차선과차악사이

"부동산이 다 알아서 해주는데요.... 그런것 까지 알 필요 있나요??"

부동산 시장이 요동치고 있는 요즘... 부동산에 특히 집에 투자한 사람들이야 그렇다 치고, 전세 혹은 월세 세입자로 살면서 보증금을 모두 돌려 받을 수 없다면 정말 억울한 일이죠. 그래서 이것 저것 알려드릴려고 하면, 많은 분들은 '부동산에서 계약하는데 무슨 문제가 있을려구요??' 라고 반문하시는 분들도 많구요.

그러면, 지금 계약할려고 하는 그 집이 어떤 상황에 놓여 있고, 어떻게 대처해야 하는지 알려줄께요.

 부동산 등기부 등본은 그 부동산에 대한 부동산에 대한 기본 정보 및 권리 그리고 채권관계에 대해서 표시한 공식적인 문서입니다.

이 공식적인 문서는 누구나 어떤 부동산에 대해서도 열람할 수 있고,

따라서, 등기부등본에 표시된 정보는 그 누구도 미리 알고 있었다고 판단되어 집니다. 

말하자면, 등기부등본에 표시된 정보를 등기부등본을 열람하지 않고 나중에 법적으로 문제가 되어 '몰랐다'라고 주장하는 부분이 받아 들여지지 않는 것이고 따라서, 등기부등본의 열람의 문제는 본인에게 있는 것이죠. 

절대로 돌려받아야 하는 보증금을 거는 부동산에 대한 정보를 당연히 열람해야 하겠죠.

부동산 등기부 등본 열람 사이트 <<<< 여기 클릭

위의 링크를 클릭하면 인터넷으로 등기부등본을 열람할 수 있는 사이트가 뜨구요

로그인 없이도 열람이 가능합니다.

다시 본론으로 돌아와서, 부동산 등기부 등본은 세부분으로 구성되는데요.

표제부, 갑구, 을구 이렇게 구성됩니다. 

표제부는 

그 부동산의 주소는 어디이며, 언제 만들어졌고, 어떤 사이즈로 만들어졌는지 표시되어 있는 부분인데,

여기서 중요한건 딱 하나만 보면 되요. 

임대차 계약을 할려고 하는 나의 집이 등기부등본상에 표시되어 있는지 입니다. 

간혹 불법으로 혹은 등기부등본과 다르게 호실을 지정하여 문제가 생겼을때 보호받지 못하는 경우도 많아요. 

표제부를 확인했다면, 갑구를 볼까요??

갑구는 소유권에 관한 사항을 표시하는 곳입니다. 

갑구에서 확인할 사항은

마지막으로 해당 부동산을 소유하고 있는 사람이 등기부등본에 소유자로 되어있는지 입니다. 

(간혹 대리인이 계약을 하는 경우에는 소유자와 소유자가 대리인에게 발급한 대리위임장 등 필요서류를 확인하면 되겠죠??)

그리고, 현 부동산에 압류, 가압류, 가등기 등등 권리사항이죠. 

계약하는 시점에 이런 권리사항이 등기되어 있다면, 일단 계약을 피하는 것이 좋겠죠?

갑구를 확인하였다면, 을구를 확인해야 합니다. 

을구는 소유권 이외의 저당권, 전세권, 임차권 등 권리관계를 표시하는 곳입니다. 

특히, 을구에 있는 권리관계의 순서는 순서가 중요함으로 해당 부동산에 얼마나 많은 사람들이 돈을 먼저 받아 갈 것인지 확인해야 해요.

집을 팔거나, 경매로 넘어 갔는데, 위의 사람들이 매도 금액을 모두 수령해 버린다면, 

나의 소중한 보증금을 빠빠2 해야 하니까요~

전세는 일정 금액을 임대인(집주인)에게 주고 집(아파트)에 살다가 계약이 끝나고 나갈때 돌려 받는 돈이죠.

지역에 따라, 전세율(전세금액/매매금액*100) 다르지만, 일반적인 시장에서 보통 50~70% 수준에서 움직입니다.

그럼 역전세란 무엇일까요?

감 잡으셨나요?? 그렇습니다. 전세금액이 매매금액에 육박하여, 

현 부동산에 문제가 생겼을 경우에 전세보증금을 모두 돌려받을 수 없는 상황에 이르게 된 전세를 말하는 것이죠. 

전세를 알면 부동산이 보인다.

전세에 대한 자세한 계념은 위의 글에서 참조하세요.

전세율이 80%에 육박하게 되면, 경우에 따라 임대인(집주인)이 집(아파트)를 매도해도 매도한 돈으로 전세보증금과 그 이외의 권리를 해소하기에 금액이 부족할 수 있고, 경우에 따라 (등기부등본의 권리순서에 따라) 전세보증금을 돌려받지 못할 경우가 생기게 되는 것이죠.

그럼 어떻게 해야 이런 알 수 없는 상황에서 벗어날 수 있을까요??

첫번째로 해야 할 일은 보통 전세율이 60% 수준에 도달한다고 해도, 전세보증금에 앞서는 권리 특히 근저당권이 존재한다면, 이후 전세보증금을 돌려받지 못할 경우가 생일 수 있으므로 이런 부동산은 피해야 겠습니다. 전세보증금으로 현재 설정되어 있는 근저당권을 해지 하는 경우가 아니라면 말이죠. 

여기서 주의해야 할 점은 비어있는 근저당권 역시 마찬가지 입니다. 실질적으로 빚은 없으나 근저당 설정만 해 놓은 상태라고 하더라도, 미래에 대출이 가능하고, 그 기준 날짜는 근저당권이 설정된 날짜를 기준으로 하기 때문에 현재 대출이 없는 근저당이라고 하더라고 근저당권을 해지 하는 조건이 아니라면 피하는 것이 좋겠습니다.

또한 전세율이 80%이상 넘어가는 경우에는, 

최소한의 금액으로 부동산에 투자 하는 갭투자(사실 전문용어는 아니지만요)일 가능성이 많고, 갭투자자의 경우 실질적으로 

경제적 여력이 없는 경우가 많으므로 피하는 것이 좋겠죠. 

혹은, 그렇지 않다라고 하더라도, 전세율이 높으면, 근저당권이 없다고 하더라고, 압류나 가압류 등

부동산 가치에 비해서 현져히 적은 채무에 의해서도 전세보증금이 위협받을 수 있어 주의해야 합니다. 

일단, 등기부등본상에 나보도 앞선 권리가 없는 것으로 확인되고,

전세율이 상당히 높지 않아 위험도가 높지 않는 부동산으로 판단되어 임대차계약을 하였다면,

가장 먼저 해야 할 일은 동사무소에 전입신고를 하는 일입니다.

임차인은 임대차계약, 전입신고, 이사 이 세가지가 모두 갖추어 지는 날짜에 대항력을 가지게 됩니다. 

(따라서, 전입신고시에 임대차계약과 이사가 모두 완료된 이후여야 유효합니다)

대항력은 계약기간이 만료되어 보증금을 돌려받기 전까지 현재의 부동산을 무한 점유할 수 있는 권리입니다.

(하지만, 이 대항력도 근저당권이 설절되어 있는 부동산에서는 무효이므로 주의해야겠습니다.)

일단 위의 세가지를 모두 갖추었다면, 이제 안심해도 됩니다. 

그럼 확정일자는 왜 필요한 것일까요?

확정일자는 우선변제권을 받기 위한 방법입니다. 즉, 현 부동산에 경매가 진행될 경우에 우선배당을 받을 수 있다는 것이죠. 

(이 배당도 당연히 권리 순서에 의해서 진행됩니다.)

그렇습니다. 확정일자를 받지 않고 전입신고 가격만 갖추었다면, 해당 부동산이 경매가 될때 보증금을 언젠가 돌려 받을 수 있겠지만, 현 부동산의 매수인이 돌려줄 의지가 없다면, 점유는 가능하나 보증금을 돌려받기는 여전히 힘듭니다. 

하지만, 선순위로 확정일자를 받았다면, 경매가 진행되는 동안 가장 먼전 보증금을 배당받아 현 부동산에서 벗어 날 수 있습니다. 

또한 확정일자가 있다고 하더라도 배당신청하지 않으면, 

대항력만 갖추는 것이 되니, 확정일자를 받지 않을 이유가 없겠죠??

부동산 등기부등본을 확인하지 않아도

권리의 순서를 걱정하지 않아도 보증금을 돌려 받을 수 있는 경우도 있습니다. 

바로, 주택임대차 보호법에 의한 최우선변제인데요.

소액임차인 최우선 변제액

말인즉, 해당되는 임차보증금 이하에 해당하는 임차보증금에 대해서,

보증금의 한도액까지는 순위와 상관없이 우선 변제해 준다는 것입니다. 

그런데, 여기서 주의 할 점은 그 기준이 현재 시점이 아니구요 

선순위 근저당권이 설정된 날짜가 시행일자에 해당하는 기준입니다. 

예를 들어서 해당 부동산에 근저당권이 2009년1월1일에 설정되었고, 임대차 계약이 2015년에 있었어도

서울지역에서 7,000만원 보증금으로 한 임대차 계약은 최우선 변제에 해당되지 않습니다.

(이는 근저당 권자를 보호 하기 위한 것인데요...)

조금의 관심으로

" 나의 소중한 보증금은 내가 지킵시다. "

절대 어렵지 않아요~

오늘 분석해볼 물건은 부산의 기장에 위치한 한 주택입니다. 많은 분들이 관심을 표시하고 있는 물건인데요. 

물건의 위치는 기장시내에서 멀리 떨어져 있지 않고 군청에서도 차로 약 5분 거리에 위치해 있습니다. 

그리고 월전방파제에 소재해 있는데 

이곳은 "장어구이"로 유명한 곳이죠.

주말이 되면 발 디딜틈 없이 사람이 많이 오는 곳입니다.

세컨드 하우스나 게스트 하우스 계념으로 투자한다면, 나쁘지 않은 물건으로 보입니다. 

주소지가 읍면에 해당하여서 농어촌특별법에 민박업도 가능해 보입니다.

일단 이 사건의 말소기준권리는 을구 1의 광안1,3동새마을금고의 2010년5월31일 근저당권설정입니다. 

설정금액은 104,000,000원이고 근저당권자가 채권자인 사건입니다.

현황조사서에서 동사무소 전입세대로 나와있는 박형근, 신근덕, 신말숙은 

전입일자가 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 인수관계는 없어보입니다. 

갑구 5번의 2014년11월12일 매매예약 소유권이전청구권가등기 역시 말소기준권리 이후이므로 소멸됩니다. 

따라서, 이 사건에서 권리 인수관계는 없어 보입니다. 

눈에 띄는 것 중에 두개가,

1. 1층 일부 (약 42.78m2)가 위반건축물로 탐문조사 되어 이를 감안하여 평가함.

2. 현상변경허가 대상구역 (2014년11월12일) <문화재보호법>

인데요.

1번의 경우에는, 이행강제금이 부과됩니다. 

이행강제금 산정식은 

위반건축물 면적 X 시가표준액 X 50/100 으로 계산됩니다. 다만, 강제이행금의 납부는 시마다 다르고 농어촌지역의 경우에는 1~2회 납부후 더이상 강제이행금을 고지하지 않는 곳도 있어, 낙찰후 관련 부처에 문의하는 것이 정확합니다. 

2번의 경우에는, 

현상변경허가시 필요서류는 건축계획도 등 기본 설계도서입니다. 허거율은 점차 완화되고 있는 추세이지만, 사용목적에 따라 군청에 미리 문의하고 협의해 보는 것이 좋습니다. 

최초감정평가금액은 212,910,240원이고, 현재 한번 유찰되어 170,328.000원입니다.

감정평가서에는 토자가 119,700,000원(900,000원/m2) 

그리고 건물이 93,210,240원(688,000원/m2)으로 평가되었습니다. 

현재 개별공시지가는 499,300원으로 공시되어 있지만, 현재 유찰된 토지가가 580,000원이고,

일반적으로 공시가격을 토지가격의 60~70%로 추정한다면, 770,000원이 적정한 가격으로 추정됩니다. 

190,000,000원 ~ 200,000,000원이 적정 구입가고 판단됩니다. 

(위의 분석은 현장시세를 판단하기 이전으로 일반적인 추정값으로 계산하였고, 명도 및 수리 비용등의 추가적으로 투입되어야 하는 비용을 감안하지 않은 비용입니다. 또한, 개인별로 사용수익용도가 달라 가격은 다르게 판단될 수 있음을 알려 드립니다. 또한, 상기의 분석은 보조자료로써, 위의 분석을 통한 어떤 책임도 지지 않습니다.)

최근에 부산 금정구 지역의 부동산 가격이 급등한 이야기를 하려고 하는데요.

부산하면 일단 떠오르는 곳은 해운대 입니다. 해운대는 부산이 아니라고 말할 만큼,,, 부산이 가지고 있는 이미지와 다르게 계획적으로 바다와 접해있는 지역의 특성을 잘 살려서 최근에 만들어진 계획도시죠. 당연히 전망이 좋은 곳을 중심으로 유명인들이 세컨드 하우스로 이용되었고, 수요가 겹치다 보니 부동산 가격이 서울의 부동산 가격과 비교해도 결코 뒤쳐지지 않습니다. 

그런 해운대를 제외하고, 두번째 가라고 하면 서러운 곳이 현재 금정구 지역입니다. 금정구에 접해있는 동래구의 일부분을 포함하여 최근 몇년 사이 부동산 가격이 급등했는데요. 그 이유에 대해새 의아해 하는 사람들이 많더라구요. 그래서 정리 해 봤습니다. 

학군이라는 말이 있더군요.. 허허 뭐 틀린말은 아닐 수 있습니다. 일단 부산대학교가 자리잡고 있고, 동래여고를 비롯하여 오랜 역사를 가진 학교들과 중고등학교가 밀집되어 있으며, 금정구의 지가가 상승하면서, 금정구에 살고 있는 사람들의 소득수준도 부산의 평균을 윗도니 교육환경이 좋기는 합니다. 

하지만, 학군만이라고 하기에는 서울의 강남이 가지는 파워와 비교해서 학군만으로 부동산 가격을 끌어 올릴 수 있는 파워가 있는지는 의문 입니다. 그리고, 금정구는 부산에서 지리적으로도 북구에 위치해서, 타지역으로의 접근성이 떨어졌던것이 사실입니다. 

도시의 진화과정에서 인구 밀집과 도시 팽장의 한계에서 구축하는 것이 도심외곽순환도로입니다. 

부산은 도시형태의 특성상 도로가 단순하고 일자형태여서 부산의 교통체증은 전국적으로도 유명합니다. 금정구의 부동산가격의 급등은 부산의 도심외곽순환도로 완성과 그 맥을 같이하는 것으로 보입니다. 

부산은 구도심이면서, 주요사업체는 김해와 양산 그리고 주요하게는 창원 마산에 걸쳐 있습니다. 금정구가 학군파워가 있었다면, 외곽순환도로의 완성으로서 주요 산단으로의 교통이 용이해진 측면이 생겼다는 것이죠. 

또한 해운대 기장 광안리 등 여가나 문화활동 쇼핑을 즐기기 위한 공간으로의 접근성도 타 지역에 비해 월등히 높아졌습니다. 

다시말해, 돈을 벌어오는 가장, 가정주부의 문화생황, 아이들의 교육 이 모든것이 가능하게 되는 부산에서 유일한 지역이 되었다는 것이죠. 시장에서 이 접근성이 실 수요자를 중심으로 인정받기 시작한 것으로 보입니다. 

서울에서 경기도 일부에서 부동산 급등이 일어났던 지역을 살펴보면, 산본, 평촌, 김포, 남양주 등등 서울 외곽순환도로를 통해서 서울로의 접근성에 대한 보상이었던 것을 생각해 보면 무리한 일도 아닙니다. 

(출처 동아일보:부산외곽순환도로 2015년까지 완성한다)

경부선 말단에 붙어 있는 금정구는 외곽순환도로 외부순환도로 내부순환도로가 경부선을 경로해서 우회하는 통에 모든 길로의 접근이 용이해 졌으면, 위치적 특성과 상관없이 부산에서 유일하게 사통팔달의 위치성을 가지게 되었습니다.

아직 화명과 금정을 잇는 산성터널이 완공전이면서 순환도로 중간중간이 완벽하지 않은 시점에서, 이 모든 계획도로가 완성되었을때 금정구의 위상에 부산에서 어떻게 될지 궁금하다.

여러분은 어떤 물건을 위해서 경매에 참여하시나요??

처음으로 경매를 시작하신다면, 주로 주거시설일 것입니다. 그것도 주로 아파트나 오피스텔이겠죠?? 상업시설 일수도 있겠네요...

다시한번 말씀드리자면, 어렵게 생각하실께 없다는 것입니다.

사실 이런 경매에서, 일반적으로 법적인 문제가 어렵다고 생각하죠. 하지만, 사실 법적인건 중요한게 아니랍니다. 

왜 경매에 참여하시나요??

일반 매매를 하는 것보다 저렴하게 구입하기 위해서, 경매를 하실 꺼에요?? 맞나요??

경매와 일반매매와 가장 큰 차이점은 일반 매매를 할때는 물건을 자세히 살필 수 있고, 또한 물건에 하자가 있으면, 그에 합당하도록 가격을 깍거나 매매 하지 않을 수 있지만, 경매는 그렇지 않아서 물건에 하자를 미리 판단할 수 없다는 것이죠.

눈치 채셨나요?? 경매로 물건을 사는 것은 법적인 문제보다, 사실 물건에 하자를 얼마나 파악할 수 있느냐죠..

일반적으로 특수 권리가 포함되지 않는 경매 물건, 주거시설이나 상업시설의 경우 임차인이 기준권리보다 앞서 있는지 인수인지 아닌지 등만 따지면 됩니다. 어려워 보이지만, 간단합니다. 따라서, 이보다 더 중요한건 공사비 즉 수리비가 얼마나 나올지에 대한 예측이죠.

공사비를 포함해서 투입한 투자비용이 일반매매로 공사가 필요없는 물건을 산 가격보다 높다면 경매는 의미 없는 것이 되니까요...!!

그래서 꼭!! 공사비에 대한 견적은 작성해 보아야 한다는 것입니다.

자 이제 임차인에 대한걸 이야기 해 볼까요??

기준권리라는 것은 경매에서 채권중에 시간이 가장 앞서는 권리를 말합니다. 일반적으로 근저당권(은행에서 설정하는 근저당권 보셨죠??)이라고 생각하시면 됩니다. 이 근저당권보다 앞에 있는 임차인은 인수된다고 보시면 됩니다.

이렇게 생각해 보세요. 우리나라는 등기부등본을 통해서 특정부동산에 대한 권리 관계가 모두에게 오픈되어 있습니다. 따라서, 등기된 사항은 모두가 알고 있다고 봅니다. 은행에서 돈을 빌려도 등기부등본상에 근저당권이라고 올라오는거 본적있죠?? 이런 이유로 순서상 뒤에 있는 사람이 앞에 어떤 관계가 미리 존재했는지 알 수 있습니다. 따라서, 뒤에 있던 사람보다 앞선 사람이 권리가 우선하죠. 

전입신고만 한 임차인과 확정일자를 받고(배당신청을 한) 임차인은 배당관계와 권리관계에 있어서, 인수 관계가 복잡합니다. 하지만, 그냥 근저당권 앞에 있는 임차인은 인수 된다고 보고, 기준권리 앞에 있는 임차인의 보증금은 뺀다고 생각하시면 되요 (인수된다는 건 나중에 돌려 줘야 한다는 것이죠.)

이렇게 계산해서 입찰금액을 산정하시면, 크게 실 수 하는 건 없을 꺼에요..

경매에 대한 관심이 많다보니, 여기 저기 경매에 대한 정보가 참 많습니다. 그런데도 잘 모르겠죠. 

쉽게 설명하는 것 같은데, 잘 모르겠습니다. 

그런요, 그 설명에 목적이 있어서 그래요, 

어렵게 잘 모르는 이야기를 길게 나열합니다. 그리고 말하자 우리 학원에 오라구요. 

그리고 어떤 사람들은 그렇게 말하죠. 우리한테 맡기라구요.

경매를 처음 시작하는 분들은 경매에 대해서 모든 것을 그리고 법적 권리관계에 대한 모든 것을 알 수도 없고 알 필요도 없어요.

경매를 시작하는 목적에 따라서, 알아야 할 것들은 그렇게 많지 않습니다. 그리고, 복잡하고 어려운 물건에 접근하지 마세요. 나중에 잘 알고 고수가 된 다음에 해도 늦지 않아요. 지금은 입문하는 것이죠. 그래서 쉬운 물건에 접근하면 되는 것이죠. 그래서 많이 알 필요는 없다는 거죠.

경매에서 가장 처음이고, 가장 중요한 것은 입찰금액을 잘 적는 것입니다.

이것보다 중요한 건 없어요. 이름적으라는데 이름적고, 주소 적으라는데 주소적고, 사건번호 적고, 도장 찍으라는데 도장찍으면 됩니다. 

그리고, 요즘은 법원에 계시는 분들이 많이 친철해 지셔서 모르는 것 물어보면 친철히 알려주십니다. 

그리고, 입찰보증금이라는게 있는데요. 경매는 신중하게 해야하니깐요. 입찰보증금이 없으면 안되겠죠?? 보통은 최저가의 10%를 입찰보증금으로 냅니다. 입찰표를 받으면, 입찰 보증금을 넣는 봉투가 있는데, 그 봉투에 돈을 넣고 입찰봉투안에 다시 넣으면 됩니다. 10%지만, 10%를 초과하는 금액을 넣는 것은 상관 없구요. 모지라지만 않으면 됩니다. 

여하튼, 가장 중요한 것은 입찰금액을 적는 것이라는 거죠. 막말로, 다른 것 잘 못 적어서 무효가 되면, 아쉽지만, 그냥 집에 오시면 아무 문제가 없어요. 하지만, 입찰금액을 잘 못적으면 입찰보증금을 못 받아요. 

예를 들어서, 최저가 1억원에 1000만원을 입찰보증금으로 1억2000만원에 아파트를 살려고 했는데, 잘못 적어서 12억원을 적으면 당연히 낙찰 되겠죠??? 아무도 그 금액에 사지 않을 테니깐요. 

그렇게 되면 12억원에 사던지 1000만원 포기하던지 해야 합니다. 웃기는 이야기 같지만, 이렇게 입찰금액 잘못 표기해서 입찰 보증금 날리는 사람들이 많다는 것입니다. 이것만 기억하면, 다른건 무서울 것 없다는 것이죠..

이것만 기억하면 지금 당장 법원가셔서 입찰 하셔도 되요.~

(법원가면 판사님이 이것저것 주의 사항 많이 알려주시더라구요. 다른것 상관 없을 것 같구요. 해당 될 수도 있는 경우 몇가지를 알려 드릴께요)

첫번째, 차순위매수인신고 - 차순위매수인신고는 입찰에서 1등은 아니지만, 나중에 1등이 돈 안내고 포기하면, 다음으로 권리를 이어받아 살 수 있는 권리를 유지하겠냐는 건데요. 왜 이걸 하냐면, 경매는 채권채무를 해소하기 위한 과정이고, 국가(법원)에서 중재하는 형태이죠, 그래서 빨리 사건이 해소되면, 채권자나 채무자나 법원 조차도 좋습니다. 그래서, 1등이 혹시 돈을 안내고 포기 할 수 있으니 지금 입찰 한 다음 사람이 살 수 있도록 권리를 주는 거죠. 그런데 그 자격에 제한이 있습니다. 1등하고 입찰금액차이가 입찰보증금 보다 적게 나야 합니다. 무슨 말이냐면요. 만약 아무나 차순위매수인이 될 수 있으면, 1억원짜리 물건을 1억5천만원에 입찰하고 1억1천만원에 입찰하면 중간에 사람이 없으면, 1억5천만원입찰을 포기하고 1억1천만원에 매수할 수 있으면, 입찰보증금 1천만원을 포기해도 이익이죠. 그럼 사람들이 편법으로 경매에 참여할 수 있는 가능성이 많아서 그렇게 하는 것입니다. 

두번째, 공동매수신고 - 부동산을 지분으로 소유하고 있는 사람 중 부분적으로 채무를 변제하기 위해서 지분경매가 진행되는 경우에, 해당물건의 지분을 가지고 있는 다른 사람이 우선 매수 할 수 있는 권리입니다. 따라서, 이러한 경우에 1등이 되도 지분자가 신고하고 매수하면 해당 물건은 매수할 수 없어요. 하지만, 이 권리는 한번밖에 행사할 수 없어서, 공동매수신고가 되는 물건인지 아닌지도 미리 알아보면 좋겠죠.

뭐 대충 법원에서 입찰하는 건 위의 것 정도만 알면, 아무나 쉬게 할 수 있어요. 

다름에는 권리에서 무엇을 살펴야 하는지 알아 볼까요??

통영 폐조선소 부지가 재생도시로 발표되어 개발과 발전의 가능성에 대해서 앞서 포스팅 하였습니다. 

이 도시재생 부지에 있는 물건이 있어 소개할까 합니다. 

대상부지는 통영 폐조선소 재생도시 부지에서 위에 보이는 사진 처럼 떨어져 있는 위치에 있습니다. 재생도시 개발이 시작되는 시점 부터 영향권에 들어갈 것이라고 생각되는 곳입니다. 옥상에 올라가면 바다가 보이는 위치 입니다. 

위 보이는 지도에서 준주거지역에 위치해 있으면, 앞에는 공영주차장이 있고, 현재 관광호텔이 신축되어 관광객 수요가 예상되는 위치입니다. 바로옆 탑마트에 접해 있으며, 해당 사이트에 접해 있는 버스 정류장에서 통영에 모든 위치로 가는 모든 버스 탑승이 가능합니다. 

오른쪽에 보이는 입구가 탑마트 입구이고 플랭카드가 붙어 있는 건물이 해당 물건입니다. 유동인구 미륵도에서 가장 많은 지역이구요, 주거로써도 손색이 없는 위치입니다. 

외관 모습입니다. 공사중에 촬영한 사진이라서 물건들이 좀 보이네요. 

현재는 공사가 마무리 된 상태입니다.

외관 2

우편함 디테일

사이트 문 디테일

대문 디테일

1층 출입구

1층 내부 1

1층 내부 2

1층 내부 3

2층 복층 계단 뷰

최근 도시재생 발표로 통영 봉평동 조선소 부지 인근 부동산에 대한 관심이 높습니다. 국제공모전을 통한 아이디어가 채택되고 2020년 착공되면, 인근 부동산에 대한 수요는 더 많아 질 것으로 생각되는 되요. 현재 인근 부지가 저 평가 되어 있는 점을 생각한다면, 지금이 적기라고 생각됩니다. 이 물건 이외에도 통영 도시재생 지역에 물건을 다량 확보하고 있습니다. 관심있으시면, 언제든지 연락주세요.

010-칠칠팔팔-3474

2015년 11월 통영의 신아sb 조선소가 끝내 파산했습니다. 2000년도 초반에 전세계적인 조선소 붐을 타고 통영과 거제에 매이저 및 중소 조선소가 호황을 이룬지 거의 십여년 만입니다. 사실 미륵도에 조선소가 포진되어 있는 지역은 다른목적으로 토지가 개발되고 분양되었던 지역이었습니다. 1995년에 토지개발공사가 장년층의 노후주택이나 중년층의 세컨드 하우스 개념으로 토지를 분양하였습니다. (중앙일보 기사 : 해변 별장용 택지 대거분양-한려해상공원, 속초등) 평당분양가는 인근 주택지와 비슷한 가격대인 180만원선.

이 지역은 조선소가 들어오면서, 부지의 분양 목적과는 상관없이 원룸촌으로 구성되었고, 주변 상권도 조선소와 관련되 상권으로 성장하여왔죠. 하지만, 조선 경기가 침체되면서 조선소 위주로 만들어진 상권 및 부동산은 큰 타격을 받게 됩니다. 

미륵도에서 신아sb가 끝내 파산하면서, 2015년 미륵도는 최악의 상황을 경험하게 됩니다. 그렇게 약 1여년간의 최악을 경험하면서, 충무도남지역에 원룸은 공실이 넘처나고, 주변 상권은 무저졌습니다. 

박근혜 정부의 비선에 대한 비판과 신임에 대한 이슈가 쏟아지던 2017년 초반에 제11차 무역투자진흥회의에서 '남해안 광역관광 활성화를 통한 발전거점 조성방안'이라는 이름으로 남해, 하동, 통영, 거제 및 고흥, 여수, 순천, 광양을 걸쳐 관광벨트 개발에 대한 언급이 나옵니다. 

(출처 : 한겨레 뉴스 : 경남 거제 ~ 전남 고흥 483km 해안도로 생긴다.)

세계적은 불경기에 따라 조선경기 획복에 대한 회의감과 통영이 본연으로 가지고 있는 관광에 대한 인프로, 충무도남 지구의 위치성 및 현지 주민들의 민원등이 복합적으로 작용하면서, 충무도남 지구 특지 조선소의 리모델링을 통한 이 직역의 개편에 대한 니즈가 높아지게 된 것으로 보입니다. 

문제인 정권의 화두는 '재생'입니다. 지속가능한 성장으로써의 재생은 부동산 및 건축계에서 화두가 된지는 수십년이 지났지만, 이전 정권의 급진적 개발에 밀려 힘을 받지 못하다가, 정권 교체와 부동산 개발에 따른 잰트리피케이션 등의 부작용을 들면서, 재생이 화두가 되고, 통영 미륵도의 상황은 재생도시의 대상지로써 선택받기에 충분해 보입니다. 

통영 조선소 부지 재생도시로 선정되다.

제11차 무역투자진흥회의에서 관광벨트에 관한 언급이 나온지 1년여, 그 과정에서 정권이 교체되고 통영 조선소 부지 인근의 도시재생사업부지로 선정되었습니다. 그 중에서도 통영은 유일하게 가장 규모가 큰 경제기반형 사업지로 선정되었습니다. 

(출처 : 뉴시스 : 통영 신아sb 부지... 국토부 도시재생사업에 선정)

이에 후속적으로 LH공사가 단독으로 신아sb의 부지를 단독으로 매입에 성공하고, 현 부지의 개발계획을 국제공모로 진행함으로써, 현 부지에 대한 개발은 잘 진행될 것으로 보입니다.

2023년 통영...

통영은 약 10여년 동안 어려운 시간을 보냈습니다. 주요 사업으로써 조선산업이 무너지면서 노동자들이 지역을 떠나고 지역상권도 무너졌습니다. 관광사업으로 그나마 경제를 지탱하고 있었으나, 특정 분야로의 편중은 전반적인 경제를 받치기에는 한계점이 있었던 것으로 보입니다. 경기 호황기에 계획되어 준공된 많은 아파트들은 미분양이 되거나 마이너스 프리미엄이 붙어 시장에 쌓여 있는 상태이고 이를 받쳐줄 수요는 없어 보입니다. 아파트의 분양가가 전반적으로 높아 매수를 대기 하고 있는 것도 시장이 정상화 되지 않는 요인으로 보입니다. 

하지만, 2020년 미륵도의 착공으로 시작으로 김천~통영간 ktx가 완성되고 공사인력의 유입으로 통한 관광수입과 어루러지는 내부경제 수요는 통영의 제2의 전성기를 바라볼 수 있게 하는 요인이 아닐까 합니다. 

아파트의 가격이 다른 대도시와 견주어도 절대로 싸지 않은 것에 비해서, 대지와 아파트를 제외한 다른 부동산의 가격은 바닥으로 찍으것 으로 보입니다. 조선소 - 대단위 노동력 - 주택 수요 - 아파트 가격 상승  등으로 이어져 아파트 가격이 높아진데 반해 다른 부동산은 어유가 있고 아파트 가격이 조정되면서, 가치 절하 되어 있는 다른 부동산 가격이 정상화 될 것이고, 미륵도 관광단지 개발과 ktx의 완공은 이러한 부동산의 재편을 가속 시킬 요인으로 충분해 보입니다.

주변에 경매에 입문하고 싶어하시는 분들이 요즘 정말 많이 보입니다. 저도 처음에 시작할 때 많은 착오를 격었는데요. 그래서 조금이라도 도움이 될까해서, 주기적으로 물건을 임의적으로 선택하여, 물건을 분석해보고 쉽게 알 수 있도록 풀어 볼려고 합니다. (좋아요 많이 눌러 주시면 열심히 할께요~)

오늘 선택한 물건은 [부산지방법원 2017타경5371]입니다.

법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr)에서 물건을 검색해서 관심있는 물건을 클릭하면 위와 같은 페이지가 나오죠??

위의 물건은 2018년1월10일의 첫번째 기일에 감정가 36,000,000으로 시작하여 현재까지 3번 유찰되어 현재 최저가 18,432,000원으로 낮아져 있는 물건이네요.

감정평가금액은 보통 감정평가를 하는 시점의 시세라고 생각하시는게 편한데요. (물론 아닌 경우도 많이 있습니다. 그래서 임장이 중요하죠) 그럼 시세의 반정도로 떨어질 때까지 아무도 입찰하지 않았다는 것은 표면에 보이지 않는 무언가 있다고 판단해도 좋습니다. 그럼 그것이 무엇인지 찾아 볼까요??

아래에 사건상세조회 버튼을 클릭해서 아래로 스크롤 하면 당사자 내역이 나옵니다. 등기부등본을 보기 이전에 사건상세내역을 보면 대략적인 관계를 알 수 있어 유용합니다. 이 사건의 경우에는 채권자와 임차인이 동일인이고 나머지는 압류권자와 교부권자가 있습니다. (압류의 경우 순서와 상관없이 모두 소멸되는 권리 이기 때문에 신경쓸게 없죠) 이 경우 임차인이 임차보증금을 반환받지 못해 권리를 취득하고 그 권원으로 경매를 신청하였다고 유추 가능합니다. 

그걸 뒷받침하는 것으로 사건명은 "부동산강제경매" 즉, 담보설정으로 인한 경매가 아닌 사건판결 권원으로 경매를 신청했다는 것이죠. 그리고 관련사건내역에 부산지방법원 2011가단116627 판경정보이 있습니다. 이는 임차인이 소유자를 대상으로 소송한 사건으로 보입니다. 

그렇다면, 현황조사서를 보면 확실해 지겠네요.(현황조사서와 매각물건명세서를 병행해서 확인해야 하나, 매각물건명세서는 입찰기일 일주일 전에 볼 수 있기 때문에 일단 가능한 현황조사서를 보겠습니다.)

현황조사서에는 전입세대는 조은혜 세대가 전입되어 있고 보증금 30,000,000원으로 표시되어 있습니다. 

정리해 보겠습니다. 사건 2017타경5371의 물건의 감정평가액 36,000,000원입니다. 일단 감정평가액이 시세라고 가정합니다. 조은혜는 임차인이면서 전입일자와 확정일자가 있고, 선순위 임차인이기 때문에, 경매를 통해서 보상받지 못한 보증금 부분은 낙찰자가 책임져야 합니다. 20,000,000원에 낙찰되면 채권자는 10,000,000원의 부족부분을 보존받고, 10,000,000원에 낙찰되면 채권자는 20,000,000원의 부족부분을 보존받습니다. 즉, 얼마에 낙찰 받던 30,000,000원이 넘지 않으면 같은 금액으로 낙찰받는 것과 같습니다. 

임장은 나가지 않았지만, 이렇게 유찰된 사실로 봐서, 위의 물건은 30,000,000원으로 낙찰받을 경우 시장성이 없는 물건으로 인식되는 것 같고, 계속 유찰되어 물건이 취소될 가능성이 높아보이네요..

여기서, TIP

당연히 경매는 물건을 시세보다 저렴하게 매입하기 위해서 합니다. 하지만, 표면적인 금액으로만 계산하다보면 낭패인데요. 권리관계에 의한 분석도 아주 중요한 부분입니다. (대부분의 책들은 권리관계를 이야기 합니다.) 하지만, 많이 언급되지 않지만 중요한 부분이 매입했을 때, 명도 비용과 또한 공사비용입니다. 따라서, 낙찰예상금액이 시장에 나와 있는 시세보다 저렴하다고 하더라도 경매로 넘겨지는 부동산의 경우 매우 험하게 사용되었을 가능성이 높기 때문에 충분히 공사비용이 감안되어야 합니다. 

이는 소득세법 제154조제1항으로 해석되는 1세대1주택의 범위 "1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것"에 있습니다. 앞서 많이 설명한 것처럼, 주택은 의식주 그러니깐 기본 삶과 연결된 재화이고, 1세대가 1주택을 보유하고 양도하는 시점에서 차액이 생긴 경우에도, 양도세금은 면제해 줌으로 같은 수준의 주택으로 이전이 가능하도록 한 것이겠죠.

그런데, 일시적 2주택과 같은 주택이지만 보유가 아닌 주택을 보유함에 2주택 이상이 되는 경우도 있습니다. 그래서 앞서 설명한 일시적 2주택과 같은 경우, 제154조제1항에 적용할 수 있도록 법이 만들어져 있죠.

그럼 임대주택사업자는 어떻게 적용이 될까요?? 시행령 제155조의 1세대1주택의 특례를 통해서 1항에서 말하는 일시적 2주택과 같은 경우 예외를 마련한 것인데요. 제155조제20항에 임대주택사업자의 사업대상의 주택은 주택으로 적용하지 않는 특례가 있죠. 즉 2개 이상의 주택이 있어도 하나가 임대주택이면, 나머지 일반 주택은 1주택으로 본다는 것입니다.

그런데 그 임대주택에 기준이 있겠죠??

민간매입임대주택으로 거주자가 5년 이상 임대하고 기준시가 합계액이 수도권 6억원 그외 지역은 3억원 이하의 주택인 경우 입니다.

그런 경우, 거주주택의 거주기간이 2년 이상이면서 일반주택의 양도일 현재 임대사업자로 등록되어 있으면, 양도소득세를 면제받습니다. 이 경우 5년 이상을 임대해야 함에도 불구하고, 임대기간이 5년 미만에도 일반주택에 대한 양도세를 면제받을 수 있습니다. 하지만, 이후 임대기간 5년이전에 임대주택을 매도하는 경우, 면제받은 양도세는 다시 추징되겠죠?? 당연히??

2주택 3주택에 대한 대대적인 규제가 이슈가 되고 있는데요.. 아직 보유세에 대한 그림은 나오지 않았지만, 지난달 까지 양도소득세에 대한 기사도 많이 나오고, 그래서 다주택 보유자들이 매도를 하거나 임대주택사업자로 등록을 한다는 기사를 많이 보셨을 거에요. 이해를 돕기 위해서 몇 자 적어보았습니다~

글이 도움이 되었다면, 좋아요~ 한번 부탁드립니다.~

이전 포스트에서 시장 환경에 의해서 이야기해 보았습니다. 그럼 시장이 파악되었다면, 어떻게 성공적인 투자를 할 수 있을까요?? 간단하게 생각하면, 싸게 사서 비싸게 파는 것이죠. 기본적으로 시장에서 가격이 오랜 시간 동안 형성되어 왔기 때문에, 싸게 산다는 것은 쉬운 일이 아니죠. 그럼 이제 필자의 의견을 이야기 해 보겠습니다.

이론적으로 부동산의 가치를 평가하는 방법을 세가지로 요약하고 있습니다.

첫 번째는 주변에 있는 다른 물건과 비교하는 방법입니다. 이 방법은 누가 가르쳐 주지 않아도 부동산 투자에 관심이 있었던 분들이라면 다들 해 보셨을 듯 합니다. 주변에 있는 물건의 정보를 모은 다음에 매입대상의 물건과 주변물건 사이의 장단점을 비교하여, 플러스 마이너스 하면 대충의 적정가격을 판단 할 수 있을 것입니다.

하지만, 첫 번째 방법에는 몇 가지 맹점이 있습니다. 그 중 하나는, 주변물건의 충분한 정보를 수집하기 힘들다는 것입니다. 거래가 많은 지역이라고 할 지라도, 정보수집의 한계가 있습니다. (이는 부동산이 가지는 정보의 불평등성이라는 특징에 해당하기도 합니다.) 다른 하나는, 수집한 정보의 신뢰성입니다. 비교의 범위를 어떻게 보느냐에 따라서 왜곡되어 있는 정보를 수집할 가능성동 있습니다. PD수첩에서 방영된 내용처럼 특정 집단의 활동으로 가격이 형성되는 경우도 종종 있는 것으로 보입니다. 하지만, 비교의 범위를 넓히고 다른 물건(주거<->상업 혹은 집합<->단독)간의 비교를 통해서 위의 평가를 실행한다면, 위험성을 줄일 수는 있습니다.

두 번째는 현금흐름을 기반으로 역 계산하여 물건을 가치를 평가하는 것입니다. 현금흐름에 관하여는 앞서 설명하였기 때문에 여기서는 간략하게 이야기 하겠습니다. 간단하게 말하면, 연간 월세소득에 대해서 물건의 가치를 평가하는 것이죠. 매입을 염두 해두고 있는 물건에서 월세소득이 360만원이라고 가정하고, 최소 투자수익률을 3.6%로 기준하였다면, 대상부동산의 최대 투자비용은 1억원이 된다는 것입니다.

하지만, 이 방법 역시 몇 가지 사실에 관심을 가져야 합니다. 임대소득은 현재의 임대소득입니다. 즉, 임대소득은 경제상황에 따라서, 오를 수도 내릴 수도 있으며, 공실(vacancy)이 장기간 발생하여 임대소득이 급격하게 떨어질 수도 있습니다. 혹은 현재의 현금흐름이 인위적으로 만들어져 있을 가능성 또한 있기 때문에 1번의 방법을 통해서, 정보의 신뢰성을 판단해야 합니다. 마지막으로 중요한 한가지는 현금흐름의 주체가 되는 임차인의 신용도 즉, 브랜드 가치는 리스크를 줄이는 즉 공실률을 낮출 수 있는 요소로 작용할 수 있기 때문에 이 또한 감안해야 하겠습니다.

세 번째로 현재시점에서 매입대상 부동산을 신축했을 때의 비용을 산출하여, 연간 감가상각 비율을 제하여 현재시점에서 가치를 평가하는 것입니다. 이는 과거에 일정 년 수가 지난 건물에 대해서는 시장에서 통칭 땅에 붙여 가격이 없는 것처럼 거래가 되던 것과는 비교적으로 건축자재비용의 상승 및 인건비 상승으로 건축비가 상승하면서, 신축보다는 건물의 잔존가치에 대한 평가가 투자에서 중요하게 차지하고 있습니다.

세번째 방법 또한, 일반인이 투자를 하는데 있어서, 접근하기 힘든 정보가 많이 있고 정확한 판단을 하기 어려운 전문적인 분야에 해당할 수 있습니다. 하지만, 모든 포스트에서 언급하고 있듯이 시장의 위의 상황을 반영하기 때문에 1번의 비교방법으로 주변의 물건을 땅과 건물로 분리하여 건물의 건축연도를 비교하는 방법으로 시장에서 형성되는 가치를 간접적으로 확인할 수 있습니다.

위의 방법을 통해서 현재 대상물건의 가치가 적정한지 그렇지 않은지에 대해서 평가 할 수 있을 것입니다.

여기서, 한번 더 이전 포스트에서 언급한 시장에서의 상황, 경제상황 등을 고려하면, 미래가치에 대한 평가를 할 수 있습니다.

위에서 예를 든 연간 임대소득 360만원의 부동산이 있습니다. 대상 부동산의 투자가치를 3.6%로 생각하면, 1억원이 적정 투자금이 됩니다. 여기서, 경제상황을 살펴 보겠습니다. 대상지역의 상권은 활성화 되고 있는 지역이고 주변의 상가에서 임대료가 상승하고 있습니다. 계약이 종료되는 2년뒤 연간임대소득이 500만원까지 상승할 것으로 기대 됩니다. 금리는 하락하여 실질적 투자수익은 3.3%면 충분해 보인다고 가정하면, 대상부동산은 약 1억5천만원의 가치가 됩니다.

(위의 예는 appreciation과 leverage등 다른 요소들을 감안하지 않고 현금흐름에 관한 내부수익율 등을 배제한 단순 계산하였음을 알려 드립니다.)

많은 분들이 부동산을 투기의 관점으로 보는 것 같습니다. 부동산도 경제를 지탱하고 있는 자본의 흐름의 한 축이고 경제의 한 분야 입니다. 부동산은 비트코인이 아닙니다. 단순 수요만으로 가치가 상승할 것으로 기대되어 묻지마 투자를 하는 것은 나락으로 가는 지름길입니다. 꾸준한 정보 수집과 노력을 통해서 성공적인 투자를 할 수 있습니다.

끝까지 읽어 주셔서 감사합니다. 도움이 되셨다면, 좋아요~ 한번 부탁드립니다. 댓글도 항상 환영입니다.