 실질적으로 

경제적 여력이 없는 경우가 많으므로 피하는 것이 좋겠죠. 

혹은, 그렇지 않다라고 하더라도, 전세율이 높으면, 근저당권이 없다고 하더라고, 압류나 가압류 등

부동산 가치에 비해서 현져히 적은 채무에 의해서도 전세보증금이 위협받을 수 있어 주의해야 합니다. 

일단, 등기부등본상에 나보도 앞선 권리가 없는 것으로 확인되고,

전세율이 상당히 높지 않아 위험도가 높지 않는 부동산으로 판단되어 임대차계약을 하였다면,

가장 먼저 해야 할 일은 동사무소에 전입신고를 하는 일입니다.

임차인은 임대차계약, 전입신고, 이사 이 세가지가 모두 갖추어 지는 날짜에 대항력을 가지게 됩니다. 

(따라서, 전입신고시에 임대차계약과 이사가 모두 완료된 이후여야 유효합니다)

대항력은 계약기간이 만료되어 보증금을 돌려받기 전까지 현재의 부동산을 무한 점유할 수 있는 권리입니다.

(하지만, 이 대항력도 근저당권이 설절되어 있는 부동산에서는 무효이므로 주의해야겠습니다.)

일단 위의 세가지를 모두 갖추었다면, 이제 안심해도 됩니다. 

그럼 확정일자는 왜 필요한 것일까요?

확정일자는 우선변제권을 받기 위한 방법입니다. 즉, 현 부동산에 경매가 진행될 경우에 우선배당을 받을 수 있다는 것이죠. 

(이 배당도 당연히 권리 순서에 의해서 진행됩니다.)

그렇습니다. 확정일자를 받지 않고 전입신고 가격만 갖추었다면, 해당 부동산이 경매가 될때 보증금을 언젠가 돌려 받을 수 있겠지만, 현 부동산의 매수인이 돌려줄 의지가 없다면, 점유는 가능하나 보증금을 돌려받기는 여전히 힘듭니다. 

하지만, 선순위로 확정일자를 받았다면, 경매가 진행되는 동안 가장 먼전 보증금을 배당받아 현 부동산에서 벗어 날 수 있습니다. 

또한 확정일자가 있다고 하더라도 배당신청하지 않으면, 

대항력만 갖추는 것이 되니, 확정일자를 받지 않을 이유가 없겠죠??

부동산 등기부등본을 확인하지 않아도

권리의 순서를 걱정하지 않아도 보증금을 돌려 받을 수 있는 경우도 있습니다. 

바로, 주택임대차 보호법에 의한 최우선변제인데요.

소액임차인 최우선 변제액

말인즉, 해당되는 임차보증금 이하에 해당하는 임차보증금에 대해서,

보증금의 한도액까지는 순위와 상관없이 우선 변제해 준다는 것입니다. 

그런데, 여기서 주의 할 점은 그 기준이 현재 시점이 아니구요 

선순위 근저당권이 설정된 날짜가 시행일자에 해당하는 기준입니다. 

예를 들어서 해당 부동산에 근저당권이 2009년1월1일에 설정되었고, 임대차 계약이 2015년에 있었어도

서울지역에서 7,000만원 보증금으로 한 임대차 계약은 최우선 변제에 해당되지 않습니다.

(이는 근저당 권자를 보호 하기 위한 것인데요...)

조금의 관심으로

" 나의 소중한 보증금은 내가 지킵시다. "

절대 어렵지 않아요~