차선과차악사이

경매를 하다보면, 애매하게 와 닿는 게 바로 이 전세권입니다.

그래서 오늘은 이 전세권이 어떻게 다른지, 완벽하게 정리해 보려구요.

전세권은 지상권, 지역권과 함께 용익물권으로 분류 됩니다.

>>>>>> [권리분석 시리즈 4] 지상권 그리고 지역권 >>>>>>

위의 링크를 따라 가시면, 지상권과 지역권에 관한 글을 보시수 있습니다.

하지만, 전세권은 지상권 및 지역권과 다르게, 임대차의 느낌도 있고,

또한, 경우에 따라서, 말소기준권리가 되기도 합니다.

말소기준권리는 이후의 일정한 권리들을 모두 소멸 시키기 때문에 중요한 기준점이 됩니다.

주택의 권리분석에서, 전세권을 어떻게 봐야 하는지 이제 시작합니다. 

전세권은 전세권만으로도 경매신청을 할 수 있습니다.

당연히 배당신청도 할 수 있구요. 

그런데, 전세권에서 가장 유심깊게 봐야 하는 부분은 전세권의 범위가 대상 경매 부동산에서 전체인지 부분인지 입니다.

전세권이 입찰자에게 중요하게 작용하는 이유는,

전세권이 말소기준권리가 되어서, 그 이후에 있는 임차권이 인수되는지 때문이고,

또한, 그 전세권이 다른 근저당과 같이 소멸하는지 인수되는지의 문제 때문이겠죠?

예를 들어 보겠습니다. 

2층 주택에 1층 부분의 임차인인 전세권설정을 하고 1층을 점유하고 있고,

이후에 2층 부분에 임차인이 임대차 계약을 하였습니다.

그리고, 그 이후에 은행에서 근저당 설정을 한 경우 입니다.

먼저,

근저당권자가 위의 주택을 경매신청하고, 1층 임차인이 배당신청한 경우입니다. 

보기에 따라서는, 1층 임차인이 전세권을 근거로 배당신청하였고, 말소기준권리가 된 거처럼 보입니다. 

하지만, 1층 임차인의 전세권의 범위는 1층에 한정되어 있기 때문에 2층 임차인의 권리를 침해하지 못합니다.

2층 임차인의 경우 근저당에 앞서기 때문에, 대항력과 우선변제권이 살아 있다고 볼 수 있습니다.

그래서, 전세권의 경우 그 범위가 중요하게 작용합니다. 

그럼 만약에 낙찰금액이 1층 전세권자의 전세금에 미달하면, 1층 임차인을 나머지 전세금을 인수해야 할까요?

그것도 걱정할 필요가 없습니다.

왜냐하면, 1층 임차인의 전세금보다 낙찰금액이 부족할 경우에,

은행이 채무를 환수할 방법이 없어 경매는 무효가 됩니다.

그렇다면, 1층 임차인이 경매신청한 경우에는 어떻게 될까요?

1층 임차인이 경매신청한 경우 역시,

2층 임차인의 권리를 침해하지 못하고, 2층 임차인의 대항력과 우선변제권은 살아 있습니다. 

그리고, 

낙찰 금액이 1층 임차인의 전세금에 미치지 못하면, 1층 임차인의 나머지 보증금을 낙찰자가 인수해야 할까요?

그렇지 않습니다.

낙찰자는 2층 임차인의 권리만 인수하면 됩니다.

일반 임차인의 경우에, 

대항력이 있으면, 배당신청을 했다고 하더라도, 돌려 받지 못한 보증금액에 대해서 낙찰자에게 요구할 수 있습니다. 

(하지만, 대항력이 없는 경우는 그렇지 않습니다.)

이전 포스팅에서는 주택임대차 계약을 할 때 유의 할점에 대해서 짚어보았습니다. 

아래의 링크를 따라가시면, 이전 포스팅을 확인하실 수 있습니다.

>>>>>> 이제 준비 되셨으면, 계약하기 들어갑니다. 주택임대차 계약에서 유의사항 >>>>>>

그럼 계약서를 작성해야 겠습니다.

우리나라에서는 구두에 의한 계약도 계약으로 성립하지만, 추후 분쟁이 되었을 때 증명하기가 힘들기 때문에 문서로 작성하는 것이 좋습니다.

그리고, 계약서라고 하면 어렵게 생각하는데, 그 양식에도 구애는 없습니다.

(임대기간 등 해서, 계약상 분리한 사항에 대해서는 계약서상의 내용은 무효입니다.)

하지만, 추후에 분쟁의 소지가 있을 만한 부분, 특히 주택임대차보호법에서 커버하지 않는 부분은 상세하게 작성해야,

나중에 문제가 없겠죠??

그럼 일반적으로 작성되는 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

(밑의 내용은 참고일 뿐, 계약서의 항목을 빼거나, 더하는데 문제는 없습니다.)

위의 사진은 예시입니다. 참고하시면 되요~

(다시한번 이야기 하지만, 정해진 양식은 없어요~)

먼저, 부동산의 정보가 있어야 하겠습니다.

부동산의 표시부분은 등기부 등본이나 건축물 대장, 토지대장을 참고하여 작성하면 됩니다. 

이때, 아파트와 같은 다세대주택의 경우에는 문에 표시되어 있는 호실보다, 등기부등본이나 공식대장에 나와 있는 호실을 기입해야 합니다.

물건의 표시가 아무것도 아닌것 같아도, 나중에 보호받는데 기준이 되기 때문에 정확히 기재하는 것이 중요합니다.

그 다음으로 계약기간 및 계약금액 그 지급일자 등에 대한 내용이 있어야 할것입니다. 

원 보증금에 월임차액이 얼마이고, 그 보증금은 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 나누어 지불하는데,

지불 날짜는 어떻게 되는지 기입하는 부분입니다. 

여기서, 중도금의 경우, 최근에는 중도금을 지불하지 않고 계약금과 잔금만 지불하는 경향이 많아졌습니다. 

하지만, 중도금을 지불하는 경우 중도금의 의미를 아셔야 하는데,

계약금의 경우, 계약을 해지하게 되면, 계약금을 포기하고 위의 계약을 해지 할 수 있고,

잔금의 경우 상기 계약이 성사되었음을 의미합니다.

(즉, 계약기간 동안의 임차지급과 그 기간동안 존속되는 것입니다.)

중도금의 경우는 잔금과 같은 효과가 발생합니다. 따라서, 중도금을 지급하였다면, 중도금을 포기하고, 계약을 해지 할 수 없으며,

위의 계약이 성립해 계약의 내용을 이행해야 합니다.

그리고, 계약 당사자간의 인적사항을 기록하는 부분입니다.

계약당사자의 인적사항을 기록하는 부분에서, 임대인과 등기부등본상의 소유자를 확인하고,

임차인의 경우, 실거주자나 실거주자의 가족이어야 추후에 주택임대차보호법에 의해서 보호 받을 수 있기 때문에 중요합니다. 

그리고, 물건의 인도일시, 점유기간, 권리이전내용, 조건, 특약사항 등등을 기록합니다. 

앞서 이야기 드렸지만, 계약서 상의 특약사항이라고 하더라도 주택임대차보호법에 의해서, 

임차인에게 불리한 규정은 무효입니다. 

하지만, 주택임대차보호법에 의해서 규정되는 부분에 한계가 있기 때문에 특약사항을 촘촘히 기록하는 것은 중요합니다.

특약사항에 대해서 예를 들어 몇가지를 이야기 하자면,

첫번째로 임차인이 임차주택을 임도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항입니다. 

: 이 특약사항이 중요한 이유는, 주택임대차보호법에 의해서 대항력 및 우선변제권을 받기 위해서는 권리순서상 앞에 있어야 하는데,

권리의 조건은 주민등록을 마치고 점유한 다음날로 규정하고 있기 때문에 그 사이에 저당권 등 권리 설정을 하면, 보호받을 수 없습니다. 

또한, 근저당권의 경우는 설정하는 순간 권리가 발생하지만, 주민등록의 경우 다음날 권리가 발생하기 때문에,

오늘 계약하고, 점유하고, 주민등록(전입신고)를 마친다고 해서 권리상 후순위가 되기 때문에 유의해야 하고, 이 특약이 필요합니다.

두번째로 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인이 수리비용을 지불한다는 사항입니다.

: 일반적으로 계약서의 경우, 집상태를 확인한 이후에, 현상태로 임차한다는 내용이 포함되어 있는데,

이러한 경우에, 짧은 시간동안 임대대상의 물건을 세세히 확인하기 힘들고, 또한 전문가가 아니기 때문에 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 

이 경우, 이사 이후에 발견하여, 임차인이 직접 수리해야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문에, 그 순서를 명확히 할 필요가 있습니다.

세번째로 임대차의 중도해지에 관한 사항입니다.

: 임대차계약을 1년 혹은 2년으로 한 경우, 중간에 다른 급한일로 이사를 해야하는 경우가 발생할 수 있습니다. 

임대차가 잘 일어나는 지역이면, 그래도 상관이 없겠으나, 임차인을 구하기가 힘든 지역의 경우에, 남아있는 기간동안 임대차계약을 이행해야 함으로,

그에 따른 월임차를 지급해야 해서, 경제적으로 손실입니다. 

특정한 경우를 특정하여, 가령 전근, 전학 등의 불가피한 경우 중대해지에 관한 사항을 특약한다면, 이 경우 도움이 됩니다.

(특약은 양 당사자가 합의했을 때 가능하기 때문에, 계약전에 협의해야 합니다.)

마지막으로,

주택임대차계약서의 양식은 정해진 것은 없지만, 주민등록(전입신고)하고 확정일자(우선변제권)을 받기 위해서 갖추어야 할 항목이 있습니다.

1. 임대인 및 임차인 계약당사자의 인적사항

2. 목적물(임대부동산)의 표시

3. 임대기간

4. 보증금

5. 계약당사자의 기명날인

6. 정정된 부분이 있는 경우 그 난의 밖이나 끝부분에 정정한 글자 수가 기재되고, 계약당사자의 날인이 되어야 합니다.

7. 계약증서가 두장 이상인 경우 간인이 있어야 합니다.

 이정도로 계약서를 작성하신다면, 공인중개사를 거치지 않고, 직접 임대차 계약을 한다고 해도 문제가 없어 보입니다.

주택임대차보호법은 민법으로 보호되지 않는 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 특별법입니다. 

하지만, 이 법에 의해서도 보호받기 위해서는 일정한 요건을 갖추어야 하고, 경우에 따라서, 요건을 갖추어야 합니다. 

주택임대차보호법에 의해서 어떻게 자~알 보호받을 수 있는지 지금부터 알아봅시다~

법에서,

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

라고 명시하고 있습니다. 

제삼자에 대하여 효력이 생기는 것을 대항력이라고 합니다.

여기서, 제삼자라고 하는 것은 현재 임차하고 있는 주택의 양수인, 임대인의 권리를 승계한 사람, 그 밖에 이해관계를 가지고 있는 모두에게

임대인과의 계약관계에 근거하여 주장할 수 있는 대항력을 말합니다. 

그런데, 여기서 중요한 것은

인도와 주민등록을 마친 날짜입니다. 

법에서는 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 말하고 있습니다. 

그럼 이 이전에 그 부동산(주택)에 소유권이의 물권 (특히, 근저당권)이 존재하고 있었다면 어떻게 될까요?

이 경우에도, 위의 제3자에 대해서는 대항력이 있지만,

그 이전의 물권에 의해서 경매나 공매가 이루어진다면, 제3자(낙찰자)에게는 그 권리가 인수되지 않습니다.

따라서, 임대차계약을 할 때에는,

그 임대차 대상 부동산에 근저당권이 설정되어 있는지 확인하는 절차가 필요합니다.

경우에 따라서는, 후 순위로 임대차 계약이 되는 경우, 보증금을 모두 회수하지 못할 수도 있습니다. 

생각해 보면, 

주택임대차보호법은 사회적,경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법인데, 이 경우 임차인이 피해를 볼 수 있습니다. 

따라서, 일정금액이하의 보증금으로 임대차 계약을 한 임차인의 경우 그 중에서도 더 약자로 생각하여,

대항력을 갖춘 날짜와 상관없이 보증금을 보호하도록 하고 있습니다. 

이것이, 소액임차인의 최우선변제권의 인정입니다.

앞줄에 있는 금액이 최우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위이고, 뒤줄에 있는 금액이 우선받을 수 있는 금액의 최대치입니다.

2016년3월31일 이후에 근저당설정된 부동산에 그 이후에 임대차한 사람의 보증금이 8000만원이라면, 

이 임차인은 최우선변제대상이 되지만, 3400만원까지 우선변제된다는 내용입니다. 

여기서, 또한 중요한 내용은 최우선변제금액이 적용되는 날짜입니다.

그 날짜는 임대차계약이 된 날짜가 아니라 근저당이 설정된 날짜를 기준한다는 것입니다. 

왜냐하면, 은행에서 근저당을 실행하는 경우 최우선변제금액분을 제하고 근저당을 실행합니다

(은행 역시 채권을 모두 회수해야 되기 때문이겠죠)

따라서, 은행의 권리또한 보호해야 하기 때문이겠죠..

이렇게,

임차인이 일정부분 민법에 의해서 보호 받지 못했던 부분에 대해서,

다른 이해관계자의 권리를 침해하지 않으면서, 최대한 보호할 수 있는 규정을 하였습니다. 

다음으로, 우선변제권입니다.

우선변제권은 임대차된 부동산이 경매 또는 공매 되었을때, 우선배당되는 권리입니다. 

이 역시, 임차권이 채권이어서, 배당절차에 있어 우선변제 받을 수 없는 부분을 확정일자를 받으므로 해서,

물권과 동등하게 날짜의 순서에 의해서 변제 받을 수 있도록 해 임차인을 보호하겠다는 것입니다.

확정일자를 받아야 하는 것은, 확정일자를 받음으로써, 공시의 효과가 나고, 다른 물권자의 권리를 보호할 수 있기 때문이겠죠.

역시, 여기에서의 문제는 순위에서 앞서야만 가능하다는 것입니다.

우선변제권이란, 시간의 순서에 따라서 변제한다는 것이므로, 시간의 순위자체가 뒷쪽에 있으면, 보증금을 모두 회수하지 못할 가능성 또한 있습니다. 

따라서, 이 역시 임대차 계약을 할때, 임대차 주택에 권리관계를 따져야 하는 어려움이 있습니다. 

마지막으로, 임차권등기명령제도가 있습니다.

임차인으로써 어려운 상황중에 하나가, 임대인이 임차보증금을 정해진 날짜에 돌려주지 않을 때 입니다. 

앞서 이야기 한 것처럼, 대항요건을 갖추기 위해서는 점유와 주민등록이 완성되어야 합니다. 

이미 대항력을 갖추고 있던 임차인이라고 하더라도, 이 부분이 갖추어 지지 않으면 대항력이 사라집니다.

당연히 이사를 가야하는 임차인의 경우에는,

이사를 가는 곳에도 전입신고를 해야, 그 주택에 대해서도 대항력이 생깁니다. 

하지만, 아직 보증금을 받지 못한 현재의 주택에서도 전출한다면, 대항력이 사라집니다. 

그럼 어떻게 해야 할까요??

이 경우 임차인은 단독으로 관할 법원에서 임차권등기명령을 할 수 있습니다. 

이 경우, 이미 획득한 대항력에 대해서 전출하더라도 이미 취득한 대항력은 상실되지 않습니다. 

그럼 이사갈 수 있겠죠?

주택임대차보호법은 사회적, 경제적 약자이면서, 사실 법에 대해서 잘 알지 못하는 임차인을 보호하기 위해서 만들어졌지만, 

사회에서는 특히 계약관계에서는 이해관계인이 존재합니다.

이해관계인의 권리를 무시하여, 그들에게 손해를 가할 수 있다면, 법의 원칙에 무너질 것이고, 

또한, 약자인 임차인으로 가장하여, 편법적으로 이용될 소지도 많을 것입니다. 

조금만, 신경쓴다면, 주택임대차보호법에서 보호하고자 하는 부분을 보호받을 수 있기 때문에,

조금이라도 알리고자 포스팅 합니다. 

감사합니다.

궁금한 부분이 있으시면, 덧글로 남겨주세요.

아는 한도내에서 빠르게 답변해 드리겠습니다.

감사합니다~

주택임대차보호법 제1조에서

라고 정의하면서 민법에 대한 특별법으로 제정되었습니다. 

주거용 건물의 임대차에 대하여는 민법보다도 이 법이 우선하여 적용됨으로써 국민의 주거 생활의 안정을 보장하려는 것이었습니다.

주택임대차보호법이 1981년 제정된지 39년이 지난 지금 주택임대차라고 하면, 주택임대차보호법의 적용을 받는다라고 생각할 것입니다. 

사실이면서 사실이 아닙니다. 주택임대차보호법은 임대차 계약에서 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법이고, 임대차보호법에 규정되어 있는 부분에 대해서, 민법에 우선하여 적용하지만, 그 이외의 부분에 대해서는 민법에 규정을 받고 있습니다. 

그래서, 먼저 민법의 규정을 바탕으로 몇가지 정리해 보려고합니다.

(아는게 힘이잖아요?? ^^)

민법 제303조(전세권의내용)에 따르면,

또한, 민법 제618조(임대차의 의의)에 따르면,

타인의 주택을 이용하는 방법에 있어서, 위에서 정의한 부분과 같이 전세권과 임대차가 있습니다.

우리가 흔히 전세, 월세 라는 용어를 사용하고, 집을 임대하는 것을 임대차라고 사용해서, 위 둘의 단어가 유사하게 들리거나,

전세와 월세를 구분해 놓은 것처럼 보이기도 하지만, 둘의 의미는 크게 다릅니다.

우선,민법에서 말하는 주택의 이용방법을 정리해 보면,

1. 전세권 - 전세금을 주고 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 전세권)

2. 전세 - 전세금을 주고 차임을 주지 않으나, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

3. 반전세 또는 월세 - 보증금을 주고, 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

4. 사글세 - 임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

법률적으로 1번 전세권의 경우 전세권이고, 2,3,4번의 경우 민법에서의 임대차입니다. 

그 차이는 밑줄을 확인하시면 알 수 있지만, 전세권등기를 하였는지 하지 않았는지의 차이입니다. 

바로, 임대차의 경우 주택임대차보호법에 의해서 보호를 받지만 전세권의 경우 임대차보호법에 의해서 보호받지 못합니다. 

이 정의가 매우 중요한데요, 이걸 위해서 저 위에 그렇게 길게 이야기 했습니다. 

주택임대차보호법이라는 법률의 이름그대로 주택임대차를 보호하는 법입니다. 따라서, 법률상의미인 전세권은 보호하지 않습니다. 

전세권과 임대차의 가장 큰 차이중 하나는 전세권은 물권이고 임대차는 채권이라는 것입니다. 

부동산권리에서 물권은 등기가 필수이므로 전세권은 권세권 설정과 동시에 등기하고, 임대차는 그렇지 않습니다. 

물권과 채권의 차이에 관해서는 밑의 링크를 참조하세요

>>>>>> 물권과 채권 알기 쉽게 설명할까요?? >>>>>>

그래서, 전세권자는 경우에 따라서 경매를 신청할 수 있고, 또한 물건의 기준권리가 될 수 있기도 합니다. 

여하튼, 그래서 임차인을 보호하고자 주택임대차보호법을 만들어서, 

대항력과 우선변제권, 최우선변제권을 주고, 최소한의 권리를 보호할 수 있게 했습니다.

여기서, 중요한 사항이면서, 결론적으로 이야기 하고 싶은 부분입니다. 

주택임대차보호법은 임차인의 입장에서 최소한의 보증금을 돌려받을 수 있는 강력한 법입니다. 

(전입한 날짜와 상관없이 일정금액이하이면, 보증금을 모두 돌려받을 수 있으니, 일순위채권자에게는 골치이고, 강력합니다)

하지만, 전세권 등기를 하는 순간 이 모든 권리는 박탈됩니다. 

당연히 등기를 하는 순간 전세권자가 되기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받는 것이 아니라 민법에 적용되기 때문입니다. 

무조건 전세권은 등기를 하고, 등기를 하는 것이 어떤 권리를 강하게 보호해준다는 막연한 생각에 등기하는 것은 어떤 경우에 보증금을 모두 날리는

위험천만한 행위가 될 수 있다는 사실에 신중하게 결정해야 합니다.

위의 내용이 도움이 되셨다면, 공감 클릭 감사합니다. 

이 부분에 대해서 궁금한 부분이 있으시면 덧글로 남겨주세요~ 빠르게 답변해 드리겠습니다. 

감사합니다.