차선과차악사이

경매를 하다보면, 애매하게 와 닿는 게 바로 이 전세권입니다.

그래서 오늘은 이 전세권이 어떻게 다른지, 완벽하게 정리해 보려구요.

전세권은 지상권, 지역권과 함께 용익물권으로 분류 됩니다.

>>>>>> [권리분석 시리즈 4] 지상권 그리고 지역권 >>>>>>

위의 링크를 따라 가시면, 지상권과 지역권에 관한 글을 보시수 있습니다.

하지만, 전세권은 지상권 및 지역권과 다르게, 임대차의 느낌도 있고,

또한, 경우에 따라서, 말소기준권리가 되기도 합니다.

말소기준권리는 이후의 일정한 권리들을 모두 소멸 시키기 때문에 중요한 기준점이 됩니다.

주택의 권리분석에서, 전세권을 어떻게 봐야 하는지 이제 시작합니다. 

전세권은 전세권만으로도 경매신청을 할 수 있습니다.

당연히 배당신청도 할 수 있구요. 

그런데, 전세권에서 가장 유심깊게 봐야 하는 부분은 전세권의 범위가 대상 경매 부동산에서 전체인지 부분인지 입니다.

전세권이 입찰자에게 중요하게 작용하는 이유는,

전세권이 말소기준권리가 되어서, 그 이후에 있는 임차권이 인수되는지 때문이고,

또한, 그 전세권이 다른 근저당과 같이 소멸하는지 인수되는지의 문제 때문이겠죠?

예를 들어 보겠습니다. 

2층 주택에 1층 부분의 임차인인 전세권설정을 하고 1층을 점유하고 있고,

이후에 2층 부분에 임차인이 임대차 계약을 하였습니다.

그리고, 그 이후에 은행에서 근저당 설정을 한 경우 입니다.

먼저,

근저당권자가 위의 주택을 경매신청하고, 1층 임차인이 배당신청한 경우입니다. 

보기에 따라서는, 1층 임차인이 전세권을 근거로 배당신청하였고, 말소기준권리가 된 거처럼 보입니다. 

하지만, 1층 임차인의 전세권의 범위는 1층에 한정되어 있기 때문에 2층 임차인의 권리를 침해하지 못합니다.

2층 임차인의 경우 근저당에 앞서기 때문에, 대항력과 우선변제권이 살아 있다고 볼 수 있습니다.

그래서, 전세권의 경우 그 범위가 중요하게 작용합니다. 

그럼 만약에 낙찰금액이 1층 전세권자의 전세금에 미달하면, 1층 임차인을 나머지 전세금을 인수해야 할까요?

그것도 걱정할 필요가 없습니다.

왜냐하면, 1층 임차인의 전세금보다 낙찰금액이 부족할 경우에,

은행이 채무를 환수할 방법이 없어 경매는 무효가 됩니다.

그렇다면, 1층 임차인이 경매신청한 경우에는 어떻게 될까요?

1층 임차인이 경매신청한 경우 역시,

2층 임차인의 권리를 침해하지 못하고, 2층 임차인의 대항력과 우선변제권은 살아 있습니다. 

그리고, 

낙찰 금액이 1층 임차인의 전세금에 미치지 못하면, 1층 임차인의 나머지 보증금을 낙찰자가 인수해야 할까요?

그렇지 않습니다.

낙찰자는 2층 임차인의 권리만 인수하면 됩니다.

일반 임차인의 경우에, 

대항력이 있으면, 배당신청을 했다고 하더라도, 돌려 받지 못한 보증금액에 대해서 낙찰자에게 요구할 수 있습니다. 

(하지만, 대항력이 없는 경우는 그렇지 않습니다.)

주택임대차보호법 제1조에서

라고 정의하면서 민법에 대한 특별법으로 제정되었습니다. 

주거용 건물의 임대차에 대하여는 민법보다도 이 법이 우선하여 적용됨으로써 국민의 주거 생활의 안정을 보장하려는 것이었습니다.

주택임대차보호법이 1981년 제정된지 39년이 지난 지금 주택임대차라고 하면, 주택임대차보호법의 적용을 받는다라고 생각할 것입니다. 

사실이면서 사실이 아닙니다. 주택임대차보호법은 임대차 계약에서 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법이고, 임대차보호법에 규정되어 있는 부분에 대해서, 민법에 우선하여 적용하지만, 그 이외의 부분에 대해서는 민법에 규정을 받고 있습니다. 

그래서, 먼저 민법의 규정을 바탕으로 몇가지 정리해 보려고합니다.

(아는게 힘이잖아요?? ^^)

민법 제303조(전세권의내용)에 따르면,

또한, 민법 제618조(임대차의 의의)에 따르면,

타인의 주택을 이용하는 방법에 있어서, 위에서 정의한 부분과 같이 전세권과 임대차가 있습니다.

우리가 흔히 전세, 월세 라는 용어를 사용하고, 집을 임대하는 것을 임대차라고 사용해서, 위 둘의 단어가 유사하게 들리거나,

전세와 월세를 구분해 놓은 것처럼 보이기도 하지만, 둘의 의미는 크게 다릅니다.

우선,민법에서 말하는 주택의 이용방법을 정리해 보면,

1. 전세권 - 전세금을 주고 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 전세권)

2. 전세 - 전세금을 주고 차임을 주지 않으나, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

3. 반전세 또는 월세 - 보증금을 주고, 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

4. 사글세 - 임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

법률적으로 1번 전세권의 경우 전세권이고, 2,3,4번의 경우 민법에서의 임대차입니다. 

그 차이는 밑줄을 확인하시면 알 수 있지만, 전세권등기를 하였는지 하지 않았는지의 차이입니다. 

바로, 임대차의 경우 주택임대차보호법에 의해서 보호를 받지만 전세권의 경우 임대차보호법에 의해서 보호받지 못합니다. 

이 정의가 매우 중요한데요, 이걸 위해서 저 위에 그렇게 길게 이야기 했습니다. 

주택임대차보호법이라는 법률의 이름그대로 주택임대차를 보호하는 법입니다. 따라서, 법률상의미인 전세권은 보호하지 않습니다. 

전세권과 임대차의 가장 큰 차이중 하나는 전세권은 물권이고 임대차는 채권이라는 것입니다. 

부동산권리에서 물권은 등기가 필수이므로 전세권은 권세권 설정과 동시에 등기하고, 임대차는 그렇지 않습니다. 

물권과 채권의 차이에 관해서는 밑의 링크를 참조하세요

>>>>>> 물권과 채권 알기 쉽게 설명할까요?? >>>>>>

그래서, 전세권자는 경우에 따라서 경매를 신청할 수 있고, 또한 물건의 기준권리가 될 수 있기도 합니다. 

여하튼, 그래서 임차인을 보호하고자 주택임대차보호법을 만들어서, 

대항력과 우선변제권, 최우선변제권을 주고, 최소한의 권리를 보호할 수 있게 했습니다.

여기서, 중요한 사항이면서, 결론적으로 이야기 하고 싶은 부분입니다. 

주택임대차보호법은 임차인의 입장에서 최소한의 보증금을 돌려받을 수 있는 강력한 법입니다. 

(전입한 날짜와 상관없이 일정금액이하이면, 보증금을 모두 돌려받을 수 있으니, 일순위채권자에게는 골치이고, 강력합니다)

하지만, 전세권 등기를 하는 순간 이 모든 권리는 박탈됩니다. 

당연히 등기를 하는 순간 전세권자가 되기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받는 것이 아니라 민법에 적용되기 때문입니다. 

무조건 전세권은 등기를 하고, 등기를 하는 것이 어떤 권리를 강하게 보호해준다는 막연한 생각에 등기하는 것은 어떤 경우에 보증금을 모두 날리는

위험천만한 행위가 될 수 있다는 사실에 신중하게 결정해야 합니다.

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