차선과차악사이

주변에 경매에 입문하고 싶어하시는 분들이 요즘 정말 많이 보입니다. 저도 처음에 시작할 때 많은 착오를 격었는데요. 그래서 조금이라도 도움이 될까해서, 주기적으로 물건을 임의적으로 선택하여, 물건을 분석해보고 쉽게 알 수 있도록 풀어 볼려고 합니다. (좋아요 많이 눌러 주시면 열심히 할께요~)

오늘 선택한 물건은 [부산지방법원 2017타경5371]입니다.

법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr)에서 물건을 검색해서 관심있는 물건을 클릭하면 위와 같은 페이지가 나오죠??

위의 물건은 2018년1월10일의 첫번째 기일에 감정가 36,000,000으로 시작하여 현재까지 3번 유찰되어 현재 최저가 18,432,000원으로 낮아져 있는 물건이네요.

감정평가금액은 보통 감정평가를 하는 시점의 시세라고 생각하시는게 편한데요. (물론 아닌 경우도 많이 있습니다. 그래서 임장이 중요하죠) 그럼 시세의 반정도로 떨어질 때까지 아무도 입찰하지 않았다는 것은 표면에 보이지 않는 무언가 있다고 판단해도 좋습니다. 그럼 그것이 무엇인지 찾아 볼까요??

아래에 사건상세조회 버튼을 클릭해서 아래로 스크롤 하면 당사자 내역이 나옵니다. 등기부등본을 보기 이전에 사건상세내역을 보면 대략적인 관계를 알 수 있어 유용합니다. 이 사건의 경우에는 채권자와 임차인이 동일인이고 나머지는 압류권자와 교부권자가 있습니다. (압류의 경우 순서와 상관없이 모두 소멸되는 권리 이기 때문에 신경쓸게 없죠) 이 경우 임차인이 임차보증금을 반환받지 못해 권리를 취득하고 그 권원으로 경매를 신청하였다고 유추 가능합니다. 

그걸 뒷받침하는 것으로 사건명은 "부동산강제경매" 즉, 담보설정으로 인한 경매가 아닌 사건판결 권원으로 경매를 신청했다는 것이죠. 그리고 관련사건내역에 부산지방법원 2011가단116627 판경정보이 있습니다. 이는 임차인이 소유자를 대상으로 소송한 사건으로 보입니다. 

그렇다면, 현황조사서를 보면 확실해 지겠네요.(현황조사서와 매각물건명세서를 병행해서 확인해야 하나, 매각물건명세서는 입찰기일 일주일 전에 볼 수 있기 때문에 일단 가능한 현황조사서를 보겠습니다.)

현황조사서에는 전입세대는 조은혜 세대가 전입되어 있고 보증금 30,000,000원으로 표시되어 있습니다. 

정리해 보겠습니다. 사건 2017타경5371의 물건의 감정평가액 36,000,000원입니다. 일단 감정평가액이 시세라고 가정합니다. 조은혜는 임차인이면서 전입일자와 확정일자가 있고, 선순위 임차인이기 때문에, 경매를 통해서 보상받지 못한 보증금 부분은 낙찰자가 책임져야 합니다. 20,000,000원에 낙찰되면 채권자는 10,000,000원의 부족부분을 보존받고, 10,000,000원에 낙찰되면 채권자는 20,000,000원의 부족부분을 보존받습니다. 즉, 얼마에 낙찰 받던 30,000,000원이 넘지 않으면 같은 금액으로 낙찰받는 것과 같습니다. 

임장은 나가지 않았지만, 이렇게 유찰된 사실로 봐서, 위의 물건은 30,000,000원으로 낙찰받을 경우 시장성이 없는 물건으로 인식되는 것 같고, 계속 유찰되어 물건이 취소될 가능성이 높아보이네요..

여기서, TIP

당연히 경매는 물건을 시세보다 저렴하게 매입하기 위해서 합니다. 하지만, 표면적인 금액으로만 계산하다보면 낭패인데요. 권리관계에 의한 분석도 아주 중요한 부분입니다. (대부분의 책들은 권리관계를 이야기 합니다.) 하지만, 많이 언급되지 않지만 중요한 부분이 매입했을 때, 명도 비용과 또한 공사비용입니다. 따라서, 낙찰예상금액이 시장에 나와 있는 시세보다 저렴하다고 하더라도 경매로 넘겨지는 부동산의 경우 매우 험하게 사용되었을 가능성이 높기 때문에 충분히 공사비용이 감안되어야 합니다. 

이는 소득세법 제154조제1항으로 해석되는 1세대1주택의 범위 "1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것"에 있습니다. 앞서 많이 설명한 것처럼, 주택은 의식주 그러니깐 기본 삶과 연결된 재화이고, 1세대가 1주택을 보유하고 양도하는 시점에서 차액이 생긴 경우에도, 양도세금은 면제해 줌으로 같은 수준의 주택으로 이전이 가능하도록 한 것이겠죠.

그런데, 일시적 2주택과 같은 주택이지만 보유가 아닌 주택을 보유함에 2주택 이상이 되는 경우도 있습니다. 그래서 앞서 설명한 일시적 2주택과 같은 경우, 제154조제1항에 적용할 수 있도록 법이 만들어져 있죠.

그럼 임대주택사업자는 어떻게 적용이 될까요?? 시행령 제155조의 1세대1주택의 특례를 통해서 1항에서 말하는 일시적 2주택과 같은 경우 예외를 마련한 것인데요. 제155조제20항에 임대주택사업자의 사업대상의 주택은 주택으로 적용하지 않는 특례가 있죠. 즉 2개 이상의 주택이 있어도 하나가 임대주택이면, 나머지 일반 주택은 1주택으로 본다는 것입니다.

그런데 그 임대주택에 기준이 있겠죠??

민간매입임대주택으로 거주자가 5년 이상 임대하고 기준시가 합계액이 수도권 6억원 그외 지역은 3억원 이하의 주택인 경우 입니다.

그런 경우, 거주주택의 거주기간이 2년 이상이면서 일반주택의 양도일 현재 임대사업자로 등록되어 있으면, 양도소득세를 면제받습니다. 이 경우 5년 이상을 임대해야 함에도 불구하고, 임대기간이 5년 미만에도 일반주택에 대한 양도세를 면제받을 수 있습니다. 하지만, 이후 임대기간 5년이전에 임대주택을 매도하는 경우, 면제받은 양도세는 다시 추징되겠죠?? 당연히??

2주택 3주택에 대한 대대적인 규제가 이슈가 되고 있는데요.. 아직 보유세에 대한 그림은 나오지 않았지만, 지난달 까지 양도소득세에 대한 기사도 많이 나오고, 그래서 다주택 보유자들이 매도를 하거나 임대주택사업자로 등록을 한다는 기사를 많이 보셨을 거에요. 이해를 돕기 위해서 몇 자 적어보았습니다~

글이 도움이 되었다면, 좋아요~ 한번 부탁드립니다.~

에어컨에서 곰팡이 냄세가 많이 나서 고민하고 있는데 인터넷에서 광고가 뜨길래 바로 온라인으로 주문했는데 왔네요..ㅎ

이제부터 사용기를 적어볼려구요.

생각보다 크기는 작네요

박스 옆에 보면 사용설명서가 자세히 나와있습니다.

구매하기 전에 자세히 나와있지 않아서, 시동을 걸어야 하는지 그냥 훈증하면 되는지 

고민했는데, 시동걸고 사용하라고 되어있네요.

요롷게 두개 들어있습니다. 은박지를 때고 하얀 비닐용기에 들어있는 액체를 플라스틱용기에 부으면 되는듯 합니다.

일단 시동걸고 온도를 낮게 한 다음에 최대풍량으로 맞추었습니다.

여기서 에어컨은 켜면 안되는 것 같아요

풍향은 내기 순환으로 바꾸구요

은박지를 제거하면 플라스틱 케이스가 저렇게 생겼는데, 옆으로 액체를 넣어야 하는것 같구요

가운데 있는 철 캔안에는 액체가 있는데 하얀 비닐 용기에 있는 것을 철과 플라스틱사이에 부으면

연기가 납니다. 

연기가 광고에서 보는 것처럼 많이 피어나지는 않더라구요

저는 15분 사용했습니다. 10분정도 안되서 연기는 나오지 않던데, 혹시 몰라서 15분 동안 했습니다.

15분뒤 문을 모두 열고 10분 환기했습니다.

충분히 환기했다고 했는데도, 내부에서 훈증 냄세가 좀 나는것 같았어요.

확실이 에어컨 냄세는 완전히 없어져서 놀랐습니다. 

필터고 뭐도 다 해봐도 원인은 없어지지 않던데, 간단하게 해결되었네요.

그런데, 에어컨에서 약간 몸에 안좋을것 같은 냄사가 계속 나내요

지금은 에어컨 켤때 일단 창문 열고 있습니다.

화학 약품 냄세 같은 것만 없으면 괜찬을 것 같은데 약간 찝찝합니다. ㅎ

이상 후기였습니다.

이전 포스트에서 시장 환경에 의해서 이야기해 보았습니다. 그럼 시장이 파악되었다면, 어떻게 성공적인 투자를 할 수 있을까요?? 간단하게 생각하면, 싸게 사서 비싸게 파는 것이죠. 기본적으로 시장에서 가격이 오랜 시간 동안 형성되어 왔기 때문에, 싸게 산다는 것은 쉬운 일이 아니죠. 그럼 이제 필자의 의견을 이야기 해 보겠습니다.

이론적으로 부동산의 가치를 평가하는 방법을 세가지로 요약하고 있습니다.

첫 번째는 주변에 있는 다른 물건과 비교하는 방법입니다. 이 방법은 누가 가르쳐 주지 않아도 부동산 투자에 관심이 있었던 분들이라면 다들 해 보셨을 듯 합니다. 주변에 있는 물건의 정보를 모은 다음에 매입대상의 물건과 주변물건 사이의 장단점을 비교하여, 플러스 마이너스 하면 대충의 적정가격을 판단 할 수 있을 것입니다.

하지만, 첫 번째 방법에는 몇 가지 맹점이 있습니다. 그 중 하나는, 주변물건의 충분한 정보를 수집하기 힘들다는 것입니다. 거래가 많은 지역이라고 할 지라도, 정보수집의 한계가 있습니다. (이는 부동산이 가지는 정보의 불평등성이라는 특징에 해당하기도 합니다.) 다른 하나는, 수집한 정보의 신뢰성입니다. 비교의 범위를 어떻게 보느냐에 따라서 왜곡되어 있는 정보를 수집할 가능성동 있습니다. PD수첩에서 방영된 내용처럼 특정 집단의 활동으로 가격이 형성되는 경우도 종종 있는 것으로 보입니다. 하지만, 비교의 범위를 넓히고 다른 물건(주거<->상업 혹은 집합<->단독)간의 비교를 통해서 위의 평가를 실행한다면, 위험성을 줄일 수는 있습니다.

두 번째는 현금흐름을 기반으로 역 계산하여 물건을 가치를 평가하는 것입니다. 현금흐름에 관하여는 앞서 설명하였기 때문에 여기서는 간략하게 이야기 하겠습니다. 간단하게 말하면, 연간 월세소득에 대해서 물건의 가치를 평가하는 것이죠. 매입을 염두 해두고 있는 물건에서 월세소득이 360만원이라고 가정하고, 최소 투자수익률을 3.6%로 기준하였다면, 대상부동산의 최대 투자비용은 1억원이 된다는 것입니다.

하지만, 이 방법 역시 몇 가지 사실에 관심을 가져야 합니다. 임대소득은 현재의 임대소득입니다. 즉, 임대소득은 경제상황에 따라서, 오를 수도 내릴 수도 있으며, 공실(vacancy)이 장기간 발생하여 임대소득이 급격하게 떨어질 수도 있습니다. 혹은 현재의 현금흐름이 인위적으로 만들어져 있을 가능성 또한 있기 때문에 1번의 방법을 통해서, 정보의 신뢰성을 판단해야 합니다. 마지막으로 중요한 한가지는 현금흐름의 주체가 되는 임차인의 신용도 즉, 브랜드 가치는 리스크를 줄이는 즉 공실률을 낮출 수 있는 요소로 작용할 수 있기 때문에 이 또한 감안해야 하겠습니다.

세 번째로 현재시점에서 매입대상 부동산을 신축했을 때의 비용을 산출하여, 연간 감가상각 비율을 제하여 현재시점에서 가치를 평가하는 것입니다. 이는 과거에 일정 년 수가 지난 건물에 대해서는 시장에서 통칭 땅에 붙여 가격이 없는 것처럼 거래가 되던 것과는 비교적으로 건축자재비용의 상승 및 인건비 상승으로 건축비가 상승하면서, 신축보다는 건물의 잔존가치에 대한 평가가 투자에서 중요하게 차지하고 있습니다.

세번째 방법 또한, 일반인이 투자를 하는데 있어서, 접근하기 힘든 정보가 많이 있고 정확한 판단을 하기 어려운 전문적인 분야에 해당할 수 있습니다. 하지만, 모든 포스트에서 언급하고 있듯이 시장의 위의 상황을 반영하기 때문에 1번의 비교방법으로 주변의 물건을 땅과 건물로 분리하여 건물의 건축연도를 비교하는 방법으로 시장에서 형성되는 가치를 간접적으로 확인할 수 있습니다.

위의 방법을 통해서 현재 대상물건의 가치가 적정한지 그렇지 않은지에 대해서 평가 할 수 있을 것입니다.

여기서, 한번 더 이전 포스트에서 언급한 시장에서의 상황, 경제상황 등을 고려하면, 미래가치에 대한 평가를 할 수 있습니다.

위에서 예를 든 연간 임대소득 360만원의 부동산이 있습니다. 대상 부동산의 투자가치를 3.6%로 생각하면, 1억원이 적정 투자금이 됩니다. 여기서, 경제상황을 살펴 보겠습니다. 대상지역의 상권은 활성화 되고 있는 지역이고 주변의 상가에서 임대료가 상승하고 있습니다. 계약이 종료되는 2년뒤 연간임대소득이 500만원까지 상승할 것으로 기대 됩니다. 금리는 하락하여 실질적 투자수익은 3.3%면 충분해 보인다고 가정하면, 대상부동산은 약 1억5천만원의 가치가 됩니다.

(위의 예는 appreciation과 leverage등 다른 요소들을 감안하지 않고 현금흐름에 관한 내부수익율 등을 배제한 단순 계산하였음을 알려 드립니다.)

많은 분들이 부동산을 투기의 관점으로 보는 것 같습니다. 부동산도 경제를 지탱하고 있는 자본의 흐름의 한 축이고 경제의 한 분야 입니다. 부동산은 비트코인이 아닙니다. 단순 수요만으로 가치가 상승할 것으로 기대되어 묻지마 투자를 하는 것은 나락으로 가는 지름길입니다. 꾸준한 정보 수집과 노력을 통해서 성공적인 투자를 할 수 있습니다.

끝까지 읽어 주셔서 감사합니다. 도움이 되셨다면, 좋아요~ 한번 부탁드립니다. 댓글도 항상 환영입니다.

앞선 포스팅에서 현금흐름(Cash flow)를 이용하여 금리와 부동산 가치의 상관관계에 대해서 설명하였습니다. 이번에는 부동산 자산가치상승(appreciation)을 통해서 부동산 투자의 접근 방식을 이야기 해 볼까 합니다.

"강남불패" 이 말은 강남에 부동산을 사면 무조건 가치가 오른다는 논리의 축약입니다. 불과 10년 전만해도 강남뿐 아니라도 부동산 가치는 그 크고 작음의 차이가 있을뿐 꾸준히 상승하였고 그 어떤 물가 상승보다도 가팔랐습니다. 하지만, 최근 경기침채와 인구감소 등의 이유로 특정지역에서는 부동산 가차의 하락이 뚜렷이 일어나고 있습니다.

그리고 한때, 서울지역에서도 부동산 가치하락에 대한 두려움이 있었으며, 그것은 전세난, 전세에서 월세로의 전환, 전세가율 상승 등 다양한 형태로 나타났습니다. 그런데 이런 징후 들이 어떻게 부동산 가치 변화와 관련이 있는 것일 까요??

어떤 시장이던지 어떤 힘(정부정책, 대자본의 개입, 불공정 거래 등)이 작용하지 않은 한 기본적으로 수요와 공급의 법칙을 따릅니다. 부동산 시장도 마찬가지일 것입니다. 그리고 부동산은 다른 재화와 다르게 한정되어 있으며, 위치성을 그 중요한 특징으로 합니다. 우리나라 뿐만 아니라, 어느 곳에서도 마찬가지입니다. 여기에서 수요는 인구증가가 기본적이며, 이 인구증가는 총인구의 증가와 인구 집중으로 수요를 가늠할 수 있겠죠.

서론이 길었습니다. 따라서, 우리나라가 산업적 성장기를 거치면서 산업이 집중화 되고, 인구가 증가하고, 대가족에서 핵가족화 되고, 1인 가구 시대 등등 주거의 수요를 증가시키는 요인이 꾸준히 있었고, 이에 한정된 부동산 특히 도심을 중심으로 부동산 가격은 상승할 수 밖에 없었죠.

하지만, 정책 등으로 집중화를 해소시키면서, 인구는 감소하고 경기가 침체되고, 가구수가 줄어 드는 등 수요의 감소 요인이 증가하였고, 가구 감소폭이 큰 지역으로부터 부동산 가격이 붕괴하는 것을 목격할 수 있습니다.

그럼 어떻게 시장을 관찰하고, 성공적인 투자를 할 수 있을까요?? "강남불패"처럼 강남의 부동산에 투자하면 될까요?? 부분적으로 맞으면서 부분적으로 틀립니다.

이를 위해서 appreciation과 cash flow를 통해서 설명할 수 있으며, 앞서 cash flow에 대해서는 이야기 했습니다.

왜 집주인들은 아파트를 전세로 빌려 줄까요?? (상징적으로 아파트라고 했어요~ 다른 형태의 부동산도 마찬가지 이겠죠?.) 간략하게 말하자면, 부동산 가격이 오를 것이기 때문입니다. 1억원의 아파트가 있습니다. 그리고 7000만원에 전세를 놓았다고 가정하겠습니다. 여기서 7000만원은 임차인의 사용비용이고, 3000만원은 임대인의 투자비용입니다.

여기서, 세 가지의 가능한 상황이 있습니다. 부동산가격이 상승하거나 유지되거나 하락하는 경우입니다.

상승하는 경우에 1년뒤 부동산의 가격이 300만원이 상승하여 1억300만원이 된다고 가정해 보겠습니다. 임대인의 투자비용은 3000만원이고 그에 대한 수익은 300만원입니다. 이에 투자 수익율은 10%에 달하게 됩니다. 시장에서 최소의 기대 투자수익율이 5%라고 가정한다면, 임대인은 6000만원을 투자할 의지가 있습니다. 따라서, 전세가는 4000만원까지 낮아지게 됩니다. 시장에서 전세가가 낮아지는 것은 부동산 상승률이 높을 것이라는 기대에 대한 것입니다. 만약 부동상 기대 상승 가치가 150만원이면, 전세가는 7000만원이게죠. 부동산 상승 가치가 더 낮게 기대 된다면, 임대인은 투자비용을 줄이려고 할 것이고, 전세가율은 높아집니다. 예를 들어 100만원이 상승 할 것이라는 것이 시장의 기대치면, 투자비용은 2000만원으로 낮아지고 전세금은 8000만원이 되어야 임대임의 투자가치가 유지 될 것입니다.

부동산 투자는 가치증가에만 기인하지는 않습니다. 이전 포스트에서 설명처럼 현금흐름을 통해서 투자이익 실현을 할 수 있습니다. 이에 임대인은 자산가치의 부족부분을 현금의 흐름을 통해서 실현하고자 하는 현상일 수 있습니다. 이제 최근의 현상에 대해서 조금 이해가 됩니다.

이 같은 논리로, 이론적으로는 부동산가치가 하락할 것이 시장에서 예상된다면, 전세금이 부동산 가격을 역전할 수도 있으나, 물론 시장이 이 두가지 요소로 모든것을 결정하지 않기 때문에 그러한 일이 일어나지는 않겠죠~ 이에 전세에서 월세로의 변화가 일어나는 것으로 보입니다. 부동산이 자산이기는 하지만, 사용함에 있어서 감가상각이 일어나는 사용제로써의 특성도 가지고 있기 때문입니다.

결론적으로, 부동산 투자분석을 위해서는 appreciation과 cash flow를 모두 감안해야 하겠습니다. 또한, 시장에서의 변화를 주시하면, 시장이 바라보는 미래 시장에 대한 플레이어의 예상을 엿볼 수 있겠습니다. 예리한 관찰력과 부단한 노력의 분석이 뒷받침 된다면, 진흙 속에서 진주를 발견하듯이 적은 금액으로도 부동산 투자를 성공적으로 이끌어 낼 수 있습니다.

2018/04/04 - [부동산 관련 이야기] - 금리와 부동산 가치 변화에 대한 이해

감사합니다.

여러분의 좋아요 한번이 글쓴이를 춤추게 합니다.

블로그를 만들고 두번째 이야기로 금리와 부동산 가치 변화에 대한 이야기를 할려고 합니다. 부동산의 가격에 영향을 미치는 분야는 많으나 금리가 부동산 가치와 직접적인 관련을 가지고 있고, 또한 쉽게 접할 수 있는 분야라 두번째 이야기로 선택했습니다.

먼저 부동산에 대한 다른관점으로의 이해가 필요합니다. 부동산을 투자 대상으로 생각한다면, 두가지 관점에서 수익을 만들어 낼 수 있습니다. 우선 한가지는 부동산 자체의 가치상승(appreciation)이고 다른 하나는 임대수익(Cash-flow)를 통한 수익입니다.

모두 금리와 깊은 관계를 가지고 있으나, 일단 appreciation 부분은 접어 두고 임대수익과의 관계를 살펴보죠.

부동산 중개소에 가서 수익형부동산을 거래하고 싶다고 하면, 가장 많이 이야기 하는 단어가 수익률일 것입니다. 수익률 말 그대로 투잔 금액(부동산 매입 원금)에 대한 수익(월임대료)에서 비용을 뺀 수익의 비율입니다.

자, 여기서 부동산의 임대수익률이 3.6%라고 가정해 보겠습니다. 말인즉, 1억원의 부동산을 매입하면, 매년 3.6% 즉 360만원의 임대수익을 기대할 수 있다는 것이고, 월30만원의 수익을 올린다는 이야기 입니다.

여기서, 금리가 부동산 가치와 어떤 관계가 있을까요??

부동산은 많은 투자상품들 중에 하나 입니다. 즉 부동산의 투자가치가 떨어지면, 수요가 줄어들고 비용이 하락하면서, 가격이 형성되고 상대적인 투자가치가 상승하는 패턴을 가지게 되는 것이죠.

자, 예금금리가 1.5%라고 가정해 보겠습니다. 예금금리라고 하면 일반적으로 리스크가 없다고 생각합니다. (은행이 파산하게 되면, 예금원금을 모두 돌려 받을 수 없음으로 리스크가 있지만, 극히 드문 경우이기 때문에 통념상 없다고 생각되고, 여기서는 없다고 가정하여 설명합니다.) 부동산의 수익률이 3.6%이기 때문에 둘의 사이에는 2.1%의 수익갭이 생깁니다. 여기서, 부동산 투자의 리스크가 2%라고 가정하겠습니다. (여기서 중요한 것은 부동산 리스크에 대한 판단은 당연히 개인의 몫입니다. 그리고 투자의 형식에 따라서, 같은 부동산 일지라고 리스크는 투자자의 역량에 따라 다를 수 있으면, 이것이 부동산 투자의 매력이라고 할 수도 있겠습니다.) 그렇다면, 부동산 투자를 하는 것이 예금을 하는 것보다 1%의 추가수익을 기대할 수 있기 때문에 부동산의 투자가치가 높습니다. 하지만, 최근의 추세처럼, 금리가 상승하여 예금금리가 1.6%가 되면 투자가치가 동등해 지면, 그 이상이 되면, 더이상 부동산에 투자해야할 이유가 없어지기때문에 투자수요가 줄어들게 됩니다. (물론 설명을 간편하게 하기 위해서 appreciation에 대한 가능성은 배제하였습니다.) 따라서, 금리가 오르게 되면, 부동산의 투자가치가 낯아지고, 수요가 줄어들며, 부동산 가치가 하락하게 되고 다시 투자 수익률이 높아지는 순환을 가지게 됩니다.

따라서, 금리가 오르면, 일반적으로 부동산의 가치가 하락하는 현상이 나타납니다.

또한, 레버리지의 관점에서 설명하자면,

레버리지는 대출을 이용해서 부동산의 투자가치를 올리는 기법이지만, 최근 부동산 업자들이 수익률을 부풀리는 도구로 사용되어지고 있지요?? 레버리지는 부동산의 투자가치를 올리지만, 그 만큼 투자 리스크를 올리기 때문에 정교하게 계산되어져야 함에도 불구하고, 표면 수익률을 올리고자 하는 것은 큰 위험을 불러올 수 있습니다.

다시 돌아와서, 레버리지는 위의 부동산 수익률이 3.6%입니다. 부동산담보대출의 금리가 3.2%라고 가정해 보겠습니다.

3.2%의 금리고 5000만원을 대출했다고 가정해 보겠습니다. 경우 연간 이자는 160만원입니다. 부동산투자 수익은 360만원이고 이자를 160만원 지급하면, 최종적으로 200만원이 남게 됩니다. 5000만원을 대출하였기 때문에 실 투자금액은 5000만원이 되고 5000만원에 대한 수익이 200만원이기 때문에 수익률은 3.6%에서 4%로 0.4% 상승하게 됩니다.

쉽게 이야기 해서 투자수익 3.6%와 대출금리 3.2%사이의 0.4% 가치가 투자수익으로 돌아오는 것입니다. 따라서, 대출을 이용하여 투자수익률을 올린다 하여 레버리지라 명명합니다. 여기서, 수익률을 더 올릴 수 있는 방법은 당연히 대출비율을 올리면 됩니다.

8000만원을 대출받게 되면, 연간 이자는 256만원이 됩니다. 앞서 설명한 방법으로 투자수익이 360만원이니, 이자를 납부한 이후의 수익은 104만원이고 8000만원을 대출하였으니, 실 투자금액 2000만원에 대한 수익이 104만원이며, 수익률은 5.2%에 이르게 됩니다. (당연히 리스크는 커지게 됩니다. 이 부분은 추후에 포스팅 할 계획입니다.)

하지만, 금리가 상승하여 금리가 올라가 투자수익을 역전하게 되면 어떻게 될까요?? 그럼 역레버리지, 대출을 사용할 수록 수익률은 하락하게 됩니다. 따라서, 자연스럽게 부동산 투자가치는 떨어지게 되고, 수익률이 대출금리보다 낮아지는 것에 저항하게 됩니다. 투자 수익이 정해져 있기 때문에 수익률이 대출금리보다 높게 유지되기 위해서는 부동산 가치가 낮아져야 하는 것입니다.

장황하게 설명하게 되었는데, 최대한 쉽게 이해를 돕고자 하다보니 풀어 쓴 부분이 많아 졌습니다. 기본적인 관계를 이해하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

도움이 되셨다면, 한번의 좋아요가 필자를 즐겁게 합니다. 댓글도 언제나 환영합니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 그럼 다음 포스팅에서 뵐께요~

부동산의 양도소득세는 말 그대로, 부동산을 양도하면서 생긴 소득에 대한 세금입니다. 모든 소득에는 세금이 부과되는데, 부동산의 양도소득세에는 특이한 부분이 존재합니다. 특정한 상황에 있는 사람에게 세금을 면제해 주는 것인데요.

그 이유는 주택이라는 특수한 상황에서 (부동산 양도소득세에 대한 비과세는 주택에만 존재합니다.) 의식주의 주거를 위한 필수항목인데도 불구하고 세금을 납부하고 나면, 지속적으로 주거의 영위가 어려우며, 이제 세금을 면제하고, 지역을 이동하면서 매도/.매수를 하더라도 재산상의 손실을 보존해 주거의 안정성을 보존하기 위함입니다.

양도소득세의 비과세는

첫째, 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

-> 파산선고라면, 자산과 부채의 합이 (-)마이너스일 때, 입니다. 자산이 부채보다 높다면, 파산서고를 하지 않을 것이기 때문이죠. 따라서, 양도소득세를 면제하여, 채권자와 채무자 양자의 권리를 보호하기 위함이 아닌가 생각이 듭니다.

둘째, 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득

->  이 경우는 많이 발생하는 경우는 아니니, 간단하게 말하자면, 농지는 개발과 경작의 효율성을 위해서 교환할 수 있으나, 교환이 등가의 방식으로 교환되면 문제가 없지만, 개발가능성이 있는 지역에서 불평등하게 거래가 된다면(양도세를 피하기 위해서) 그 거래에 대해서는 양도세를 부과하겠다는 것입니다.

셋째, 1세대 1주택의 비과세

-> 이 경우가, 가장 많이 해당되는 경우고, 머리말에서 말한 이유 때문이기도 한 항목입니다. 하지만, 여기에도 예외가 존재하겠죠??

예외로~

첫째는, 앞서 말한 것과 같이 1세대 1주택에 대한 비과세는 주거의 지속성을 유지하기 위한 것인데, 지속성과 관련이 없다고 판단되는 부분이 있습니다. 법에서 말하는 것은 9억원이 초과하는 주택은 주거의 지속성을 벗어난 (말하자면, 세금을 부과해도 지속성을 해지치 않을 만큼 자산이 있다고 판다하는 듯) 금액으로 판단하여 초과분에 대해서는 세금을 부과합니다.

둘째는, 토지에 대해서는 세금을 부과하고, 주택에 관하여는 면세한다면, 토지를 매매할 때 아주 작은 주택(1평 미만도 가능하겠죠)을 건설하여 거래한다면, 위의 법령은 무력화 될 것입니다. 따라서, 도심에서는 5배, 외의 지역에서는 10배의 제한을 두어 토지가 주택보다 과도하게 크다면, 1주택의 거래로 보지 않아 비과세 하지 않겠다는 것입니다.

위의 비과세 예외는 소득세 비과세를 회피하려는 분(?)들의 막기 위함이라면, 억울하게 1세대1주택이 안되는 사람들에게 비과세 하기 위한 예외도 당연히 있습니다.

그 예외로,

보통 일시적 2주택자라고 불리는 사람들입니다. 이사를 위해서, 상속, 동거봉양, 혼인 등등 여러가지 이유로 2주택이 되는 경우입니다. 이 경우, 주택이 투기 및 투자의 대상이 아니기 때문에 일정기간동안 먼저의 주택을 처분하게 되면, 매도할 당시에 2주택이라고 하더라도, 매도하는 주택의 양도소득에 대해서 면세해 주는 것입니다. 예외도 있으나, 일반적으로 먼저 취득한 주택을 1년 이상 보유하고 나서 나중에 주택을 취득한 다음에 먼저 취득한 주택을 나중에 주택을 취득한 날짜에서 3년 안에 매도하면, 소득에 대한 세금을 면해 줍니다.

여기서 설명한 것보다, 더 많은 예외와 재미있는 이야기가 있지만, 너무 많이 나가면 머리 아파요~ 다음 포스팅에서 자세하게 이야기 할께요~

따뜻한 말 한마디가 작성자를 춤추게 합니다. ~