차선과차악사이

소유권이전촉탁등기에 대해서는 이전에 포스팅 했는데요. 

참고로 아래에 링크를 걸어 놓을께요~

참고하세요

>>>소유권이전촉탁등기 혼자 해보기>>>

소유권이전촉탁등기와 소유권이전등기의 차이는 "촉탁"입니다.

촉탁은 대리로 맡긴다는 말인데, 등기소에서 이전등기를 해야하지만, 

경매라는 특수한 조건하에서, 법원에서 등기소에 이전등기하도록 촉탁한다는 말이므로

촉탁이라는 말이 들어가면 경매나 공매에 의한 이전등기라는 것이죠.

그럼 경매가 아닌 셀프에 있어서,

소유권이전등기를 어떻게 해야 하는지 알아 볼까요??

여기서 잠깐요~.

소유권이전촉탁등기 포스트에서도 이야기 한 부분인데.

집을 매매하면서, 은행에서 대출을 해야하는 경우에는, 법무사가 무조건 대행합니다. 

은행에서, 매도자에게 대출금을 지급해야 하는데, 안전장치없이 매수자를 믿고 

잔금을 대출실행 하지 않기 때문이죠. 

셀프 소유권이전등기의 경우에도 대출을 받아야 하는 사항이라면, 패스~ 하세요. ㅎ

그럼 이제 시작해 볼까요~

소유권이전등기는 등기소에서 하는 겁니다. 

하지만, 등기소에서 소유권이전등기를 하기 이전에 준비해야 되는 서류들이 있습니다. 

(그 서류들이 준비되어야 등기소에서 이전이 되니깐, 미리 준비해서 가야겠죠??)

그래서,

등기소에서 이전등기에 필요한 서류를 나열하자면,

절대적으로 이렇게 해야 하는 것은 없지만, 최소한의 움직임으로 전문가와 같이(?) 움직이려면, 

동선을 최소화 하는게 좋겠습니다. (나중에 없으면, 다시 갔다 왔다 하면 되요^^)

결과적으로는 등기소에서 모두 필요한 서류들이지만, 미리 준비해서, 등기소로 가자는 것이죠.

첫번째로 미리 준비해야 하는 서류가

(매도인이 함께 동행하지 않고 매수인이 매도인을 대리하여 등기하는 경우가 가장 많고 그 경우로)

- 매매계약서 원본과 사본 몇장(한장만 있으면 되지만, 두세장 같이 복사 합니다.)이 필요합니다.

-  매도인으로부터 받은 등기필증이 있어야 합니다.

- 매도인과 매수인의 주민등록등초본

- 역시 매도인과 매수인의 부동산매도용 인감증명서

- 그리고 매도인으로 부터 받은 인감증명서 

이렇게 미리 준비합니다.

두번째로 매매대상 부동산 관할 관청으로 고고~!!

이때 관할 관청에서 준비해야 하는 서류가

- 취득세 고지서를 발급받아야 합니다.

(취득세 신고서를 작성하고, 매매계약서 사본과 부동산거래계약신고필증 사본을 제출하면, 취득세 고지서를 발급해 줍니다.

- 또한, 여기서 토지대장, 건축물대장 발급 받습니다.

- 부동산거래계약신고필증 사본도 이때 발급 받으면 됩니다.

이제 거의 다 준비 되었습니다.

세번째로 은행으로 향합니다. 세금 및 수수료 납부하고 영수증을 받아야 합니다.

은행에서는

- 취득세를 납부하고 영수필 확인서

- 국민주택채권 매입한 영수증

- 등기신청수수료 영수필확인서

- 수입인지

(보통 관공서에서는 돈을 수령하지 않기 때문에 매매에 관련된 세금 및 수수료를 은행에 납부하고 그 영수증을 첨부한다고 생각하시면 되요~)

이제 만들어온 서류와 영수증을 등기소에 제출하기만 하면 됩니다.

어떠세요?? 쉽죠??

보통 소유권이전등기는 할 기회가 잘 없어서,

계속하지 않는 사람은 잊어버립니다. ㅎ

하지만, 하던일이 아니라서, 어렵게 어렵게 등기하고 나면,

수수료 절약도 절약이지만, 나름 뿌듯합니다. 

그럼 꼭, 성공하실깁 빌어요~

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부동산을 거래하는데 있어서,

공인중개사를 통해서 매매하는 경우가 대부분이지만, 최근에는 직접거래를 하는 경우도 많이 있는 것 같습니다.

셀프 부동산이전등기를 하기 위해서, 이것저것 찾아보다가,

부동산거래계약신고필증이 필요하다는 것을 알게 된느데요.

이 부동산거래계약신고필증이 무엇인지 알아보겠습니다.

대충 이렇게 생긴 물건입니다. ㅎㅎ

셀프로 하던, 공인중개사를 통해서하건, 부동산을 매매하게되면, 

부동산을 거래했다는 신고를 매매 대상 부동산 소재지의 관할 시청, 군청, 혹은 구청에 60일 이내에 신고해야 합니다. 

따라서, 

직거래를 한경우 매도자와 매수자가 신고를 하고, 공인중개사를 통해서 한 경우 공인중개사가 매매신고를 합니다. 

부동산거래계약신고필증은 이 신고에 대한 증명서라고 보시면 됩니다. 

우리가 실거래가 검색을 통해서, 

부동산 매매사실을 알 수 있는 것은 이 신고에 의한 것인것 같습니다.

또한, 

매매에 대한 세금을 납부할 때 세무과에서 이 서류를 요구하는 것은,

필증에 실거래가액이 기제되어 있기 때문입니다. 

부동산에 관심을 가지게 되면서, 생소한 단어들을 많이 접하게 되는데요.

그중에 용적률 건폐율에 대해서 이야기 해 보려고 합니다.

건폐율은 

간단하게 이야기 하면, 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.

건폐율이 50%라면, 대지면적이 100평이면, 건축면적이 50평이라는 것이죠.

여기서 건축면적은 하늘에서 봤을대 대지를 가리는 면적으로 모두 포함한 면적입니다.

(지상에 앉아 있는 면적이 아니구요.)

그리고, 용적률

(A)

(B)

용적률역시 간단하게 이야기 하면, 대지면적에 대한 건축면적(총량)의 비율입니다.

(A)케이스의 경우 건축면적이 50%라면, 50%가 세부분이므로 

용적율은 150%이고,

(B)케이스의 경우 건축면적이 50%고 상부층이 25%라면,

용적률은 225% 이렇게 됩니다.

이제 용적률 건폐율이 뭔지는 아셨죠??

하지만, 이제 시작입니다.

용적률 건폐율을 정해놓은 이유가 뭘까요?? 쉽게 말하면 규제입니다.

소유의 토지에 마음대로 건축하고 싶은데, 얼마 이상 짖지마라고 하는 것이죠.

규제이지만, 국토의 난개발을 개한하고, 효율적 이용을 위한 것이라고 할 수 있습니다. 

그 기준은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 명시되어 있습니다.

그 내용은 아래와 같습니다.

1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하

2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하

3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하

4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하

5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하

6. 준주거지역 : 70퍼센트 이하

7. 중심상업지역 : 90퍼센트 이하

8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하

9. 근린상업지역 : 70퍼센트 이하

10. 유통상업지역 : 80퍼센트 이하

11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하

12. 일반공업지역 : 70퍼센트이하

13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하

14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하

15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하

16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하

17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하

18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하

19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하

20. 농림지역 : 20퍼센트 이하

21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하

용적률의 내용역시 같은 법에 명시되어 있고, 그 내용은 아래와 같습니다.

1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

2. 제2종전용주거지역 : 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하

3. 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하

4. 제2종일반주거지역 : 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하

5. 제3종일반주거지역 : 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하

6. 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하

7. 중심상업지역 : 400퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하

8. 일반상업지역 : 300퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하

9. 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하

10. 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하

11. 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하

12. 일반공업지역 : 200퍼센트 이상 350퍼센트 이하

13. 준공업지역 : 200퍼센트 이상 400퍼센트 이하

14. 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

15. 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

16. 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

17. 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

18. 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

19. 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

20. 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

21. 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

여기서 느낌이 오세요??

왜 도시 지역의 부동산 가격이 높을까요??

부동산 토지에 대한 효용과 관련이 있습니다.

부동산의 계념을 몇가지고 요약하면,

부동산은 위치성이 가장 중요한 요소입니다. 도심에 위치한 부동산과 농촌에 위치한 부동산의 가격이 차이가 나는 이유입니다. 

그리고 같은 농촌이라고 해도, 일반적으로 도로가 들어서게 되면 부동산 가치가 올르는 것도 위치성과 관련이 있습니다.

당연히, 도심에 접근성이 높아서 위치성이 좋아졌기 때문입니다.

자 그럼, 같은 도시안에 있는 "땅"에 대해서 생각해 보세요~

A땅은 일방상업지역으로 지정되어 있고, 그 옆의 B땅은 제2종 일반주거지역으로 지정되었다고 생각해 보세요.

각 대지가 100평이라고 하면, 

A땅에는 80평의 건물을 20층 지을 수 있으며

B땅에는 60평의 건물을 약 4층 지을 수 있습니다.

두 부지에서 소출되는 생산량은 달라질 수 있겠죠?? 따라서, 두 부지의 가치는 바로 인근에 있다고 하여도 달라지게 됩니다.

따라서, 용도지구는 부동산과 밀접한 관계를 가지게 되는 것이죠.

통영 도시재생 사업은 계획되로 잘 진행되는 것 처럼 보입니다.

국제공모전과 대국민 아이디어 공모전 처럼, 관심있는 행사도 잘 진행 되구요.

디자인 팀이 선정되는 8월이 벌써 기대 됩니다. 

자세한 내용은 아래의 링크에서 참조하세요~

통영 폐조선소 대국민 도시재생 공모전

오늘은 도시재생 지역 안에 위치한 2층 상가주택을 추천하려고 합니다. 

위의 주택은 대지 약 60평에

건폐율 약 60%이고, 2층은 주택 독채로 사용되고 있고,

1층은 20여평 상가부분이면, 뒷 부분 10여평 원룸으로 사용되고 있습니다. 

현재 모두 임차되어 있습니다.

해안도로에 한 블럭 접해 있는 위치이며, 상태는 사진에서 보이는 그대로 입니다. 

2층 내부 모습입니다. (거실모습)

거실에서 주방 뷰

주방에서 안방이 보이는 모습입니다.

스위치 디테일

거실 팬 등입니다.

임차전에 사진이구요.

1층 원룸 내부 모습입니다. 거실에서 방쪽으로 보는 뷰입니다

안방내부 모습

주방에서 외부로 보이는 뷰입니다.

욕실입니다.

요즘 통영이 재생도시로 핫 한거 알고 계시죠??

이동네 물건이 씨가 말랐다고 하더라구요.

어렵게 어렵게 나온 물건 입니다. 통영 재생도시 개발에 관심이 있으시면, 투자한번 해 보시는 것도 좋을 것 같아요.

연락주시면, 자세히 설명해 드리겠습니다.

010-칠칠팔팔-3474

대항력이란,

임차인이 제3자에게 임대차관계를 주장할 수 있고, 목적부동산을 사용 수익할 수 있으며,

전 소유자에게 지불했던 임차보증금도 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

따라서, 대항력 요건만 만족시켜 놓으면,

살고 있는 집이 경매가 되던 뭐가 되던 걱정이 없겠죠~

최우선 변제를 받지 못하더라도, 대항력만 있으면, 

결과적으로 손해 보지는 않는다는 것이죠

밑의 링크 참고히시구요~

경매목적부동산에서 나는(임차인) 보호 받을 수 있을까요?

자 그럼 대항력이 어떻게 만들어 지는지 알아야 할 차례가 되겠습니다.

가장 중요한 두가지는 계약을 하고 전입신고와 점유가 이루어 져야 합니다.

(두가지가 모두 만족해야 함으로 늦게 완성되는 것의 날짜에 따릅니다)

예를 들어, 오늘 이사를 했는데 3일 뒤에 전입신고를 하면 3일 뒤 전입신고와 함깨 대항력이 생기는 것입니다. 

대항력도 임대차 사실관계에 대한 공시의 의미를 가지고 있기 때문에 날짜가 중요합니다.

그리고, 더 중요한 것은 전입신고를 할 당시에 

등기부 등본상에 (가)압류, (근)저당, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정 등등의 다른 권리가 있으면 안된다는 것이죠.

이런 권리 이후에 생긴 전입신고에 따른 임차권은 소멸대상이기 때문에 저항력은 없습니다. 

(하지만, 소액 임차인의 경우, 최우선 변제는 가능합니다. - 이것도 위의 링크를 참조하세요~)

경매목적부동산에서 나는(임차인) 보호 받을 수 있을까요?

따라서, 등기부 등본도 잘 살피셔야 합니다. 

마지막으로 아셔야 할 것이 있습니다.

이런일은 잘 없으나~

주택임대차보호법에서 주민등록 등록 즉 전입신고를 한 다음날에 대항력이 생긴다고 하고 있습니다. 

이 말에서, 

전입신고 한 날 (등기부등본 확인을 다 했는데도 불구하고) 같은날 

(가)압류, (근)저당, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정 등등의 권리가 등기되면,

위의 권리보다 후순위가 되기 때문에 대항력이 없다는 것이죠~

(이런 경우는 거의 없으니, 확인만 한번 하세요~)

계약한 사람과 전입한 사람이 가족이라면,

가족이 전입한 사실만으로도 계약자가 전입한 것과 같이, 점유와 전입신고의 요건이 모두 갖추어 진것으로 판단하여,

대항력을 갖춘 것으로 봅니다. 

보통, 

이사를 하는 경우에 있어서, 원주인이 임차보증금을 내어 주지 않아서,

일정 기간 주민등록을 옮기지 못하는 경우가 있는데, 이 경우 가족이 먼저 전입하여도,

요건이 갖추어 진것으로 보기 때문에 걱정 하실 필요 없다는 것이죠~

조금이라도 도움이 되셨나요~~!!

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감사합니다~

주택임대차보호법은

법을 잘 알지 못하는 임차인들이 말소기준권리, 즉 권리의 소멸에 관련되는 권리와의 순서관계와 상관없이 

소액임차인의 요건에 충족하면, 보증금을 전부 혹은 일부 돌려 받을 수 있도록 보호하는 것이 본 취지일 것입니다.

주택임대차보호법 적용대상 건물은 

등기주택, 미등기주택, 준공미필주택, 무허가건물, 쉽게철거할 수 없도록 지은 가건물, 임대인과 합의하에 주거용으로 개조한 건물 모두 포함된다는 것이

정설인것 같습니다. 

내용인바,

주택임대차보호법에 의해서 임차인이 보호되는 것은

대항력을 가지거나 우선변제권을 가지게 되는 것입니다.

판례에서 말하는 경우는,

대지에 근저당권이 설정될 당시 건물이 없고, 이후에 지어진 건물에 임차한 임차인은 보호에서 배제된다는 것입니다.

이는 (근)저당권자의 권리를 심하게 훼손할 수 있다는 취지라고 밝히고 있는데요,

부동산을 근거로 근저당을 설정하게 되면, 

은행에서는 최우선 변제금액에 대한 금액분을 제외한 상태에서 대출을 하게 됩니다. 

당연히 최우선 변제되면, 경락금액이 줄어드니 당연하겠습니다. 

최우선 변제금액의 기준이 임대차계약일자 기준이 아니라 근저당권설정일자가 기준이 되는 것도 같은이유에서라고 보여집니다. 

따라서, 

근저당권을 설정할때 건물이 없었으니, 최우선변제금액의 차액을 제하지 않고

대출을 실시하였는데, 

이후, 최우선변제금액을 공제한 금액으로 채무를 변제하게 되면, 채권자의 권리를 침해할 이유도 있어 보이고,

또한, 이를 이용해서 부정한 방법을 사용할 가능성도 있어 보입니다.

또다른 쟁점은,

미등기주택의 소액임차인에 대한 최우선 변제에 대한 쟁점인데,

이의 판례는 긍정적인 판례와 부정적인 판례가 있으나,

최근에는 변제할 수 있다는 긍정적인 판례가 나오는 것 같습니다. 

이유인즉, 

미등기주택이므로 등기부등본상에 표기되어 있지 않고, 임대차보호법에도 등기된 건물로 표시되어 있으므로 최우선 변제 할 필요가 없다는 것이나,

다른 한편으로 살펴보면, 

근저당권자가 근저당을 실행할 당시에 건물이 미등기이나 지어져 있었고, 

따라서, 근저당권자의 실수도 일부 인정된다고 생각하면 편할 것 같습니다.

(판례의 내용은 꼭 그렇지 않지만, 제가 해석한 방법입니다.)

또한,

긍정적인 부분만 강조하게 되면, 근저당권자의 권리가 일부침해되지만, 대항력을 가지는 임차인에게 최우선 변제를 하지 않아도

크게 피해 보는 부분은 없어 보이는바, 부정적인 측면을 강조 했던것 같지만, 

최근에는 최우선변제를 인정하는 모양이니,

근저당 당시에 건물이 신축되어 있었다면, 미등기부분에 대해서도 보호받을 수 있다고 볼수 있는 것이 타당해 보입니다.

도움이 되셨나요??

쉽게 쓴다고 썼는데도 말이 좀 어렵네요..ㅠㅠ

사실 저는 알기만 하는 사실인데,

집행관의 공권력이 채무자나 임차인의 완강한 저항등으로 무의미해 진다면,

집행관은 국군원조를 요청할 수 있다는 무시무시한 법입니다. 

합법적인 법의 절차를 저항하는 행위이기 때문에 질서를 확립한다는 취지에서, 

공권력의 공공성을 보장하기 위한 수단으로도 보이지만, 

어떤 측면에서는,

집행관이 요청하는 내용이기는 하지만, 매수인에게 엄청난 권리를 부여하는 강력한 사실이라는 생각이 듭니다.

이는 민사집행법에 명시되어 있는데요.

또한 국군원조 요청의 절차는 민사집행규칙에 명시되어 있습니다. 

<<인도명령은 잔금납부와 동시에>>

위 링크의 포스트에서도 언급한 부분인데요.

부동산 인도의 가장 좋은 방법은 점유자 혹은 채권자와의 협의에 의한 인도입니다.

경제적으로도 그러하겠으나,

누구를 해치기 위해서 부동산 경매를 하는 것은 아니니

과도한 요구를 하는게 아니라면, 협의 쪽에 무게를 두는 것이 맞다고 생각합니다. 

(의도적으로 파산하는 경우도 있겠으나, 대부분 손해를 입고 인도해야 하는 사람들이 대부분입니다.)

하지만,

간혹 주변에 어떤 분들이 어떻게 조언을 하는지 몰로도, 잘 모르시는 분들이 주변 지인의 말만 믿고

과도한 요구를 하면서 끝까지 버티시는 분들도 계십니다. 

(경매를 해서 손해를 볼 정도의 요구를 들어 줄 수는 없는 것 아닐까요??)

그러한 경우에,

인도명령, 강제집행으로 이어지는 수순도 그러하겠으나,

국군원조와 같은 사실도 협상의 카드로 사용한다면, 낙찰자가 유리한 입장에서 협상할 수 있으리라 판단됩니다.

입찰하는데 있어서, 임장(현장을 방문)하는 이유는 여러가지가 있겠으나,

그 중에 하나가 명도를 어떻게 할 것인가를 판단하는 것이겠습니다.

점유자가 있고, (이사비용 등을 지불하더라도) 점유자와 협의가 가능한 부동산의 명도는 예상이 가능한 편입니다마,

점유자가 없고 현장에 물건(동산)만 있는 경우는 난감한 경우가 많이 있습니다. 

제 경험으로는 돈이 되는, 즉 가치가 있는 동산이 남겨져 있는 경우는 거의 없었고,

환금가치가 없는 물건이 남겨져 있는 경우는 종종 있습니다.

창고나 폐업된 상가의 경우에 점유자를 만날 기회가 없고,

소유자(채무자)의 소재를 파악하기 힘들거나, 파악하더라도 만나기 힘든 경우입니다.

법적인 철자를 밟아서 처리하는 경우에는

집행관을 대동하고, 증인2인과 함께 잠금장치를 강제로 열고

물건을 그대로 물품보관소에 옮기며,

물품보관소에 옮긴 물건의 이동비용과 보관비용에 대한 집행권원을 확보하여, 

그 집행권원으로 동산경매를 실시하고,

직접 낙찰 받아 동산을 폐기하는 것입니다. 

(동산이 가치가 있는 경우는 동산에 입찰하는 입찰자가 있겠으나, 

앞서 말한 것처럼 남겨진 동산의 경우 거의 가치가 있는 동산인 경우가 드물기 때문에 

아무도 입찰  하지 않아 직접 낙찰 받아야 하는 경우가 대부분입니다.)

동산경매에 입찰하는 입찰자가 있으면, 그 매각대금으로 보관료와 운송료를 지급받을 수 있습니다.

물건(동산)이 없는 경우라면,

특별한 절차없이 부동산을 인도받으면 되지만, 이 역시 점유자가 추후에

특정한 동산이 있었다고 주장하면서, 재물손괴 및 재산권 침해, 절도 등으로 고발할 가능성도 있기 때문에, 

증인을 동반하여, 영상이나 사진을 촬영하면서 명도하는 것이 바람직합니다.

따라서, 동산을 처리하는 비용도 경매비용에 산입하여 판단하여야 합니다. 

그리고, 

물건의 가치가 없다고 생각하더라도,

폐기물로 처리해야 할지, 물품을 보관하여 위의 과정을 거쳐야 할지도, 현장에 남아 있는 동산을 보고 판단해야 할 것입니다.

이 부분에 대해서는 전문가들도 의견이 부분하고,

현장마다 상황이 다르기 때문에 일률적으로 뭐라고 판단하기 애매한 부분입니다. 

하지만,

동산의 가치가 있다면, 

채무자 혹은 점유자가 해당 동산을 남겨둘 가능성이 적다는 것입니다. 

동산을 남겨두면, 낙찰자가 동산을 운송하고 보관하는 비용을 청구할 것이 자명합니다.

그리고, 채무자나 점유자에 대해 집행권원(채권)을 가지기 때문에 유쾌한 상황이 아니라는 것이죠.

종종, 가치없는 동산을 남겨두고,

의도적으로 낙찰자를 괴롭히는 경우도 있으나,

현장에 남아 있는 물품을 동반한 증인의 입회하에 잘 촬영하고, 기록한다면,

추후, 배상 한다고 하더라도, 배상하는데 어려움이 없을 수 있습니다.

이런 수고로움이 해당 부동산의 입찰가격에 잘 반영되었는지 생각한다면,

입찰의 가치가 있는지 판단 할 수 있으리라 생각됩니다.

도움이 되셨다면, 공감 살짝 클릭 아시죠??

감사합니다~!

문재인정부의 부동산 대책에서 쏟아져나온 

조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역의 차이점에 대해서 알아봤는데요.

우리의 부동산 생활에 어떻게 영향을 미칠지 알아 보도록 할께요.

아직 못 보신분들을 위해서 아래에 링크 걸어 둡니다.

<<조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 파헤치기(1)>>

이전글에서와 같이

조정대상지역으로 지정되면,

1. 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제

1. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 (거주요건 추가)

1. 분양권 전매시 양도소득세 강화 (50%)

1. 1순위 자격 요건 강화

1. 가점제 적용 확대

1. 오피스텔 전매제한 및 지역 거주자 우선 분양

와 같이 규제의 대상이 됩니다. 

 여기서,

주택으로 부동산 투자를 생각하고 계시는 분들에게 가장 민감하게 다가오는 부분은

다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제와

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화(거주요건 추가)

부분일 것입니다. 

여기서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 부분에 대해서 이야기 해 보도록 할께요.

소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의범위)의 1항을 보면

2017년 9월6일 40개 지역이 조정대상지역으로 지정되면서,

소득세법 제154조(1세대1주택의범위)가 9월19일에 개정되면서,

조정대상지역에서의 1세대1주택 거주요건이 강화되었습니다. 

당연히 2017년9월6일 이전에 매입한 주택에 관해서는 이전에 법을 소급적용하기 때문에

(취득당시에 ~조정대상지역 ~ 해당하는 경우 ~) 

상관이 없겠으나, 9월6일 이후에 매입한 주택의 경우에는 시행령 제154조에 의해 양도세를 면제받기 위해서는 2년 거주해야 하는 조건이 붙었습니다.

여기서 핵심은, 

조정대상지역에 있는 주택을 1세대1주택요건으로 양도소득세 비과세의 혜택을 받으면서 투자를 하고자 하는데,

2년 보유기간요건이 있으니, 투자를 할 것인가 포기할 것인가는 결정하는 문제입니다. 

이런경우에, 

보유기관과 거주기간의 제한을 받지 않는 제1호부터제3호까지의 내용은 특수할 경우이므로 넘겨두고,

(이 경우에 해당 될 경우, 감안하여 투자할 수도 있겠습니다만, 평범하지는 않겠죠)

거주기간의 제한을 받지 않는 제5호의 경우에도,

이미 조정대상지역 지정전에 계약을 했어야 함으로, 

이후에 투자의 가부를 결정하고자 하는 시점에 있어서는 맞지 않습니다. 

문제는 제4호 임대사업자등록을 하여, 임대의무기간 중에 해당주택을 양도하지 않고,

매도하는 경우 거주기간에 제한을 받지 않는다는 항목을 주시해야 겠습니다. 

민간임대주택법에 따라, 

단기임대주택의 임대의무기간은 4년이므로, 단기임대사업자로 등록하여 4년을 임대하면,

2년 거주조건을 충족하지 않아도 1세대1주택 비과세에 해당하게 됩니다.

조정대상지역으로 지정된 지역에서는, 

일반적으로 1세대1주택 요건으로 양도소득세를 면제받지 못한다고 생각하므로, 주택의 가격이 조정됩니다.

(당연히 그러한 부분을 생각해서 규제 할 것입니다.)

위기는 곧 기회가 되는 법,  보유하고 있는 자금으로 투자를 할 것인지 보유를 할 것인지를 판단하고,

생각하고 있는 투자 기간을 고려한다면, 위의 내용으로도 투자 방법을 선택할 수 있겠습니다. 

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부동산 관련 글을 읽는데, 

조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구에 관한 언급이 계속 나와서,

지금부터 파헤치기 들어갑니다.

8.2 부동산 대책을 통해서 투기과열지구와 투기지역을 지정하기에 이르죠.

내용은 다음과 같습니다. 

투기과열지구는 주택법에 근거해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하고,

투기지역은 소득세법에 근거해 기획재정부 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐 지정합니다.

규제하는 내용이 다르기 때문에 건설정책과 대출정책 양쪽으로 규제하는 형태이구요

투기지역으로 지정된 지역은 투기과열지구로 지정된 지구에서 추가적으로 지정된 형태니

추가적인 규제가 더해진 의미로 보여집니다. 

2017년 8월3일(국토부)

 서울특별시 전역 (25개구), 경기도 과천시 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설예정 지역)이 투기과열지구로 지정됩니다.

2017년 9월6일(국토부)

경기도 성남시 분당구, 대구광역시 수성구가 투기과열지구로 지정됩니다.

투기과열지구로 지정되면,

1. LTV, DTI 40% 적용 (1세대1건 이상 주담대 가구는 LTV, DTI 30% 적용)

1. 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한

1. 정비사업 분양분 재당첨 제한

1. 재건축 조합원 지위 양도제한 강화

1. 자금조달계획 선정 의무화

투기지역으로는

서울의 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서와 세종시가 지정되었고

투기지역에 지정되면,

- 주택담도대출 제한이 강화된다.

8.2.부동산대책 이후에,

주택법에 근거하여 투기과열지구 지정요건 중 정량요건의 일부를 준용하여 과열이 발생하였거나, 발생할 우려가 있는 지역으로 선정하여,

경고의 느낌이 강하게 드는 지역입니다만,

그래도 규제의 내용은 적지 않습니다.

조정대상지역은 2017년 9월6일 조정대상지역 예정지를 지정하면서, 조정대상지역이라는 계념이 나온듯 합니다. 

부동산 정책을 시작하는 시점으로 조정대상지역의 계념을 시작한 것으로 생각됩니다. 

( 투기지역과 투기과열지구의 계념은 다시 도움되면서, 규제를 포괄, 강화하는 방법으로 도입)

2017년9월6일(국토부) 총 40개 지역을 조정대상지역 예정지로 지정하고, 

2017년11월10일(국토부) 조정대상지역을 지정하면서 예정지역 40개를 모두 지정한 것으로 보입니다.

조정대상지역으로 지정되면,

1. 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제

1. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 (거주요건 추가)

1. 분양권 전매시 양도소득세 강화 (50%)

1. 1순위 자격 요건 강화

1. 가점제 적용 확대

1. 오피스텔 전매제한 및 지역 거주자 우선 분양

의 규제 사항이 생깁니다. 

대충 이런 느낌 입니다. 

하지만, 투기지역은 소득세법에 근거하고 투기과열지구와 조정대상지역은 주택법에 근거하여,

근본적으로는 다른 부분의 규제이나,

위에서도 언급했듯이

조정대상지역에 지정된 지역중에 투기과열지역으로 지정되고,

투기과열지구로 지정된 지역중에 투기지역으로 지정됨으로써,

단계적인 규제로 생각할 수 있습니다.

다름 회차에는 조정대상지역과, 투기과열지구와 투기지역이 우리의 부동산 거래에서 어떻게 작용하는지 이야기 할려고 합니다. 

아무리 법제적인 부분을 알아도, 실생활에 적용되는 부분을 알지 못한다면, 의미가 없겠죠.