차선과차악사이

이전 포스팅에서는 주택임대차 계약을 할 때 유의 할점에 대해서 짚어보았습니다. 

아래의 링크를 따라가시면, 이전 포스팅을 확인하실 수 있습니다.

>>>>>> 이제 준비 되셨으면, 계약하기 들어갑니다. 주택임대차 계약에서 유의사항 >>>>>>

그럼 계약서를 작성해야 겠습니다.

우리나라에서는 구두에 의한 계약도 계약으로 성립하지만, 추후 분쟁이 되었을 때 증명하기가 힘들기 때문에 문서로 작성하는 것이 좋습니다.

그리고, 계약서라고 하면 어렵게 생각하는데, 그 양식에도 구애는 없습니다.

(임대기간 등 해서, 계약상 분리한 사항에 대해서는 계약서상의 내용은 무효입니다.)

하지만, 추후에 분쟁의 소지가 있을 만한 부분, 특히 주택임대차보호법에서 커버하지 않는 부분은 상세하게 작성해야,

나중에 문제가 없겠죠??

그럼 일반적으로 작성되는 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

(밑의 내용은 참고일 뿐, 계약서의 항목을 빼거나, 더하는데 문제는 없습니다.)

위의 사진은 예시입니다. 참고하시면 되요~

(다시한번 이야기 하지만, 정해진 양식은 없어요~)

먼저, 부동산의 정보가 있어야 하겠습니다.

부동산의 표시부분은 등기부 등본이나 건축물 대장, 토지대장을 참고하여 작성하면 됩니다. 

이때, 아파트와 같은 다세대주택의 경우에는 문에 표시되어 있는 호실보다, 등기부등본이나 공식대장에 나와 있는 호실을 기입해야 합니다.

물건의 표시가 아무것도 아닌것 같아도, 나중에 보호받는데 기준이 되기 때문에 정확히 기재하는 것이 중요합니다.

그 다음으로 계약기간 및 계약금액 그 지급일자 등에 대한 내용이 있어야 할것입니다. 

원 보증금에 월임차액이 얼마이고, 그 보증금은 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 나누어 지불하는데,

지불 날짜는 어떻게 되는지 기입하는 부분입니다. 

여기서, 중도금의 경우, 최근에는 중도금을 지불하지 않고 계약금과 잔금만 지불하는 경향이 많아졌습니다. 

하지만, 중도금을 지불하는 경우 중도금의 의미를 아셔야 하는데,

계약금의 경우, 계약을 해지하게 되면, 계약금을 포기하고 위의 계약을 해지 할 수 있고,

잔금의 경우 상기 계약이 성사되었음을 의미합니다.

(즉, 계약기간 동안의 임차지급과 그 기간동안 존속되는 것입니다.)

중도금의 경우는 잔금과 같은 효과가 발생합니다. 따라서, 중도금을 지급하였다면, 중도금을 포기하고, 계약을 해지 할 수 없으며,

위의 계약이 성립해 계약의 내용을 이행해야 합니다.

그리고, 계약 당사자간의 인적사항을 기록하는 부분입니다.

계약당사자의 인적사항을 기록하는 부분에서, 임대인과 등기부등본상의 소유자를 확인하고,

임차인의 경우, 실거주자나 실거주자의 가족이어야 추후에 주택임대차보호법에 의해서 보호 받을 수 있기 때문에 중요합니다. 

그리고, 물건의 인도일시, 점유기간, 권리이전내용, 조건, 특약사항 등등을 기록합니다. 

앞서 이야기 드렸지만, 계약서 상의 특약사항이라고 하더라도 주택임대차보호법에 의해서, 

임차인에게 불리한 규정은 무효입니다. 

하지만, 주택임대차보호법에 의해서 규정되는 부분에 한계가 있기 때문에 특약사항을 촘촘히 기록하는 것은 중요합니다.

특약사항에 대해서 예를 들어 몇가지를 이야기 하자면,

첫번째로 임차인이 임차주택을 임도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항입니다. 

: 이 특약사항이 중요한 이유는, 주택임대차보호법에 의해서 대항력 및 우선변제권을 받기 위해서는 권리순서상 앞에 있어야 하는데,

권리의 조건은 주민등록을 마치고 점유한 다음날로 규정하고 있기 때문에 그 사이에 저당권 등 권리 설정을 하면, 보호받을 수 없습니다. 

또한, 근저당권의 경우는 설정하는 순간 권리가 발생하지만, 주민등록의 경우 다음날 권리가 발생하기 때문에,

오늘 계약하고, 점유하고, 주민등록(전입신고)를 마친다고 해서 권리상 후순위가 되기 때문에 유의해야 하고, 이 특약이 필요합니다.

두번째로 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인이 수리비용을 지불한다는 사항입니다.

: 일반적으로 계약서의 경우, 집상태를 확인한 이후에, 현상태로 임차한다는 내용이 포함되어 있는데,

이러한 경우에, 짧은 시간동안 임대대상의 물건을 세세히 확인하기 힘들고, 또한 전문가가 아니기 때문에 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 

이 경우, 이사 이후에 발견하여, 임차인이 직접 수리해야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문에, 그 순서를 명확히 할 필요가 있습니다.

세번째로 임대차의 중도해지에 관한 사항입니다.

: 임대차계약을 1년 혹은 2년으로 한 경우, 중간에 다른 급한일로 이사를 해야하는 경우가 발생할 수 있습니다. 

임대차가 잘 일어나는 지역이면, 그래도 상관이 없겠으나, 임차인을 구하기가 힘든 지역의 경우에, 남아있는 기간동안 임대차계약을 이행해야 함으로,

그에 따른 월임차를 지급해야 해서, 경제적으로 손실입니다. 

특정한 경우를 특정하여, 가령 전근, 전학 등의 불가피한 경우 중대해지에 관한 사항을 특약한다면, 이 경우 도움이 됩니다.

(특약은 양 당사자가 합의했을 때 가능하기 때문에, 계약전에 협의해야 합니다.)

마지막으로,

주택임대차계약서의 양식은 정해진 것은 없지만, 주민등록(전입신고)하고 확정일자(우선변제권)을 받기 위해서 갖추어야 할 항목이 있습니다.

1. 임대인 및 임차인 계약당사자의 인적사항

2. 목적물(임대부동산)의 표시

3. 임대기간

4. 보증금

5. 계약당사자의 기명날인

6. 정정된 부분이 있는 경우 그 난의 밖이나 끝부분에 정정한 글자 수가 기재되고, 계약당사자의 날인이 되어야 합니다.

7. 계약증서가 두장 이상인 경우 간인이 있어야 합니다.

 이정도로 계약서를 작성하신다면, 공인중개사를 거치지 않고, 직접 임대차 계약을 한다고 해도 문제가 없어 보입니다.

앞서, 주택임대차와 민법을 기준으로 

계약이 무엇이고 어떻게 계약되고, 어떻게 보호 받을 수 있는지 이야기 해 보았습니다.

아래의 링크를 따라가시면, 이전의 게시물을 보실 수 있습니다.

>>>>>> 주택임대차 이해하기 (주택임대차보호법에 근거하여) >>>>>>

>>>>>> 주택임대차보호법으로 보호받기 >>>>>>

이번에는, 임대차 계약을 할때 유의할 점을 중심으로 이야기 해볼까합니다.

계약전에 확인 할 일 중에 가장 먼저해야 할 것은

임대차계약당사자가 계약을 할 자격이 있는 사람인지 확인하는 것입니다. 

(부동산중개사무실에서 계약을 하게 되면, 당연히 이부분은 확인해 줍니다. 그래도 알아서 나쁠건 없겠죠??)

계약당사자로 자격이 있는 사람은

당연히 등기부등본상의 소유자는 포함되구요, 

임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다.

[대법원 1999.4.23. 선고 98다49753 판결]

이 경우, 이런한 권리를 증명하는 공식적인 서류가 있어야 겠죠??

역시 대리인이 임대인을 대신하여 계약당사자로 나설 수 있는데,

이 경우에는 대리인을 위임한다는 위임장과 그 위임장을 날인을 증명하는 인감증명서가 있어야 합니다.

여기서, 잘 모르고 넘어가는 부분이 있는데

바로 "공동소유"관계에 있는 경우입니다.

민법 제264조(공유물의 처분, 변경)에 의하면,

공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

역시 같은법 제265조(공유물의 관리,보존)에 의하면,

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

라고 규정하고 있습니다.

이 말은 공동으로 소유한 주택의 경우에서 임대차 계약은 관리행위에 해당하는 것이고, 

따라서, 과반수가 되어야 한다는 것입니다. 

따라서, 공동소유의 부동산의 경우 등기부등본에 나와 있는 소유자라고 하더라도 과반수의 지분을 가졌는지 확인해야 하고,

그렇지 않은 경우, 다른 소유자의 동의서(위임장과 인감증명서)를 첨부해야 합니다.

또한, 과반수의 사전적의미는 절반을 포함하지 않는 반수 초과를 가리킵니다.

여기서, 유의할 점 역시 부동산의 소유가 부부가 1/2씩 소유하고 있는 경우가 종종 있는데,

계약당시에 일방이 아닌 두 사람 모두의 동의가 필요하다는 것입니다. 

마지막으로, 전대차계약을 하는 경우에 있어서, 

(계약의 당사자가 부동산의 소유자가 아닌 부동산의 사용,수익권이 있는 임차인인경우에)

임차인(전대인)과 채결한 전대차계약은 성립하지만, 전차인은 임대인(소유자)에게 임차권을 주장할 수 없습니다.

따라서, 임대인이 주택의 반환을 유구하면, 전차인은 반환해야 하고, 임대인은 보증금을 임차인에게 돌려주지만,

전차인은 보증금의 반환을 임대인에게 요구 할 수 없습니다. 

따라서, 이 경우, 임대인의 인감증명서가 첨부된 동의서를 받아두어 등의 임대인의 동의가 필요합니다. 

등기부등본을 통해서, 임대인이 될 수 있는 사람을 확인하는데 많은 것을 알아야 하네요.

하지만, 보통의 임대인이 등기부등본상의 소유자이고, 신분증으로 이름과 주민번호만 확인하는 경우가 대부분이니 너무 걱정마세요~

자, 그렇다면, 계약하기 전에 등기부등본을 가지고 있어야 겠네요. 

등기부등본은 가까운 등기소에 가셔서 주소만 입력하면 아무나 어떤 주소지의 등기부등본을 발급받을 수 있습니다.

(다만, 본인이 아니면 주민등록번호 뒷자리는 보이지 않습니다.)

인터넷등기소에 들어가서, 온라인으로 출력하는 것도 가능하고, 수수료는 같습니다.

등기부등본에는 표제부, 갑부, 을부가 있습니다. 

각각에서 확인해야 할 사항이 무엇이 있는지 살펴보겠습니다.

우선, 표제부에서 확인해야 할 사항은

표제부의 지번과 동, 호수가 일치하는지 확인해야 합니다. 

잘못된 지번 혹은 잘못된 동,호수로 임대차계약을 하면, 자칫 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는 문제가 생깁니다. 

(아파트, 연립주택, 다세대주택과 같이 각 주택의 소유권이 구분되는 경우에 해당하고, 다가구 주택의 경우에는 호실은 무관합니다.)

이 경우, 임차인이 갖추어야할 대항력의 요건인 주민등록(전입신고)를 갖추지 못했으므로, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

[대법원 1996. 4. 12. 선고 95다 55474 판결]

다음으로, 갑구에서 확인해야 할 사항입니다.

위에서 한번 언급했던 내용인데요, 갑구는 소유권에 관한 권리를 기록하는 곳입니다. 

따라서, 임대차계약시 등기부상의 소유자와 계약당사자가 같은 사람인지 확인해야 하고, 

단독주택의 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본의 소유자가 같은 사람인지 확인해야 합니다.

또한, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 확인해야 하는데, 이런 권리들이 있는 경우 계약을 피하는 것이 좋습니다. 

압류, 가압류가 있는 경우 경매에 들어가게 되면, 우선변제를 받을 수 없고,

가처분의 경우, 가처분권자가 승소하면 가처분 이후의 권리는 무효가 됩니다. 

가등기의 경우, 가등기가 본등기가 되면, 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없습니다.

마지막으로 을구에서 확인해야 할 사항은,

을구는 소유권 이외의 권리를 기록하는 곳입니다. 

갑구에서의 압류, 가압류와 같은 계념으로, (근)저당권이나 전세권이 설정되어 있는 가를 살펴야 합니다. 

이 역시, 이후에 임대차계약을 하게 된 주택이 경매에 들어가면, 이들 권리보다 후순위가 되어

보증금을 우선변제 받을 수 없고, 대항력 또한 가질 수 없습니다. 

이정도 확인하시고 임대차 계약에 임한다면, 공인중개사를 통하지 않고 직접계약하여도 별 문제는 없을 것입니다. 

글로 쓰다 보니 조금 어려운데, 사실 별거 아니구요.

직거래에 한번 도전해 보는 것도 좋을 것 같네요.

감사합니다.

부동산은 실거래가로 신고해야 합니다.

매매를 하게 되면, 부동산이 소재한 관청으로 가서,

부동산거래계약신고를 하면, 동시에 거래가 신고가 됩니다. 그리고 그 항목에는 실거래가 라고 적혀있습니다. 

실거래가라는 제도는 2006년부터 본격적으로 도입되어, 지금까지 왔는데요, 

매매가격을 실거래가로 신고하는 것은 거래의 투명성을 높이고, 특정지역의 부동산 가격이 왜곡되는 것을 막고,

무엇보다도 세금을 명확하게 받기 위함이겠죠??

그리고, 이 때쯤, 실 거래가가 부동산 등기부등본에 표시되어, 

2005년 이후에 거래된 부동산 거래에 대해서는 누구도 거래 금액을 확인 할 수 있게 되었습니다. 

이에, 

이후에 거래된 부동산을 매수하려는 사람은 현재 매도자(2005년 이후 매수자)의 매수 금액을 알고,

현재 매매 가격이 적당한지 판단할 수 있어, 부동산 가격이 급등하는 것을 막기 위함이었으리라 생각합니다. 

개인적인 의견으로는 실거래가 정책은 정책으로부터 몇년은 부동산의 가격을 안정시키는데 어느정도 성공적이었다고 생각하나,

사실 약발이 떨어진 이후에는, 현재 매도자가 부동산을 얼마에 샀는지는 중요하지 않은 것으로 보이고, 

혹은 

매도자의 차익이 높다면 더 선호하는 경향까지 보이니, 현재는 부동산의 가격을 잡는 기능은 사라진 것으로 생각됩니다. 

여하튼, 본론으로 돌아가서,

왜 실거래가로 신고하라고 하는데, 또 굳이 업계약을 하거나 다운계약을 할까요??

그 이유는 무지무지 많습니다. 

그리고, 

개인적인 이유를 모두 알 수는 없습니다. 

독자의 이해를 돕고자, 알려진 정도로 업다운이 왜 필요한지 볼께요~

대부분의 다운계약은 매도자의 양도소득세와 관련되어 있다고 보면 됩니다. 

양도소득세를 일반적으로 면제 받는 방법은 1세대가 1주택을 2년 보유하는 것입니다.

(조정대상지역의 경우 2년 이상 거주해야 합니다.)

하지만, 매도자가 주택이 둘 이상이거나, 2년 이상 보유하지 못했다면, 양도소득세의 대상이 됩니다. 

(부동산 거래에서 가장 부담이 큰 세금이 양도소득세니깐요)

2억에 매입해서 3억에 매도할려는 양도소득세 면제 대상에서 제외되는 매도인의 

양도소득세는 대략 3천만원 전후 정도 될 것입니다. 

매도인이 다운계약을 쓰는 이유는 이 3천만원을 내지 않기 위해서 입니다. 

매도 금액을 2억 혹은 2억 1천만원 정도로 신고 되면, 양도소득은 거의 없겠죠..

하지만, 문제가 있습니다. 

다운계약을 조건으로 3억 주택에 디스카운트 한다고 해도, 1억 신고분에 대한 양도소득세를 

(현 매매가치가 3억이면, 2억에 신고하므로, 추후 매수인이 매도인이 되었을 때 양도소득에 과해지는 부분)

현재 매수인이 부담해야 합니다. 따라서, 천만원 디스카운트는 아무것도 아닌 것이죠.

즉, 제로썸 이라면, 매도인이 아낀 양도소득세 만큰, 매수인이 미래에 매도인이 되었을때 똑 같이 부담해야 하니깐요. 

하지만, 매수인이 이 주택 구입으로 1세대 1주택의 요건을 맟춘다면, 현재의 매입가격은 상관이 없죠.

양도소득이 얼마이건 면제가 되니깐요.

둘의 거래에서, 다운계약을 하고, 매수인이 주택을 시세보다 싸게 산다면, 둘다 윈윈하는 것이되죠.

이래서 다운계약이 성립하게 되는 것입니다. 

그럼 업계약은 왜 쓸까요??

이 역시 양도소득세와 관련이 있습니다. 반대로 생각해 보세요.

위의 매수인이 2년뒤에 그 매입한 주택을 매도할려고 합니다. 

이 시점에서 이 주택의 매수인은 이미 주택을 보유하고 있으므로, 이 주택을 구입하게 되면 1세대1주택 요건에서 벗어나게 되고, 

추후, 

이 주택의 가격이 올랐을 때, 양도소득세에 대해 부담을 느낌니다. 

세법에서 12억이하의 주택거래는 양도소득세가 면제이므로 12억 이하로 현 주택을 거래하면,

(매도인의 양도소득에 9억에 달해도 면세가 됨으로)

양도인의 양도소득세는 없습니다. 

현재, 당 주택의 가격이 4억이라면, 매수인이 이 주택을 6억원으로 업계약하면,

미래의 2억원의 양도소득분에 대한 세금의 버퍼부분을 미리 만들어 놓는 것이죠. 

당연히 현재의 매도인도 세금이 없구요, 아마도 매수인이 매도인에게 윗돈을 올려 주거나, 

쿨거래(?) 할 것입니다. 

이 둘의 원하는 포인트도 이런 관점에서 한 곳에서 수렴합니다. 

업다운 계약은 조세에서도 문제가 있지만, 시장을 교란하는 문제도 있습니다. 

일반 사람들은 시장의 시세를 부동산의 시세로 믿고 거래하려는 경향이 있습니다. 

이렇게 업된 계약의 기록을 믿고 인근의 부동산을 거래한다면,

이런 거래의 누적에 의해서 부동산 가겨이 외곡되거나, 피해자가 생길 가능성이 있는 것이죠.

해마다, 이런 거래가 늘어나고 있고, 적발도 많이 되는 실정이죠.

위의 내용이 흥미로우셨다면, 시원하게 공감 버튼 클릭 부탁드립니다. 

여러분의 시원한 공감 한번이 글쓴이를 춤추게 합니다. 

소통을 원하시는 분들 덧글을 주세요~

감사합니다.~

대항력이란,

임차인이 제3자에게 임대차관계를 주장할 수 있고, 목적부동산을 사용 수익할 수 있으며,

전 소유자에게 지불했던 임차보증금도 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

따라서, 대항력 요건만 만족시켜 놓으면,

살고 있는 집이 경매가 되던 뭐가 되던 걱정이 없겠죠~

최우선 변제를 받지 못하더라도, 대항력만 있으면, 

결과적으로 손해 보지는 않는다는 것이죠

밑의 링크 참고히시구요~

경매목적부동산에서 나는(임차인) 보호 받을 수 있을까요?

자 그럼 대항력이 어떻게 만들어 지는지 알아야 할 차례가 되겠습니다.

가장 중요한 두가지는 계약을 하고 전입신고와 점유가 이루어 져야 합니다.

(두가지가 모두 만족해야 함으로 늦게 완성되는 것의 날짜에 따릅니다)

예를 들어, 오늘 이사를 했는데 3일 뒤에 전입신고를 하면 3일 뒤 전입신고와 함깨 대항력이 생기는 것입니다. 

대항력도 임대차 사실관계에 대한 공시의 의미를 가지고 있기 때문에 날짜가 중요합니다.

그리고, 더 중요한 것은 전입신고를 할 당시에 

등기부 등본상에 (가)압류, (근)저당, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정 등등의 다른 권리가 있으면 안된다는 것이죠.

이런 권리 이후에 생긴 전입신고에 따른 임차권은 소멸대상이기 때문에 저항력은 없습니다. 

(하지만, 소액 임차인의 경우, 최우선 변제는 가능합니다. - 이것도 위의 링크를 참조하세요~)

경매목적부동산에서 나는(임차인) 보호 받을 수 있을까요?

따라서, 등기부 등본도 잘 살피셔야 합니다. 

마지막으로 아셔야 할 것이 있습니다.

이런일은 잘 없으나~

주택임대차보호법에서 주민등록 등록 즉 전입신고를 한 다음날에 대항력이 생긴다고 하고 있습니다. 

이 말에서, 

전입신고 한 날 (등기부등본 확인을 다 했는데도 불구하고) 같은날 

(가)압류, (근)저당, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정 등등의 권리가 등기되면,

위의 권리보다 후순위가 되기 때문에 대항력이 없다는 것이죠~

(이런 경우는 거의 없으니, 확인만 한번 하세요~)

계약한 사람과 전입한 사람이 가족이라면,

가족이 전입한 사실만으로도 계약자가 전입한 것과 같이, 점유와 전입신고의 요건이 모두 갖추어 진것으로 판단하여,

대항력을 갖춘 것으로 봅니다. 

보통, 

이사를 하는 경우에 있어서, 원주인이 임차보증금을 내어 주지 않아서,

일정 기간 주민등록을 옮기지 못하는 경우가 있는데, 이 경우 가족이 먼저 전입하여도,

요건이 갖추어 진것으로 보기 때문에 걱정 하실 필요 없다는 것이죠~

조금이라도 도움이 되셨나요~~!!

그럼 공감 한번 시원하게 클릭해 주세요~ ㅎ

감사합니다~

"부동산이 다 알아서 해주는데요.... 그런것 까지 알 필요 있나요??"

부동산 시장이 요동치고 있는 요즘... 부동산에 특히 집에 투자한 사람들이야 그렇다 치고, 전세 혹은 월세 세입자로 살면서 보증금을 모두 돌려 받을 수 없다면 정말 억울한 일이죠. 그래서 이것 저것 알려드릴려고 하면, 많은 분들은 '부동산에서 계약하는데 무슨 문제가 있을려구요??' 라고 반문하시는 분들도 많구요.

그러면, 지금 계약할려고 하는 그 집이 어떤 상황에 놓여 있고, 어떻게 대처해야 하는지 알려줄께요.

 부동산 등기부 등본은 그 부동산에 대한 부동산에 대한 기본 정보 및 권리 그리고 채권관계에 대해서 표시한 공식적인 문서입니다.

이 공식적인 문서는 누구나 어떤 부동산에 대해서도 열람할 수 있고,

따라서, 등기부등본에 표시된 정보는 그 누구도 미리 알고 있었다고 판단되어 집니다. 

말하자면, 등기부등본에 표시된 정보를 등기부등본을 열람하지 않고 나중에 법적으로 문제가 되어 '몰랐다'라고 주장하는 부분이 받아 들여지지 않는 것이고 따라서, 등기부등본의 열람의 문제는 본인에게 있는 것이죠. 

절대로 돌려받아야 하는 보증금을 거는 부동산에 대한 정보를 당연히 열람해야 하겠죠.

부동산 등기부 등본 열람 사이트 <<<< 여기 클릭

위의 링크를 클릭하면 인터넷으로 등기부등본을 열람할 수 있는 사이트가 뜨구요

로그인 없이도 열람이 가능합니다.

다시 본론으로 돌아와서, 부동산 등기부 등본은 세부분으로 구성되는데요.

표제부, 갑구, 을구 이렇게 구성됩니다. 

표제부는 

그 부동산의 주소는 어디이며, 언제 만들어졌고, 어떤 사이즈로 만들어졌는지 표시되어 있는 부분인데,

여기서 중요한건 딱 하나만 보면 되요. 

임대차 계약을 할려고 하는 나의 집이 등기부등본상에 표시되어 있는지 입니다. 

간혹 불법으로 혹은 등기부등본과 다르게 호실을 지정하여 문제가 생겼을때 보호받지 못하는 경우도 많아요. 

표제부를 확인했다면, 갑구를 볼까요??

갑구는 소유권에 관한 사항을 표시하는 곳입니다. 

갑구에서 확인할 사항은

마지막으로 해당 부동산을 소유하고 있는 사람이 등기부등본에 소유자로 되어있는지 입니다. 

(간혹 대리인이 계약을 하는 경우에는 소유자와 소유자가 대리인에게 발급한 대리위임장 등 필요서류를 확인하면 되겠죠??)

그리고, 현 부동산에 압류, 가압류, 가등기 등등 권리사항이죠. 

계약하는 시점에 이런 권리사항이 등기되어 있다면, 일단 계약을 피하는 것이 좋겠죠?

갑구를 확인하였다면, 을구를 확인해야 합니다. 

을구는 소유권 이외의 저당권, 전세권, 임차권 등 권리관계를 표시하는 곳입니다. 

특히, 을구에 있는 권리관계의 순서는 순서가 중요함으로 해당 부동산에 얼마나 많은 사람들이 돈을 먼저 받아 갈 것인지 확인해야 해요.

집을 팔거나, 경매로 넘어 갔는데, 위의 사람들이 매도 금액을 모두 수령해 버린다면, 

나의 소중한 보증금을 빠빠2 해야 하니까요~

전세는 일정 금액을 임대인(집주인)에게 주고 집(아파트)에 살다가 계약이 끝나고 나갈때 돌려 받는 돈이죠.

지역에 따라, 전세율(전세금액/매매금액*100) 다르지만, 일반적인 시장에서 보통 50~70% 수준에서 움직입니다.

그럼 역전세란 무엇일까요?

감 잡으셨나요?? 그렇습니다. 전세금액이 매매금액에 육박하여, 

현 부동산에 문제가 생겼을 경우에 전세보증금을 모두 돌려받을 수 없는 상황에 이르게 된 전세를 말하는 것이죠. 

전세를 알면 부동산이 보인다.

전세에 대한 자세한 계념은 위의 글에서 참조하세요.

전세율이 80%에 육박하게 되면, 경우에 따라 임대인(집주인)이 집(아파트)를 매도해도 매도한 돈으로 전세보증금과 그 이외의 권리를 해소하기에 금액이 부족할 수 있고, 경우에 따라 (등기부등본의 권리순서에 따라) 전세보증금을 돌려받지 못할 경우가 생기게 되는 것이죠.

그럼 어떻게 해야 이런 알 수 없는 상황에서 벗어날 수 있을까요??

첫번째로 해야 할 일은 보통 전세율이 60% 수준에 도달한다고 해도, 전세보증금에 앞서는 권리 특히 근저당권이 존재한다면, 이후 전세보증금을 돌려받지 못할 경우가 생일 수 있으므로 이런 부동산은 피해야 겠습니다. 전세보증금으로 현재 설정되어 있는 근저당권을 해지 하는 경우가 아니라면 말이죠. 

여기서 주의해야 할 점은 비어있는 근저당권 역시 마찬가지 입니다. 실질적으로 빚은 없으나 근저당 설정만 해 놓은 상태라고 하더라도, 미래에 대출이 가능하고, 그 기준 날짜는 근저당권이 설정된 날짜를 기준으로 하기 때문에 현재 대출이 없는 근저당이라고 하더라고 근저당권을 해지 하는 조건이 아니라면 피하는 것이 좋겠습니다.

또한 전세율이 80%이상 넘어가는 경우에는, 

최소한의 금액으로 부동산에 투자 하는 갭투자(사실 전문용어는 아니지만요)일 가능성이 많고, 갭투자자의 경우 실질적으로 

경제적 여력이 없는 경우가 많으므로 피하는 것이 좋겠죠. 

혹은, 그렇지 않다라고 하더라도, 전세율이 높으면, 근저당권이 없다고 하더라고, 압류나 가압류 등

부동산 가치에 비해서 현져히 적은 채무에 의해서도 전세보증금이 위협받을 수 있어 주의해야 합니다. 

일단, 등기부등본상에 나보도 앞선 권리가 없는 것으로 확인되고,

전세율이 상당히 높지 않아 위험도가 높지 않는 부동산으로 판단되어 임대차계약을 하였다면,

가장 먼저 해야 할 일은 동사무소에 전입신고를 하는 일입니다.

임차인은 임대차계약, 전입신고, 이사 이 세가지가 모두 갖추어 지는 날짜에 대항력을 가지게 됩니다. 

(따라서, 전입신고시에 임대차계약과 이사가 모두 완료된 이후여야 유효합니다)

대항력은 계약기간이 만료되어 보증금을 돌려받기 전까지 현재의 부동산을 무한 점유할 수 있는 권리입니다.

(하지만, 이 대항력도 근저당권이 설절되어 있는 부동산에서는 무효이므로 주의해야겠습니다.)

일단 위의 세가지를 모두 갖추었다면, 이제 안심해도 됩니다. 

그럼 확정일자는 왜 필요한 것일까요?

확정일자는 우선변제권을 받기 위한 방법입니다. 즉, 현 부동산에 경매가 진행될 경우에 우선배당을 받을 수 있다는 것이죠. 

(이 배당도 당연히 권리 순서에 의해서 진행됩니다.)

그렇습니다. 확정일자를 받지 않고 전입신고 가격만 갖추었다면, 해당 부동산이 경매가 될때 보증금을 언젠가 돌려 받을 수 있겠지만, 현 부동산의 매수인이 돌려줄 의지가 없다면, 점유는 가능하나 보증금을 돌려받기는 여전히 힘듭니다. 

하지만, 선순위로 확정일자를 받았다면, 경매가 진행되는 동안 가장 먼전 보증금을 배당받아 현 부동산에서 벗어 날 수 있습니다. 

또한 확정일자가 있다고 하더라도 배당신청하지 않으면, 

대항력만 갖추는 것이 되니, 확정일자를 받지 않을 이유가 없겠죠??

부동산 등기부등본을 확인하지 않아도

권리의 순서를 걱정하지 않아도 보증금을 돌려 받을 수 있는 경우도 있습니다. 

바로, 주택임대차 보호법에 의한 최우선변제인데요.

소액임차인 최우선 변제액

말인즉, 해당되는 임차보증금 이하에 해당하는 임차보증금에 대해서,

보증금의 한도액까지는 순위와 상관없이 우선 변제해 준다는 것입니다. 

그런데, 여기서 주의 할 점은 그 기준이 현재 시점이 아니구요 

선순위 근저당권이 설정된 날짜가 시행일자에 해당하는 기준입니다. 

예를 들어서 해당 부동산에 근저당권이 2009년1월1일에 설정되었고, 임대차 계약이 2015년에 있었어도

서울지역에서 7,000만원 보증금으로 한 임대차 계약은 최우선 변제에 해당되지 않습니다.

(이는 근저당 권자를 보호 하기 위한 것인데요...)

조금의 관심으로

" 나의 소중한 보증금은 내가 지킵시다. "

절대 어렵지 않아요~