차선과차악사이

이전의 글에서, 등기부등본과 각종 관련 서류에서 보여지는 권리를 순서대로 나열하여,

말소기준권리를 기준으로 권리를 정리하는 방법을 알아 보았습니다.

아래의 링크를 따라 가시면, 이전 글을 보실 수 있어요.

>>>>>> [권리분석 시리즈 1] 말소기준 권리가 무엇인지 알기 >>>>>>

이전 글에서 사용했던 표입니다. 시간순서대로 정리된 표입니다. 

여기서, 말소기준권리는 3번 기업은행 근저당(2010.8.5)이고, 이 권리 이후의 권리는 모두 소멸됩니다.

그럼, 1번과 2번의 임차인은 어떻게 될까요?

우선, 임차인 을의 경우는 낙찰자에게 모두 인수됩니다. 

임차인 을은 임대차의 남은 기간동안 해당 공간을 점유할 수 있고, 임대차 기간이 끝나면 낙찰자에게 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

(따라서, 낙찰자는 경매에 입찰하고자 할때, 3,500만원을 반환해야 하는 것을 감안해서 입찰해야 합니다.)

문제는 임차인 갑의 경우입니다.

임차인 갑의 경우는 위의 링크 주택임대차보호법으로 보호받기 편에서 이야기 하는 것처럼, 우선변제권이 있습니다.

(자세한 내용은 위의 링크를 참조해 주세요)

하지만, 우선변제 된다면, 낙찰자가 인수하지 않습니다. (경매대상부동산의 매각대금에서 배당되기 때문이죠)

따라서, 경매가 끝나면 (보증금을 모두 회수한 경우) 임차인 갑의 권리는 소멸합니다. 

다만, 임차인 갑이 배당신청을 하지 않는다면, 이야기가 달라집니다. 

임차인 갑은 확정일자를 가지고 있어, 우선변제권이 있지만, 배당신청을 하지않으면, 우선변제권은 없고, 대항력만 남게 됩니다. 

이 경우, 낙찰자가 임차인 갑의 권리를 인수해야 합니다.

임차인 갑이 배당신청을 했는지 하지 않았는지는 보통 매각물건명세서에 표시되어 있지만,

입찰자가 직접 확인할 수 있는 방법도 있습니다.

대법원 경매 사이트에서 물건을 검색하고,

사건상세조회버튼을 클릭하시면,

사건내역, 기일내역, 문건/송달내역의 항목을 확인하실 수 있는데, 

여기서 문건/송달내역을 보시면, 임차인이 배당신청을 하였으면, 배당신청을 한 날짜와 사실이 기재됨으로,

입찰자는 임차인의 배당신청 사실에 대해서 알게 됩니다.

그리고, 임차인 갑이 배당신청을 하지 않았다면, 4,500만원의 보증금 역시 낙찰자가 반환의 책임이 있으므로,

경매시 감안하여 입찰금액을 제시해야 합니다.

다음 회차에서는 6,7번에서, 임차인 정,병의 차이를 이야기 하고, 낙찰자에게 어떻게 영향을 미치는지 알아 보겠습니다. 

Coming soon~

주택임대차보호법은 민법으로 보호되지 않는 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 특별법입니다. 

하지만, 이 법에 의해서도 보호받기 위해서는 일정한 요건을 갖추어야 하고, 경우에 따라서, 요건을 갖추어야 합니다. 

주택임대차보호법에 의해서 어떻게 자~알 보호받을 수 있는지 지금부터 알아봅시다~

법에서,

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

라고 명시하고 있습니다. 

제삼자에 대하여 효력이 생기는 것을 대항력이라고 합니다.

여기서, 제삼자라고 하는 것은 현재 임차하고 있는 주택의 양수인, 임대인의 권리를 승계한 사람, 그 밖에 이해관계를 가지고 있는 모두에게

임대인과의 계약관계에 근거하여 주장할 수 있는 대항력을 말합니다. 

그런데, 여기서 중요한 것은

인도와 주민등록을 마친 날짜입니다. 

법에서는 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 말하고 있습니다. 

그럼 이 이전에 그 부동산(주택)에 소유권이의 물권 (특히, 근저당권)이 존재하고 있었다면 어떻게 될까요?

이 경우에도, 위의 제3자에 대해서는 대항력이 있지만,

그 이전의 물권에 의해서 경매나 공매가 이루어진다면, 제3자(낙찰자)에게는 그 권리가 인수되지 않습니다.

따라서, 임대차계약을 할 때에는,

그 임대차 대상 부동산에 근저당권이 설정되어 있는지 확인하는 절차가 필요합니다.

경우에 따라서는, 후 순위로 임대차 계약이 되는 경우, 보증금을 모두 회수하지 못할 수도 있습니다. 

생각해 보면, 

주택임대차보호법은 사회적,경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법인데, 이 경우 임차인이 피해를 볼 수 있습니다. 

따라서, 일정금액이하의 보증금으로 임대차 계약을 한 임차인의 경우 그 중에서도 더 약자로 생각하여,

대항력을 갖춘 날짜와 상관없이 보증금을 보호하도록 하고 있습니다. 

이것이, 소액임차인의 최우선변제권의 인정입니다.

앞줄에 있는 금액이 최우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위이고, 뒤줄에 있는 금액이 우선받을 수 있는 금액의 최대치입니다.

2016년3월31일 이후에 근저당설정된 부동산에 그 이후에 임대차한 사람의 보증금이 8000만원이라면, 

이 임차인은 최우선변제대상이 되지만, 3400만원까지 우선변제된다는 내용입니다. 

여기서, 또한 중요한 내용은 최우선변제금액이 적용되는 날짜입니다.

그 날짜는 임대차계약이 된 날짜가 아니라 근저당이 설정된 날짜를 기준한다는 것입니다. 

왜냐하면, 은행에서 근저당을 실행하는 경우 최우선변제금액분을 제하고 근저당을 실행합니다

(은행 역시 채권을 모두 회수해야 되기 때문이겠죠)

따라서, 은행의 권리또한 보호해야 하기 때문이겠죠..

이렇게,

임차인이 일정부분 민법에 의해서 보호 받지 못했던 부분에 대해서,

다른 이해관계자의 권리를 침해하지 않으면서, 최대한 보호할 수 있는 규정을 하였습니다. 

다음으로, 우선변제권입니다.

우선변제권은 임대차된 부동산이 경매 또는 공매 되었을때, 우선배당되는 권리입니다. 

이 역시, 임차권이 채권이어서, 배당절차에 있어 우선변제 받을 수 없는 부분을 확정일자를 받으므로 해서,

물권과 동등하게 날짜의 순서에 의해서 변제 받을 수 있도록 해 임차인을 보호하겠다는 것입니다.

확정일자를 받아야 하는 것은, 확정일자를 받음으로써, 공시의 효과가 나고, 다른 물권자의 권리를 보호할 수 있기 때문이겠죠.

역시, 여기에서의 문제는 순위에서 앞서야만 가능하다는 것입니다.

우선변제권이란, 시간의 순서에 따라서 변제한다는 것이므로, 시간의 순위자체가 뒷쪽에 있으면, 보증금을 모두 회수하지 못할 가능성 또한 있습니다. 

따라서, 이 역시 임대차 계약을 할때, 임대차 주택에 권리관계를 따져야 하는 어려움이 있습니다. 

마지막으로, 임차권등기명령제도가 있습니다.

임차인으로써 어려운 상황중에 하나가, 임대인이 임차보증금을 정해진 날짜에 돌려주지 않을 때 입니다. 

앞서 이야기 한 것처럼, 대항요건을 갖추기 위해서는 점유와 주민등록이 완성되어야 합니다. 

이미 대항력을 갖추고 있던 임차인이라고 하더라도, 이 부분이 갖추어 지지 않으면 대항력이 사라집니다.

당연히 이사를 가야하는 임차인의 경우에는,

이사를 가는 곳에도 전입신고를 해야, 그 주택에 대해서도 대항력이 생깁니다. 

하지만, 아직 보증금을 받지 못한 현재의 주택에서도 전출한다면, 대항력이 사라집니다. 

그럼 어떻게 해야 할까요??

이 경우 임차인은 단독으로 관할 법원에서 임차권등기명령을 할 수 있습니다. 

이 경우, 이미 획득한 대항력에 대해서 전출하더라도 이미 취득한 대항력은 상실되지 않습니다. 

그럼 이사갈 수 있겠죠?

주택임대차보호법은 사회적, 경제적 약자이면서, 사실 법에 대해서 잘 알지 못하는 임차인을 보호하기 위해서 만들어졌지만, 

사회에서는 특히 계약관계에서는 이해관계인이 존재합니다.

이해관계인의 권리를 무시하여, 그들에게 손해를 가할 수 있다면, 법의 원칙에 무너질 것이고, 

또한, 약자인 임차인으로 가장하여, 편법적으로 이용될 소지도 많을 것입니다. 

조금만, 신경쓴다면, 주택임대차보호법에서 보호하고자 하는 부분을 보호받을 수 있기 때문에,

조금이라도 알리고자 포스팅 합니다. 

감사합니다.

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아는 한도내에서 빠르게 답변해 드리겠습니다.

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