차선과차악사이

인도명령은

경매목적부동산에 정당한 점유 권원 없이 점유하고 있는 임차인 혹은 채무자 등에게 낙찰자에게 부동산을 인도하라는 법원의 명령입니다.

인도명령에 응하지 않는 경우 강제집행으로 이어지는 형태이고,

이런 이유로 점유자(임차인 등)는 인도명령이 떨어지면 심리적으로 상당한 압박을 받게 됩니다.

강제집행 당하면 거의 쫓겨나는 것이니깐요.

인도명령의 대상은 대항력 있는 소유자나 유치권자, 법정지상권자 등 점유가 상당한 이유가 있는 점유자는 인도명령 대상이 안되겠죠??

아래와 같이 대상이 열거되나, 외울 필요는 없는 것 같아요. 참고만 하세요~

1. 채무자, 소유자, 압류 효력 발생 전후의 점유자

인도명령은 경매에서 경매목적부동산의 인도를 용이하게 하기 위한 것이어서,

6개월 이내로 신청기간을 제한해 놓고 있습니다.

그 기간이 넘어가면 인도명령신청이 불가능 하고 명도소송을 해야 하니 유의해야 합니다.

(목적은 점유자 및 채무자와의 물건 인도를 위한 협상입니다.

최악의 경우에 강제집행도 생각해야지만, 협상이 모두에게 유리한 방법이죠.

따라서, 인도명령은 점유자를 만나기 전에 잔금납부와 동시에 신청하는 것이 유리합니다.)

인도명령신청서에는 인도명령신청 취지를 명확히 기재해야 합니다.

인도명령의 범위와 대상, 원인을 명확하고 명료하게 기제하는 것이 좋습니다.

(인도명령신청은 인지세 및 송달료를 납부 한 후에 경매계에서 접수하면 됩니다.

인도명령신청을 하게 되면 법원에서 인도명령대상자에게 우편물을 송달하는 비용을

미리 선결제 하신다고 생각하시면 되요~)

위와 같이 작성하면 됩니다. 그리고 인도대상부동산의 부동산목록3부를 작성하고 등기부등본도 1부 함께 제출합니다.

그리고,

물건이 여러개 있거나 인도대상부동산의 위치가 일부분인 경우, 

도면을 그려서 위치를 정확하게 표시해 주어야 집행관들이 정확한 위치로 찾아 갈 수 있겠죠??

이는 현장답사를 통해서 도면을 그려도 되지만, 

보통 경매를 게시하는 경우 법원에서 제공하는 도면을 다시 이용해도 됩니다. 

또한,

위에서 언급한 내용인데요, 

대항력이 있는 임차인, 유치권자, 법정지상권자를 제외하고는 모두 인도명령대상이 됩니다. 

따라서,

가장 임차인, 가짜 유치권자, 법정지상권이 없는 지상권자 등도 인도명령이 됩니다.

하지만, 법원에서는 이들이 권원이 없는지 알 수 없겠죠?

그래서, 이들이 권원이 없는 대상이어서 인도명령이 가능하다는 이유를 서술하고 증거를 제출하는 것도 필요합니다.

법원에서 경락자의 신청에 따라,

인도대상 부동산을 방문하여 채무자나 임차인 등 점유자를 심리 및 심문하고

(권원이 확실히 없는 경우 생략하기도 한답니다.)

점유에 이유 없으며, 인도명령 신청 후 약 5일에서 2주사이에 인도명령이 결정됩니다. 

인도명령이 결정되면 인도명령결정문은 신청자(경락자)와 점유자에게 송달됩니다.

강제집행신청을 하기 위해서는 인도명령결정문과 송달증명원(상대방에게 송달 되었다는 증명)을 함께 제출해야 합니다.

인도명령결정문이 점유자에 송달이 완료되었다면,

강제집행신청을 할 수 있습니다. 인도명령결정문과 송달증명원을 첨무하여 집행관 사무실에서 강제집행신청서를 작성하여 제출합니다.

강제집행을 신청하면 집행비용을 예납해야 합니다.

집행비용은 집행을 진행할 때 발생할 비용을 미리 납부하는 것이며, 만약 협의에 의해서 집행의 필요성이 없어지면,

집행비용을 돌려받을 수 있습니다.

강제집행을 하게 되면,

집행이 예고된 날짜에 강제집행 대상이 되는 부동산의 규모와 동산의 사이즈 등을 고려하여,

강제집행인력이 동원되어 집행됩니다. 

(TV에서 많이 보셨죠? 엄청 겁나 보입니다.)

그리고, 점유자가 있으면 모르겠으나, 

점유자가 없어 강제집행된 물건들은 임의로 처리할 수 없으며, 

차량 및 창고 비용을 들여서 강제집행된 물건을 보관해야 합니다. 

그리고 그 보관된 물건은 강제집행에 사용된 비용 및 집행된 물건을 옮기고 보관한 비용을 채무자에게 물어 채권을 만들고

다시 그 채권원을 근거로 동산을 매각하는 절차를 걸치고

(일반적으로 이렇게 집행된 물건은 거의 폐기물 수준이 많아서 아무도 입찰하지 않는 것이 일반적입니다.)

채권이하고 동산이 유찰되면 낙찰받아 폐기하는 순서를 거칩니다.

하지만,

결론적으로 말하자면, 강제집행에 동산을 보관하는데 까지 가는 경우는 거의 없습니다. 

점유자를 한번도 안찾아가도 강제집행결정문이 송달되면, 7~80%는 연락이 오는 것 같습니다. 

강제집행결정문이 송달되면, 주도권은 경락자가 가지고 있다고 봐도 됩니다. 

(명도되지 않은 상태에서 명도확인서 등을 써주는 실수만 하지 않는다면 별 문제 없이 넘어갑니다)

그리고, 

강제집해에 들어가는 비용 강제집행비용과 노무비용 그리고 창고비용 차량 비용 등등을 계산해서,

그 안에서 점유자와 협상하면 거의 협의 됩니다. 

사실 점유자들도 그 정도 알고 버티는 경우가 대부분이고요.

관리명령은 매수인(낙찰자) 또는 채권자가 신청하면 법원은 경매목적부동산에 대해서 

매각허가결정 후 인도할 때까지 

관리인에게 부동산 관리명령을 하는 것을 말합니다.

낙찰자가 낙찰 후 잔금을 납부하고 인도 받을 때까지

채무자 혹은 제3자가 경매목적부동산을 훼손할 우려가 있는 경우에 할 수 있습니다.

관리인은 법원에서 임명하고, 매수인이 추천할 수 있지만 매수인 본인은 할 수 없습니다.

(매수인이 관리인이 되면, 잔금 납부전에 부동산이 인도되는 결과를 초래할 수 있죠)

경매에서 점유에 대한 정당성이 없는 임차인이나 점유자가 있는 경우,

낙찰 - 인도명령 - 협상(강제집행)은 낙찰 후 낙찰자가 해야할 ABC같은 거죠.

글도 맣이 올라와 있고, 경매에 관심좀 가져봤다고 하는 사람들은 그렇게 알고 있는 순서입니다.

그리고,

인도명령과 동시에 점유이전금지가처분신청을 함께 한다. 이렇게 말입니다. 

인도명령은 낙찰자가 낙찰부동산을 인도받는데 있어서, 정당한 권원이 없는 임차인, 점유자 등이 경매목적부동산의 인도를 거부하는 경우,

낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 신청하여 법원의 도움으로 경매목적부동산을 인도받을 수 있는 것입니다.

인도명령이 낙찰자에게 낙찰 후 해야할 일의 ABC처럼 여겨지는 이유는,

첫째, 경매목적부동산을 명도소송을 거치지 않고 부동산을 인도받을 수 있으며,

둘째, 점유자와 우위에서 협상할 수 있는 여건을 만들어 주며,

셋째, 강제집행까지 간다고 하더라도 비교적 비용이 저렴하다고 할 수 있기 때문입니다.

관리명령은,

법원에서 지명하거나 매수인(낙찰자)가 추천한 관리인에 의해서 해당 부동산이 관리되고,

잔금이 납부된이후에 별다른 절차없이 낙찰자에게 인도되기 때문에,

사실상 인도명령 절차 이전에 인도받게 되는 샘이기 때문에,

잔금을 납부 한 이후에 신청할 수 있는 인도명령보다 활용도도 높고,

또한, 점유자를 심리적으로 압박하는데 효율적일 것으로 생각된다. 

하지만, 

문제는 사실상 인도명령도 점유자가 순순히 명령에 응하지 않는 경우도 많을 뿐더러, 관리명령은 그 강제력이 약하고,

점유자가 관리명령에 응하지 않을 경우에 인도명령에 준하는 명령을 추가로 발하여 인도를 강제할 수 있지만,

매각허가결정이후 한달여의 시간동안 인도명령이 내려지기 때문에 

그 기간에 미리 관리명령을 통해서 인도명령에 준하는 추가 명령을 발하는데 의미가 약하고,

또한,

강제집행이 이루어 지지 않은 상태에서도 인도명령으로만으로 점유자가 느끼는 부담에 비해서 비용이 없는데도 불구하고,

관리명령을 점유자가 받아 들이게 되면, (관리인을 고용함으로써) 추가적으로 발생하는 비용이 비교적 큰 점도 단점으로 작용하는 것으로 보입니다.

관리명령이 가지는 한계점도 있으나,

관리명령이 가지는 특징으로 인해서, 합리적 권원이 없는 임차인이나 점유자에 적절한 사전 부담을 주고,

인도명령을 통해서, 조금 더 빠르고 쉽게 인도할 수 있는 전초적 전략방법으로 활용한다면,

적절한 한 방법으로 활용 할 수 있으리라 판단됩니다.

조금이라도 도움이 되셨다면, 공감 한번은 필자에게 많은 힘이 됩니다. 

지면에 자세한 내용은 많이 담지 못했네요. 궁금한 점이 있으시면 덧글로 남겨주시면,

답해드릴께요~ 소통해요~

경매에서 물건을 낙찰 받았을 때,

기쁜 마음과 동시에 걱정도 되었었죠. 사실 무작정 경매시장에 뛰어들어 몸으로 배우리라 시작했기 때문에,

낙찰이 되었을 때 어쩔 줄 몰라했던 생각이 납니다.

사실 뭣도 모르고 임차인도 찾아 갔었구요.

혼자서 소유권이전촉탁등기도 해보겠다고 가방하나 싸매고 돌아다녔던 기억이^^

소유권이전촉탁등기를 셀프로 하기 위해서 이 글을 읽고 계시는 분들은

한가지 아셔야 하는게 있죠~~!!

매각대금을 일부라도 대출을 받아서 하실꺼냐는 겁니다. 

만약에 대출을 받아야 한다면, 이 글을 읽으실 필요가 없어요~

왜냐하면,

은행에서는 잔금을 법무사에게 처리하도록 맡기기 때문에

본인의 의지와 상관없이 촉탁등기를 법무사에게 대리하게 하여야 합니다.

혼자서 소유권이전촉탁등기를 하실 일이 없으니 패스~

그렇지 않다면, 출발해 볼께요~

말그대로 소유권이 이전된 사실을 등기하는 것이죠. 

'촉탁'은 뭐냐면요, 일을 맡긴다는 의미인데 등기소에 직접 등기하지 않고 법원에 맡긴다는 의미 입니다.

우리가 다른 부동산의 사실관계를 파악할 때 찾아보는 그 등기부등본에 이름을 올리는 일입니다.

부동산거래에는 매도자와 매수자가 존재하기 때문에,

일반적인 소유권이전등기는 공동신청주의 즉, 매도자와 매수자가 신청해야 하는 것이죠. 

하지만, 경매사건은 매수인 단독신청으로 촉탁등기명령에 의해서 경료되는 등기라는 것이 일반등기와 다르죠.

위의 부동산소유권이전등기 촉탁신청서는 제일 마지막에 제출하는 서류라고 생각하시면 됩니다.

앞으로 할 일은 저 서류를 다 구비하는 일이라고 생각하시면 됩니다.

자 그러면 시작해 볼까요??

" 잔금납부하기 "

생각할 것도 없이 가장 먼저 해야 할 일은 잔금을 납부하는 일입니다. 

대금납부통지서를 가지고 법원담당계에서 잔금납부성 및 범원보관금영수증(2부)를 주면,

법원에 있는 은행에 가셔서 법원보관금청구서를 작성하고 잔금을 납부합니다.

그리고, 법원보관금영수증(2부)를 받습니다. 

" 매각대금완납증명원 발급 "

법원에 있는 매각대금완납증명서 2부를 작성하여, 법원보관금영수증과 부동산목록과 함께, 수입인지를 붙이고

경매담당 접수계에 접수합니다.

그러면 접수계에서 도장을 여기 저기 찍어서 담당계에 제출하라고 합니다. 

접수계에서 접수해준 서류를 가지고 담당계에서 완납증명때문에 왔다고 말하면, 

담당경매계 담당자가 매각대금완납증명원을 줍니다.

" 취득세 및 등록세 납부 "

법원에서 발급받은 "매각대금완납증명원"을 가지고 세금을 납부하기 위해서 해당 부동산의 소재관청(구청, 시청) 갑니다.

위 신청서에 보이는 취득세 영수증, 등록세 영수증을 받기 위한 것이죠. ㅎ

어렵지 않아요. 세무과에 가셔서 매각대금완납증명서 보여주면, 따따따따 하다가 얼마 내라고 말해줍니다. 

그러면, 지로 가져다가 납부하고 영수증은 잘 보관해 두셔야 합니다. 

(촉탁할 때 보여줘야 하니깐요~)

여기서 TIP~!

구청에 오셨으니,~ 여기서 건축물대장, 토지대장, 주민등록등본 모두 발급해서 갑니다.

" 국민주택 채권 구입하기 "

이것도 계산하는 방법있는데요,

기억할 것도 많은데 이런 것까지 고민하지 마세요.

법원에서 국민주택 채권 구입하는 은행에 가면 알아서 해줍니다. 

누구는, 혹시 실수하지 않을까 해서 알아야 한다고 하는데,

이런 일은 나중에 잘못되도 알아서 다 돌려줍니다. 

그리고, 잘못 하는 경우도 한번도 못봤네요~

그냥 은행가서 얼마 내야 하냐고 물어보는게 갑입니다~

" 촉탁신청서 제출 "

이제 준비가 다 끝났으면, 접수계에 가셔서 준비된 서류와 촉탁신청서를 제출하시면 됩니다. 

여기서, 증지를 구입하셔야 합니다. 

이전등기 비용은 15,000원, 말소증지 비용은 1건 당 3,000원입니다. 

그리고,

조~오기 위에 

부동산 목록이라는 부분과 말소할 사항이라는 항목이 보이시나요?

이 부분은 미리 준비해 가셔야 하는 부분인데요.!!

부동산 목록은 등기부등본 표지에 나왔는 있는 부분으로 세로 타이핑 하셔서 4부 출력해가시며 좋습니다. 

그리고 말소할 사항은 근저당, 가압류 등등 경매로 말소되는 권리를 등기이전하면서 말소 신청하는 것인데요. 

아까 구청에서 말소등기로 납부할 때도 몇 건 말소하실지 아셔야 해요.

이것도 , 등기부 등본 보시고, 말소해야할 사항을

갑구

1. 몇년 몇월 몇일 등기접수 몇호 압류 

을구

1. 몇년 몇월 몇일 등기접수 몇호 근저당권

이런식으로 순서대로 작성하셔서 4부 출력해서 미리 준비해서 가져가셔야 제출할 때 편해요~

여기서,

실수한다고 누가 뭐라고 하는 사람없구요, 요즘은 법원에서도 친절하게 잘 도와 주십니다. 

부족한 부분이 있으면, 

부족하다고 해서 시간이 좀 더 걸릴 뿐인데, 한번해보면 성취감도 있고 재미는 있었던것 같아요

처음 도전하시는 분들 화이팅 입니다. 

조금이라도 도움이 되셨다면 공감한번 부탁드립니다. 

한번의 공감이 글쓴이에게 많은 도움이 됩니다.~

경매를 처음 접하고, 

대법원 경매 사이트에 들어가보면, 생소한 말들이 많이 있습니다.

혹시,

모르는 것이 있지는 않나, 잘못 경매해서 손해를 보는 것은 아닌가 걱정이 많습니다.

그래서 준비했습니다. ^^

일단, 결론부터 말하자면,

입찰자에게는 강제경매나 임의경매나 차이가 없습니다.

 하지만, 아는게 힘이라고요.

강제경매는 채권자가 집행권원(법원판결 등)을 확보하고 그 집행권원을 근거로 경매를 신청한 경우이고,

임의경매는 해당부동산에 담보권을 근거로 경매를 신청하는 경우입니다. 

이게 무슨말이고 하면요.

A가 B에게 차용증 등을 써주고 돈을 빌립니다. 그런데 변제하기로 한 날짜에 B에게 채무를 변제하지 못하구요.

그래서 B는 A가 돈을 안준다고 법원에 소송을 제기하구요.

법원에서 A에게 돈을 주라고 함과 동시에 B에게 A가 가지고 있는 부동산 등을 강제 처분해서 채무를 변제 받을 수 있는 권리를 줍니다. 

B는 그 집행권원을 가지고 A가 가지고 있는 부동산 등을 찾아서 경매신청하게 되는 거이죠.

이게 강제경매의 내용입니다.

임의경매는 부동산을 가지고 있는 사람이 부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우입니다.

이 경우 채권자는 채무자의 부동산에 (근)저당권을 설정하는데요.

이 경우에도 채무자게 약속된 날짜에 이자 혹은 원금을 변제하지 않는 경우에 담보권을 근거로 경매신청하는 것입니다. 

앞서 말한 것처럼, 

일반 입찰자는 특정 경매 물건이 강제경매인지 임의경매인지 신경쓸 필요는 없으나,

이 정보로 도움이 되는 경우는 간혹 있는데요.

강제경매의 경우에는, 채권자가 채무자에게 빚을 변제하지 않는 시점에 법원에 소송하여 집행권원(법원판결 등)을 얻는 것이므로

해당부동산에 대한 권리 순서상 항상 선순위는 아닙니다.

하지만,

임의경매의 경우, 근저당권의 설정이 부동산의 매매와 동시에 이루어 지는 경우도 많고, 

동시에 이루어 지지 않는다고 해도 보통 은행에 의해서 설정됩니다.

(부동산을 살때, 보통 은행에서 돈을 빌려서 근저당을 설정하니까요!!)

그래서, 

은행이 근저당권을 설정하는 경우에,

추후에 문제가 생겼을 때 채권회수의 용의성을 위해서 문제가 있는 부동산의 경우에 대출해주지 않는 경우가 많죠.

물건의 문제가 있어서,

경매할 때 입찰자들이 입찰을 꺼려서 유찰이 계속 되면,

은행에서는 대출 원금을 회수하기 힘들 수도 있으니깐요.

법정지상권을 예로 들면,

건물이 있는 부동산에 토지에만 근저당설정하는 경우는 없다고 생각하시면 되죠.

법정지상권에서 건물이 근정당설정 이전에 있었는지 이후에 있었는지가 중요한데,

사실 이경우 항공사진이나 관공서의 서류등으로 확인이 어려운 경우가 많이 있습니다.

(이런 경우 불법 건축물인 경우가 많아서, 건축물 대장이 존재하지 않기 때문이죠)

하지만, 은행의 근저당권 설정의 경우에,

은행에서 현장답사를 나와서 건물이 있는 경우 토지에만 근저당권을 설정하게 되면,

추후에 법정지상권이 성립하게 되고,

경매시 유찰되어 채권회수가 힘들기 때문에 대출을 꺼리죠.

반대로 생각하면,

임으경매 즉 은행이 근저당권 설정한 경우 기준권리가 되고 채권자인 사건에 있어서는

법정지상권이 성립할 경우가 거의 없다고 보셔도 된다는 것입니다.

다른 권리가 있는 경우도 마찬가지겠죠???

임의경매냐 강제경매냐가 경매의 진해에는 아무 의미가 없지만,

물건분석할 때는 때로 유용할 때가 있습니다.^^

조금이라도 도움이 되셨다면, 좋아요한번이 글쓴이에게 많은 힘이됩니다. 부탁드려요~

정부가 부동산시장에 개입을 하는 것이 좋은가 그렇지 않은가의 논란이 지속되는 가운데,

1세대 2가구 이상 주택 보유에 대한 중과세와 내달 보유세 인상에 대한 언급이 나오면서

세제 혜택을 가장 많이 볼 수 있는 1가구 1주택을 유지하면서,

지가 상승에 대한 극대화된 효과를 보기 위한 방법이 되면서이라는 생각이 듭니다.

특히,

서울의 부동산은 정부의 정책과 무관하게 끊임없이 이어지는 수요와

강남불패로 대변되는 서울의 부동산에 대한 무한한 신뢰에서

리스크를 최소화 시키면서 수익을 극대화 할 수 있는 현 시점에서의

최대의 재태크로 인식 된 것이겠죠.

부동산 투자에서 세금을 때어 놓고 이야기 할 수 없을 정도로 세금은 부동산 투자와 밀접한 관계를 가지고 있는 것은 누구도 부인할 수 없겠지만, 세금이 모든 것이라고 말하기도 힘들죠.

세금을 부차적으로 수익을 억제하여 투기 수요를 억제하려는 목적이라면, 그 이전에 부동산에 대한 원론적인 인식이 필요한 것으로 보입니다.

세금 이전에,

부동산 투자의 수익을 극대화 하기 위해서는 레버리지의 극대화가 필요하고

부동산의 리스크를 줄이기 위해서는 운영자금의 안정장치가 필요합니다.

이 둘은 공존하면서 상반적이라,

이 둘을 어떻게 운영하는지가 운영의 핵심이라고 생각되는데요.

이렇게 생각해 보겠습니다.

서울의 부동산 가격은 일반인들이 쉽게 접근 할 수 없고,

따라서, 많은 부채를 수반해야 하는 경우가 많습니다. 그리고 최근 갭 투자라는 것들은

특히나, 레버리지의 극단을 보여주는 예라고 할 수 있는데,

이러한 투자 방식의 바탕에는

"부동산은 오른다, 서울의 부동산은 불패다."

라는 기조가 깊이 박혀 있는 듯이 보입니다.

이제까지 목격했던 부동산 시장의 현상은

폭발적인 수요의 증가로 인한 지속적인 지가의 상승에서 기인됩니다.

폭발적인 수요의 증가는 인구의 증가, 산업화로 인한 서울의 집중화, 핵가족화, 1인가구화 등등으로 이어지는 실질적인 인구증가의 둔화에도 불구하고 사회적 가구 증가 요인으로 인하여 서울의 부동산 수요의 증가를 이끌어 왔습니다.

이런 사회적 수요증가의 막바지에서,

현재 수요의 증가는 투자수요의 증가로 이어지고 있고,

지금 서 있는 자리가 집값이 오를 것이라는 기대에

'똘똘한 한 채'를 고집하는 지금의 투자자로 보입니다.

그 다음에 지금의 투자수요증가를 뒷 받쳐줄 수요증가의 요인이 사라지면,

비트코인인 수십 배의 최고치를 찍고 평준화 된 최근의 상황처럼,

실 수요에 부합하는 가치에서 안정될 가능성이 있다고 보여진다는 것이죠.

' 어디 아파트 1억이 올랐다더라, 2억이 올랐다더라 '

이런 말들에서 오는 오류가 많은 것 같습니다.

억억 하는 돈은 물론 큰 돈입니다. 아파트를 소유함으로써 그렇게 벌 수 있다면,

누구라도 뛰어 들겠습니다.

그런데 여기서 중요한 것은

얼마에서 올랐지? 얼마나 걸렸지? 시장상황은 어땠지? 무엇 때문에 올랐지? 등등

짚고 넘어가야할 사실들이 많다는 것이죠.

20억의 아파트가 1억이 올랐다면, 이는 5% 상승한 것입니다.

그리고, 1억이 오르는 시간이 2년이 걸렸다면, 상승률은 연간 2.5% 가량 되고,

2년 동안 집중적으로 상승하는 시기에 시장상황을 판단할 수 없었다면,

단순히 오르기 전에 보유하다가 오르기 직전에 매도했을지도 모릅니다.

이 모든걸 간과하고 단순히 1억이라는 숫자만 보는 것은 무리가 있습니다.

현혹되어 지는 숫자를 인지할 수 있어야 겠죠.

요즘 자영업 시장이 너무 안 좋습니다.

정말 20년 전만해도 자영업 해서 지금처럼 미친 듯이 일하지 않아도 직장생활과 비교해서 나쁘지 않았다고들 하더군요.

그리고 최근에는 이렇게 말들 합니다.

' 아무것도 안하고 그냥 집에 있는 게 돈 버는 거다. '

갭투자의 예를 들어보죠.

10억원의 아파트를 7억원의 전세자를 끼고 3억원을 투자하여 마련하였다고 가장하겠습니다.

(전세가율이 7~80%에 달했던 곳도 많았죠?? 그래서 갭투자가 각광을 받았구요.)

3억원의 자금도 융통할 수 있는 곳을 통해서 2억원을 대출 받았습니다.

2억원에 대한 이자가 월 70만원 선이고, 이곳에 투자하면서, 2억원의 지가상승을 기대했다고 가정하겠습니다.

현재, 투자자의 노동 수익은 300만원이고, 3년을 투자 적정기간으로 설정했습니다.

이렇게 투자된 투자자의 투자상황을 봤다면

이렇게 리스크를 고치겠습니다.

10억원의 투자 금액을 2~3억원의 투자로 3~4개로 쪼갭니다.

전체 보증금을 2~3억원 수준(3~4개로 개당 1억 미만)으로 낮추고 \

나머지는 금융권에서 대출합니다.

대출금액은 5억원 수준으로 보고 월 이자는 160만원 선으로 보겠습니다.

상기의 10억 투자에 대한 현금흐름은 200~300만원이 가능해 지고,

현금흐름만으로 대출에 대한 이자와 원금상환이 가능합니다.

또한, 1억 미만은 임차인이 존재해서,

보증금 반환의 리스크도 사라집니다.

(4명의 임차인이 동시에 계약을 해지할 가능성은 매우 낮습니다.)

앞서 말했지만, 시장의 왜곡을 바로 잡기위해 정부가 시장에 개입하는 것으로 보입니다.

부동산은 사유의 제산이기도 하지만, 공공재로써의 기능을 하기 때문이죠.

위의 두 경우에서, 어떤 경우에 투자하시겠습니까?

세금요?

지금 말하는 세금이 양도소득세 말하는 거죠?

현금흐름으로 수익이 발생하였습니다.

그리고, 3억원 이하의 지방의 부동산에 대해서는 양도세를 면제해주는 내용도 담고 있지요.

" 어떤 투자가 좋은 투자다. "

이렇게 단정지을 수 없습니다. 모든 투자자에게는 다른 상황이 있기 때문입니다.

하지만 그래서요.

똘똘한 한 채에 올 인하는 것도 본인에게 적합한지 생각해 보는 계기가 되었으면 좋겠습니다.

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감사합니다.

부동산을 증여하고 싶다면, 부동산이 가진 특징부터 살펴봐야 합니다.

부동산은 소유자를 등기하고,

채무를 등기설정할 수 있습니다.

그리고,

현금흐름을 만들어 낼 수 있고,

그 자체로 공공적 성격을 가지고 있으며, 대중적인 소재입니다. 

한마디로, 가지고 있으면 기본적으로 돈이 되고 현금화 시키시도 상대적으로 쉽다는 이야기 입니다.

(물론 주식 등 자산보다는 현금성이 떨어집니다만...)

부동산의 가장 큰 특징은

업다운은 있으나, 전반적인 경제성장과 그 흐름을 같이하여, 

급격한 리스크를 제공하지 않습니다.

(제한적 공급에 따른 특징이겠지요.)

그래서,

자산가들은 자산의 포토폴리오를 짜면서 일정비율로 부동산을 보유하고 있으며,

증여나 상속을 할 목적물이 되기도 합니다.

최근 미국발 기준금리가 상승하여, 금리가 불안전한 상태에 있지만,

여전히 충분히 저금리를 유지하고 있으며,

부동산의 수익성 역시 기준금리와 그 맥을 같이 하지만,

상당한 수익성을 제공합니다.

절세를 위하여 부담부증여를 하는 경우, 

수증자가 채무에 대한 변제를 넘겨 받게 되고 원금 및 이자에 대한 부담을 갖게 됩니다. 

불법적으로 증요자가 수증자에게 넘기 채무에 대한 원금과 이자를 대신변제하는 경우도 종종 있으나,

이는 모두가 아는 비밀로, 자산가들의 이러한 동태는 주시의 대상이 되기도 합니다. 

부동산에서 현금흐름이 기준금리는 물론이고, 시중금리보다 높은 것은 자명하고

(부동산의 수익성은 시중금리에 위험도를 더한 값이므로)

수증자가 일정기간동안 원금과 이자를 변제하는데 부동산의 현금흐름만으로 가능하다면,

합법적으로 수증자의 부담 없이 변제되는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

부담부증여를 처음 들어보신 분들도 많더라구요.

그래서, 

간단히 어떻게 차이가 있는지 설명 드리려고 합니다.

일단, 증여가자 수증자에게 특정부동산을 증여하게 됩니다. 그에 합당한 증여세를 납부하게 됩니다.

문제는 이 증여세의 세율이 엄청나게 높다는 것이겠죠~

그러나, 증여가자 수증자에게 부동산을 증여하면서, 그 부동산에 따른 채무(근저당, 보증금 등)를 함께 넘기면,

수증자는 시세에서 채무를 제외한 부분에 대해서면 증여세를 납부하고,

증여자는 채무부분에 대해서 양도세를 납부하게 됩니다.

여기서,

증여세는 증여되는 금액에 대한 세금을 납부하는 것이니 그렇게 계산하면 되고,

문제는 부담부증여의 양도소득세를 어떻게 계산하느냐는 것이죠.

먼저, 채무에 대해서 어떻게 양도소득이 있느냐는 의문을 가질 수 있겠으나, 

이렇게 생각하시면 쉽게 이해가 갑니다. 

일단, 양도소득이라는 것은 현재의 가치가 과거의 가치보다 상승한, 그 차액을 말합니다.

예로써,

8억짜리 주택을 구매하는데 6억원의 대출을 받게 됩니다.

그리고 2년뒤, 8억원의 주택은 12억원이 되었으나, 대출은 그대로 6억원이 남아 있습니다.

여기서, 대출 6억원은 현재 가치로 본다면, 현재의 시점에서 

(즉 주택이 8억원 이었을때 대출금액의 가치를 생각합니다.)

즉, 과거의 대출의 가치 = 과거실거래가(8억원) X 현재대출가치 (6억원) / 현재부동산가치(12억원)

이렇게 하면, 과거의 대출의 가치는 4억원이 됩니다. 

따라서, 양도소득은 현재대출가치(6억원)에서 과거대출가치(4억원) 뺀 2억원이 되는 것입니다. 

증여가 유리한지 부담부증여가 유리한지는,

현재부동산가치 12억원에 대한 증여세(일반증여)와

대출금액을뺀 가치(6억원)에 대한 증여세와 채무에 대한 양도소득(2억원)에 대한 양도소득세의 합(부담부증여)를

비교하면 알 수 있습니다.

" 여기서 다시 한번 짚고 넘어 가기 "

일반증여와 부담부증여를 비교한다면, 당연히 부담부증여의 세금이 적게 계산될 것입니다. 

하지만, 

위의 섹션에서 언급했듯이 문제는 6억원에 대한 변제의 부담이 수증자에게 간다는 것이고,

다시 말하면, 절세의 의미가 퇴색된다는 것이 되겠죠.

이에, 증여할 부동산의 현금흐름을 만들고, 그 현금흐름이 6억원에 대한 일정기간의 원금과 이자의 변제가 가능한 시스템이 된다면,

현금흐름의 소유를 변경함으로써 합법적으로 절세 증여가 될 것입니다.

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담보대출을 시행할 때,

대출하고자 하는 금액에 대해서 하나의 담보물건으로 담보가 부족할 때,

다수의 물건을 동시에 담보하는 것을 공동저당이라고 합니다.

공동저당의 경우에,

부동산 등기부 등본상에 공동저당으로 표시되구요.

이와 유사하게,

부동산의 지분 소유한 경우에도,

하나의 물건에 지분권자들이 공동으로 담보되는데,

해석하기에 따라서 하나의 물건에 담보되어 있지만,

각 지분권자가 개인적인 채무에 의해서 지분만 경매되는 경우에 있어서,

공동저당의 이시배당과 유사하게 진행됩니다.

 " 동시배당과 이시배당 "

동일한 물건(부동산)에 대해서 하나의 채권만 존재하지 않기 때문에,

여러 물건에 동시에 저당한 저당권자와 각각의 물건에 채권이 공존하는 경우가 있습니다.

예를 들어,

A소유의 아파트, 상가 그리고 주차장이 있고,

이들의 시세는 각각 4억, 3억 그리고 5억이라고 하겠습니다.

A가 B은행으로부터 9억원을 대출하면서, 위의 세 물건을 공동저당하였습니다.

이후에,

C에게 아파트를 담보로 2억원을 빌렸고,

D에게 주차장을 담보로 3억원을 빌렸습니다.

여기서,

B은행은 A에게 9억원을 대출해 주면서 합이 12억 가량의 물건을 공동담보하여,

이후 채권을 모두 회수 할 수 있다고 판단했겠죠.

B가 경매를 진행하여,

아파트, 상가, 그리고 주차장이 모두 경매되고,

낙찰금액이 모두 배당된다면 이는

' 동시배당 '에 해당됩니다.

동시배당을 통해서,

B는 채권을 모두 회수할 수 있지만,

후순위 채권자들이 존재하기 때문에 각 물건에서 어떻게 배당되는지는 중요한 문제가 됩니다.

(각 물건에서 남아있는 금액으로 후순위 채권자에 배당되기 때문이죠.)

그 계산법은 금액비율로 나누어 집니다.

세 물건의 합계액은 12억원으로 각각의 비율은

4/12, 3/12, 그리고 5/12가 됩니다.

B의 채권액은 9억원이므로

아파트에서는 4/12 X 9억원 = 3억원

상가에서는 3/12 X 9억원 = 2억2천5백만원

그리고 주차장에서는 5/12 X 9억원 = 3억7천5백만원

이렇게 총합 9억원의 채권을 회수하게 됩니다.

이후,

C는 아파트를 담보로 2억원을 빌려줬으므로 1억원

(시세에서 3억원을 뺀 나머지)

D는 주차장을 담보로 3억원을 빌려줬으므로 7천5백만원

(시세에서 3억7천5백만원을 뺀 나머지)

를 각각 회수하게 됩니다.

여기까지가 동시배당의 방법입니다.

이시배당은 C나 혹은 D가 채권회수를 위해서 경매신청을 한 경우입니다.

C가 채권회수를 위해서 A의 아파트를 경매 신청한 경우,

B는 A의 아파트에 대해서도 선순위 채권자이고,

우선적으로 채권불가분성에 의해서 A가 4억원을 모두 변제 받게 됩니다.

C는 동시배당방법에 따르면, 1억원의 채권을 회수 받을 수 있었으나,

이 경우 아파트 경매를 통해서 잉여 배당금액이 존재하지 않게 됩니다.

이때, C에게는 B를 대위하여 나머지 공동 담보물건에 대해서 경매 신청할 수 있습니다.

이때, C는 상가와 주차장을 경매 신청하고,

잉여된 배당금액으로부터 동시배당되었다면 받을 수 있었던 1억원을 회수할 수 있게 됩니다.

D도 같은 방법으로 채권회수 할 수 있겠죠?

이시배당에서 중요한 것은 채권을 회수하지 못한 후순위 채권자에게 공동저당권에 대한 대위권이 주어진다는 것이겠죠.

공동담보인 경우에,

공동 담보된 물건의 소유주가 다른 경우도 있는데,

위의 예에서, 아파트는 A의 소유이지만, 상가와 주차장이 물상보증인 E인 경우입니다.

이 경우에는,

D는 대위행사 할 수 있지만, C는 대위행사 할 수 없다는 것입니다.

D의 채권에 대한 채무는 A에게 있으므로 당연하겠지만,

C의 채권에 대한 채무는 A에게 있으므로 E에게 보증하지 않은 채권에 대한 채무를 물을 수 없기 때문으로 보입니다.

기본적으로 지분경매에서도 공동담보의 경우와 유사하게 지분권자의 후순위 채권자가

동시배당과 비교하여 이시배당시 채무 상환이 적으면, 전체물건에 대한 담보권자를 대위하여

나머지 지분권자에 대해서 경매할 수 있습니다.

(경매의 고수가 되는 그날까지~)

질문은 댓글로 남겨주세요~!!

지분경매는 특정 부동산을 다수의 사람들이 공동으로 소유하고 있는 부동산으로

그 중의 특정 소유자의 개인적인 채무로 부동산의 지분만 경매되는 경우를 말합니다.

하지만 지분경매는 몇분의 몇 이런 방식으로 소유비율만 정해져 있기 때문에 지분으로 소유한 부동산의 사용이 자유롭지 못합니다. 

이 경우에, 

- 원소유자에게 낙찰받은 지분을 매도하거나

- 원소유자로부터 지분을 매수하거나

- 대지를 지분 비율로 정하여 분할할 수 있습니다. 

위의 세가지 방법이 합의되지 않으면, 누구도 자유롭게 해당 부동산을 사용하지 못하면서 지속적으로 분쟁될 수 있다는 위험이 있죠.

하지만,

그런 미지의 위험 때문에 역시 낙찰율이 떨어져 매우 낮은 가격에 부동산을 매입할 수 있다는 장점도 있습니다.

( 아시죠?? High Risk, High Return )

위의 위험과 같이 자본이 묶이는 등의 금전적인 위험은 없지만, 또하나 염두해야 할 것은

' 공유자 우선매수신청 '

입니다.

공유자 우선매수신청은 지분 경매된 토지의 다른 지분소유자는 지분이 경매된 경우 우선적으로 매수 할 수 있다는 것입니다. 

먼저 매수한다는 것은 지분이 낙찰된 경우, 법원에 출석한 지분권자가 낙찰된 금액으로 먼저 매수 할 수 있다는 것입니다.

따라서,

공유자 우선매수신청을 하게 되면, 낙찰자의 매수 권리가 없어지는 것이죠.

예전에는, 공유자가 우선매수신청을 하고 매입을 포기하여 다시 매수신청하는 방법으로 낙찰금액을 지속적으로 떨어뜨려온 경우도 많이 있었지만,

( 생각해보면 지속적으로 우선매수신청하는 물건에 입찰하는 사람은 없겠죠. )

낙찰금액이 떨어져 채권자의 권리가 보호받지 못하는 불공정한 경우가 발생하여, 현재는 공유자 우선매수신청을 한번으로 제한하고 있습니다.

부동산 관련 일의 꽃은 ' 협상 '이라고 생각합니다.

타인과 협상을 두려워 하면, 부동산 특히 경매분야 적성이 맞는지 다시 생각해 봐야 할 일이라고 생각하는데요.

부동산의 원 지분권자 역시 경매를 통해 낙찰 받은 지분권자와의 공동 소유 상황이 유쾌하지 않을 것이고,

해결하고자 하는 의지가 있을 것입니다.

지분으로 소유된 부동산은 경매에서 유찰이 많이 일어나는 것처럼 매도도 쉽지 않고,

따라서, 재산권을 행사하기 힘들기 때문이죠.

이런데도 불구하고, 협상이 잘 이루어지지 않는다면,

마지막 수단으로, 

' 공유물분할청구소송 '

이 있습니다. 

공유물분할청구소송은 말 그대로 법원을 통해서 재산을 분할하는 것입니다.

하지만, 부동산의 경우 위치성을 가지고 있기 때문에 법원에서 부동산을 구획하여 분할하여 양측을 만족시키는 것은 불가능하여,

공유물분할청구소송이 제기된 경우에,

해당 부동산을 경매하고, 낙찰된 금액을 지분권자들에게 배분하는 방식입니다. 

이 경우 역시,

경매라는 특성상 주변시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 많고, 또한 부동산을 소유할 수 없다는 단점이 명확하기 때문에

모든 지분권자에 불리하다고 할 수 있습니다. 

역시 협상을 통해 문제를 해결하는 것이 쌍방에 유리합니다. 

질문은 댓글로 해주세요~ !!

‘통영 폐조선소를 랜드마크(상징물)’로…대국민 도시재생 공모전

25일부터 관광·이야기 등 주제별 공모…전문가 대상 국제공모작 9월초 발표

통영 폐조선소를 세계적인 명소로 되살리는 도시재생 뉴딜사업에 일반 국민도 다양한 아이디어를 제시할 수 있는 기회가 마련됐다. 

국토교통부(장관 김현미)와 한국토지주택공사(사장 박상우)는 5월 25일부터 “통영 폐조선소 도시재생 일반 아이디어 공모”를 시행한다고 밝혔다. 

4월 13일에 먼저 시작한 ‘마스터플랜 국제공모’는 건축, 도시, 조경 등 분야 전문가의 참여를 조건으로 한다. 그러나 이번 일반 아이디어 공모는 전 세계 누구나 참여할 수 있다. 

주요 공모주제는 ‘도크 및 크레인 문화·관광 자원화 방안’, ‘부지내 상징물(랜드마크) 건립방안’, ‘대상지 접근 교통체계 방안’, ‘원도심 재생을 위한 이야기구성(스토리텔링)’이며, 이외에도 사업과 관련된 참신한 아이디어는 자유롭게 제안 가능하다. 

공모기간은 10월 14일까지이고, 상금은 1등 1팀에 1,000만 원, 2등 4팀에 500만 원, 3등 10팀에 100만 원이다. 기타 자세한 내용은 공식 누리집*에서 확인할 수 있다. 
* 누리집 주소: http://idea.tongyeong-regeneration.com 

특히 이번 공모는 주요 국책사업에 전 세계 누구나 직접 참여하고 아이디어를 제시할 수 있다는 점에서 큰 의미가 있으며, 새 정부 국정과제인 도시재생의 성공적 추진을 위해 대표적 사업지인 통영에서 일반인의 상상력과 지혜를 모아 볼 수 있는 좋은 기회가 될 수 있을 것으로 보인다. 

한편 국내외 전문가들이 참여하는 마스터플랜 국제공모에서는 설계경쟁에 참여할 팀이 5월 25일 확정·발표되었다. 

5월 16일부터 18일까지 국·내외 관련 업체의 많은 관심 속에 총 20개 팀이 참가의향서를 제출하였으며, 관계 전문가로 구성된 지명초청팀 선정위원회가 실행가능성, 아이디어 우수성 및 팀 구성 적정성 등을 심도있게 심의하여 7개 팀을 엄선하였다. 

지명 초청된 7개 팀은 다음과 같다. (대표사 가나다 순) 
- 나우동인건축사사무소, 건축사사무소 커튼홀 등
- 삼우종합건축사사무소, Foster+Partners(영국) 등
- 이든도시건축사사무소, 엠엠케이플러스 등
- 인토엔지니어링도시건축사사무소, 런던대 김정후 교수 등
- 정림건축종합건축사사무소, KCAP International B.V.(네덜란드) 등
- 포스코에이앤씨건축사사무소, Henn GmbH(독일) 등
- 혜원까치종합건축사사무소, International Stadtbauatelier(독일) 등

지명 초청된 팀은 8월 29일부터 31일까지 작품을 제출해야 하며, 최종 마스터플랜 당선작은 심사위원회 심사를 거쳐 9월 10일 발표될 예정이다. 

국토부 관계자는 “이번 사업은 조선업 침체로 지역경제에 어려움을 겪고 있는 통영을 세계적 문화·관광·해양산업 명소로 만들기 위한 것으로, 전문가 국제공모와 일반 아이디어 공모를 통해 창의적이고 실현가능한 계획을 수립하여 통영 폐조선소를 도시재생 뉴딜사업의 성공적인 모델로 만들어 나갈 계획”이라면서, “특히 이번 일반 아이디어 공모를 계기로 많은 국민들이 통영 도시재생 사업에 관심을 가져주시고, 실제 공모에도 많이 참여해 주시기를 기대한다”고 말했다.

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문재인정부의 도시재생 사업에서도 가장 규모가 큰 통영 폐조선소 부지.

국토부와 LH에서도 사업의 성공에 사활을 걸고 있는 모습이네요.

그도 그럴 것이 통영 도시재생 사업에 의해서 전체 도시재생 사업을 평가가 이루어 지지 않을까 하는 생각입니다. 

지명된 팀이 작품을 제출하는 8월말부터 9월초 당선작이 선정되면,

사업의 속도가 지금보다 더 빠르지 않을까 하는 생각입니다. 

개인적으로는 대국민 공모전을 통해서, 국민들의 관심을 모으는 것도

사업의 성패에 긍정적으로 역활 할 것으로 생각됩니다.

지금도 방문관광객이 전국에서 두번째로 많은 통영에 이번 사업을 통해서,

조선소 폐업으로 어려움을 겪고 있는 지역사회에 활기를 더해줄 수 있는 계기가 되길 바래봅니다. 

" 후분양 그게 왜 필요해? "

부동산 가격이 지속적으로 오르는 시대만을 경험해본 세대에게

후분양제도는 그저 생소하고 불편한 제도일 뿐이다.

전체 집값의 1/10만 가지고도 그 비싸다는 아파트를 살 수 있고,

당연히 나중에는 오를 테니 청약에서 당첨만 되면 그냥 돈버는 거이니깐!

선분양제도는 그렇게 부동산의 대중화

그렇게 부동산 수요의 대중화를 이끌어 판매자 즉, 건설사의 부흥을 이끌었다.

현대의 소비촉진이 카드사용과 할부금융에 기인한 것을 생각하면

선분양제도가 부동산 수요에 기여했다는 것은 낯설지 않은 일이다.

" 문제는 투기라고! "

로또에서 1등이 될 확률은 8백만분의1 그리고 2등이 될 확률은 150만분의1

너무도 어마어마 해서 체감되지도 않는 확률이다.

로또 2등이 되면 당첨금이 약 1억원 가까이 되는 걸 생각하면,

아파트 분양권 장사와 맞먹는(?) 금액이다.

최근에 분양권 경쟁이 50대1 혹은 100대1에 달한다고 과열되었다고

뉴스에서 말하는데 150만분의1에 비하여 현실적인 확률이고

로또에 비하면 정말 로또인 샘이다.

그럼, 어서 괜찮은 지역에 분양하는 아파트에 청약하러가자

청약에 실패했다면, 분양권을 사자, 다시 되 팔 수 있다.

주택보급률 전국을 기점으로 102%,

가구수가 일인가구를 위시로 급속하게 늘어나서 그렇지 주택보급률이 100%를 넘어선건 오래다

그런데도 불구하고 주택시장에서 불꽃이 꺼지지 않는건

이런 이유다

' 당첨만 되면 돈이 되니까 '

아무도 모른다. 언제 어떻게 누가 들어와서 살 집인지,

아직 완공되려면 1년 길게는 2년도 남았지만,

그래서, 묻지마라, 오를꺼다 하면서 분양권을 사고 판다.

" 노름판에 노름꾼 "

하우스에 도박하러 간다.

당연히 도박해서 돈 따려고, 도박판에 그렇게 다닌다.

그런데 말이야,

도박판에서 최후의 승자는 누군지 아니,

당연히 하우스 주인이다.

플레이어는 그게 누구든 따든지 잃는다.

하지만, 하우스 주인은 수수료만 받으면 된다.

적은 돈인 것 같지만, 규모도 크고 무엇보다 리스크가 없다.

선분양으로 깔아놓은 노름판에 불나방처럼 날아든다.

큰손들이 깔아놓은 판에서 노름하는 형국이라고,

" 마이너스프리미엄, 그 전에도 잃는 놈은 있었다. "

' 서울에서 30년 동안 숨만 쉬고, 돈을 모으면 집 한채 그것도 작은 집 한채 장만할 수 있다. '

뉴스에서 그런다.

왜 이렇게 부동산 가격이 오른거야??

맞다. 부동산은 제한된 제화라서, 수요가 증가하면 오를 수 밖에 없다.

선진국들을 봐라 우리보다 더 비싼 나라도 많다.

우리나라 부동산 아직 그렇게 비싼 거 아니다.

뭐 그럴 수도 있을 거다. 하지만, 지금 집 사지 못하는 이들은

그 전에 집 샀던 이들의 자식, 친구, 형제, 가족들이다.

노름판에서 잃은 이들이다.

그런데 잘 몰랐다. 하우스에 간적도 없는데 노름으로 돈을 잃었다니

그래서 몰랐다. 내가 잃은 놈인줄....

그런데, 어제 친구를 만났다.

아파트 시장이 뜨거워 분양을 받았다.

당연히 프리미엄 얹어서 파는 것이 목적이었다.

돈도 없는데, 대출받아서 일단 분양 받았다.

그런데, 생소한 단어가 떠돌아 다닌다. 마이너스프리미엄,

이제, 하우스에서 잃은 놈!

잃은 놈이 나오기 시작한 것이다.

" 후분양이 필요한 이유 "

선분양이 시장에서 필요하다고 살살거린다.

정말 시장의 선순환을 위해서 선분양이 필요하다면,

시공사와 시행사는 원가를 오픈하고 노동의 대가만 가져가야 한다.

몰라?? 하이 리스크 하이 리턴?? (고위험고수익)

물건은 만들어서 팔아야 한다.

당연히 공장도 미리 만들고 근로자도 고용하고

원료도 미리사서

그렇게 다 만들어서 팔아야 정상이다.

아직 없는 물건을 공장 지을 돈 직원 고용할 돈 원료살 돈

미리 다 받아서

나중에 물건은 좋을거야 하면 어떻게 물건을 살 수 가 있나??

후분양이 시행되면,

사업의 시행자가 당연히 리스크를 진다.

일단 실적이라는 미명하에 미분양이 터지고 있는 지역에 최소한 계속 밀어 넣기는 하지 않을 것이다. 당연한 이야기다.

후분양을 하면, 분양가가 올라간다고?

아니 내려갈 것이다. 분양가가 올라가고 아파트가격이 올라가는 것은

신규 아파트와 그 주변아파트와 핑퐁게임이었다.

만들어서 바로 팔아버리면, 주변에 아파트 가격이 오를 시간이 없고,

신규아파트의 가격도 제한된다.

그리고, 신축과 구축의 차이가 명확하게 보일 것이다.

대출의 규제와 함께, 어느 정도 자금이 수반되는 사람만 구입이 가능할 것이고,

투기가 줄어들고, 줄어든 수요에 시장도 안정된다.

무엇보다, 아파트는 로또라고,

빚으로 시작해서 빚으로 끝나는 지금의 시대는 막을 내릴것이다.

시장에 빚이 너무 많다.

이는 다시 도박장에 가본적도 없는 이들에게

강제로 잃은 놈들의 멍에를 씌운다.