차선과차악사이

지난번 포스트를 통해서, 

부산의 금정구가 부산에서 변두리에서 어떻게 주거지역으로 성장하게 되었는지 이야기 해 보았는데요.

가장 큰 요인으로 부산의 외곽순환도로 및 외부순환도로와

구서동에 경부고속도로 IC가 있어, 도시고속도로 및 외곽순환도로 및 외부순환도로들과의

연결성을 들어서, 교통의 중심지로 성장할 수 있었다고 이야기 했습니다.

오늘은 지역적으로 저평가 되어 지가 상승이 완성되지 않고, 

아직 성장의 가능성을 남아 있는 "다대포"지역에 대해서 이야기 해볼까 합니다.

부산의 해안순환도로는 7개의 교량이 완공되면서, 완성되었는데, 

그 7개의 교량은 (동쪽에서 서쪽으로) 

광안대교 - 부산항대교 - 남항대교 - 을숙도대교 - 신호대교 - 가덕대교 - 거가대교

이렇게 7개의 교량입니다. 

남항대교 전경

(남항대교는 영도와 송도를 연결하는 교각)

부산항대교 전경

(남구와 영도구를 연결하는 교각)

다대포는 사하구에 위치하여, 

교육인프라가 잘 형섣되어 있지 않은 단점과 위치적으로 부산의 한 쪽에 치우쳐 있어, 교통의 불편함으로

부산의 변두리로 인식되어 왔습니다. 

현재 낫개역, 다대포항역, 다대포해수욕장역으로 이어지는 지하철 1호선이 연결됨과 동시에

남항대교 - 북항대교(부산항대교)로 이어지는 해안선 벨트로 교통의 단점을 거의 해소하였다 보여집니다.

해운대와 광안리가 부산 동부지역의 대표적 해안으로써, 이미 발전의 마무리 단계에 있다면, 

다대포는 이제 기지개를 펴는 단계에 있다고 할 수 있습니다. 

송정을 시작으로 대변항 - 연화리로 이어지는 동부산 벨트도 한참 개발단계에 있으며,

송정의 10전년 정도를 생각한다면, 다대포가 해안벨트의 말단으로 팽창할 가능성을 가지고 있습니다. 

송정 등 동부산 라인이 성정할 수 있었던 이유는 위의 기장으로 이어지는 든든한 배후지역이 존재하였고,

개발이 완료되지 않은 (개발가능지역)이 잔존하고 있었기에 가능하였던 것으로 보입니다.

다대포의 경우에는 부산해안순안벨트로 이어지는 명지지역이 든든한 배후로 건설되었고, 2차 명지 지역이 건설되어 분양되고 있죠.

부산지방법원 서부지원이 이 지역으로 이전하였구요.

(법원 지원이 이전한다는 건 그 만큼 인구가 많다는 것을 뜻하겠죠)

이 지역에서 접근하고, 기존의 인프라를 이용할 수 있는 대표적 관광지적 구도심이 다대포 입니다. 

무엇보다도,

다대포의 해안뷰는 부산 어느 바다에서도 볼 수 없는 풍경이고, 그 석양은 전국적으로 유명하죠.

즉, 해안을 끼고, 바다를 보면설 살면서 아름다운 풍경을 마끽할 수 있는 지역이라는 이유만으로도 

주거지로써 손색이 없는 지역으로 손 꼽힙니다.

[다대포의 석양]

마지막으로,

현재 거의 완공되어 있는 부산순환도로 체계에서,

외곽순환도로, 외부순환도로, 내부순화도로를 모두 접합고 있고, 

강변도로를 통해서, 고속도로 지선으로 연결되는 고속화도로 체계가 완성되어, 부산내부 뿐만아니라,

창원, 김해, 양산으로 접근성이 뛰어난 지역이 되었다는 것이죠.

그런데도 불구하고, 

평당 1000만원 이하의 아파트를 찾을 수 없는 요즘, 

저렴하게는 평당 500만원 정도의 아파트도 찾을 수 있고, 이들의 입지 역시 개발의 대상이 될 만큼 좋아,

적정연수를 채운 아파트의 경우 개건축 대상지로의 선정이나 추진이 될 것으로 보입니다. 

만약 부산에서, 세컨드 하우스나 부동산 매입후 이사를 고민한다면, 다대포를 염두해 두고 알아보는 것이

간접적 투자에도 도움이 될 것으로 보입니다. 

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부동산 관련 뉴스를 보다보면,

재개발이다. 재건축이다.

그리고, 재개발이라서~ 재건축이라서~

이런 말들이 많이 나오는데, 말들이 많이 어려운 것 같습니다.

일반사람들은 들어도 잘 모르겠구요. 

최대한 쉽게 풀어서, 둘의 차이를 설명해볼려고 합니다.

일단, 도시 및 주거환경정비법을 살펴보겠습니다.

우리가 재건축이니 재개발이니 하는 일들을 모두 총괄하고 있는 법이라고 생각하시면 되는데,

여기 도시 및 주거환경 정비법 초반에 보면

재개발사업의 정의를 

정비기반시설이 열악하고 노후,불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 

상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

이라고 정의하고 있습니다.

또한, 

재건축사업의 정의를

정비기반시설은 양호하나 노후,불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

이라고 정의하고 있습니다.

재개발사업과 재건축사업의 차이를 본다면, 

우리가 흔히 알고 있는 기존의 아파트를 부수고 다시 짓는 행위는 재건축사업으로 생각하고,

그 이외의 사업,

달동네를 재개발하거나, 주거지역이 아닌 상업/공업지역에 주상복합단지를 재개발하거나 하는 사업을 재개발사업으로 생각하시면 됩니다.

이런 이유로,

재개발사업은 사업을 진행할 때, 정비기반시설의 정비도 포함하기 때문에 공공적인 성격이 강하며, 재건축은 민간의 성격이 강한 차이 또한 있습니다.

(아파트의 경우는 주택은 노후 되었지만, 수도, 전기, 도로 등 기반시설은 어느정도 만들어져 있지만,

일반주택이 밀집되어 있는 곳은 그렇지 않으므로 상하수도, 전기, 도로 등 기반시설의 정비를 포함해야 하고,

이는 주택을 공급하는 것과 다르게 공공적 성격을 포함하기 때문이겠지요.)

이렇게 재건축과 재개발의 차이점이 있는데요.

이번에는, 

사업절차에서의 차이점을 살펴보면서 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

재건축사업의 절차를 보면

사업준비 단계에서 (기본계획 수립 > 안전진단 > 정비계획 수립 및 정비구역 지정)

사업진행 단계에서 ( 추진위원회 구성 및 승인 > 창립총회 > 조합설립 인가 > 시공자 선정 > 사업시행인가 > 감리자 선정)

관리처분계획 단계에서 ( 분양공고 및 분양신청 > 관리처분계획 수립 > 관리처분계획 인가 )

사업완료 단계에서 ( 이주,철거,착공 > 준공인가 신청 > 준공인가 > 이전고시 및 청산) 

이렇게 진행됩니다. 

재개발사업의 절차를 보면

사업준비 단계에서 (기본계획 수립 > 정비계획 수립 및 정비구역 지정)

사업진행 단계에서 ( 추진위원회 구성 및 승인 > 창립총회 > 조합설립 인가 > 시공자 선정 > 사업시행인가 > 감리자 선정)

관리처분계획 단계에서 ( 분양공고 및 분양신청 > 관리처분계획 수립 > 관리처분계획 인가 )

사업완료 단계에서 ( 이주,철거,착공 > 준공인가 신청 > 준공인가 > 이전고시 및 청산) 

이렇게 진행됩니다. 

두 사업의 차이는 (민간개발방식으로 사업이 진행된다는 가정하에) 재건축 사업에서 안전진단이 이루어 진다는 것입니다. 

안전진단의 경우, 공동주택 재건축에만 해당되고, 이는 공동주택의 구조적 안전에 문제가 있는 경우, 사업의 승인에 가점하기 위함이겠죠.

절차에서는 차이가 거의 없어 보이지만, 

내부적으로 보면, 

재개발의 경우에는 재개발 대상지에 물권 권리자는 자동으로 조합원이 되지만,

재건축의 경우에는 부동산 소유자 중에서 원하는 사람만 가입하게 되고, 비 가입자는 부동산을 매도 청산 할 수 있습니다. 

초과이익 환수제,

최근에 강남에 아파트 단지등에서 재건축을 시행하려다, 초과이익부담금이 너무 많아서 중지된 뉴스가 나왔었는데요

초과이익 환수제도 재건축의 경우에만 해당됩니다. 

나머지 하나의 차이점은 사회적으로도 문제가 되었던 것중 하나였는데요,

주거이전비등 보상문제에서 재건축의 경우에는 해당되지 않는다는 것입니다. 

재개발의 경우에는 지역을 정비하는 계념이지만, 재건축의 경우 집주인이 집을 허물고 다시 짓는 계념이다 보니,

소유자가 아닌 점유자에 대한 보상요건이 없어 보입니다. 

그래서, 

재건축 되는 지역에서 한푼도 못받고 나와서, 항의하는 사람들이 많은데, 이 경우도 재건축에 해당됩니다. 

최근에 부동산이 증여되는 사례가 증가하여,

세금당국은 증여가 양도소득세 절세에 목적을 두고 있다고 판단해, 이를 방지하기 위해서 

'이월과세'와 '부당행위계산' 규정을 두고 있습니다. 

이 두 규정의 기준은 '5년'이상 보유이기 때문에,

증여받은 지 5년 이상을 보유해야 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 

그럼 이월과세와 부당행위계상이 무엇이고, 어떻게 적용되는지 알아 보겠습니다.

이월과세란?

소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)의 제1항에 의하여

제97조제1항제1호에 따른 금액이란 "취득가액"으로

증여자가 취득한 거래가액을 취득가액으로 한다는 것입니다. 

말인즉,

증여자가 위의 대상 부동산(토지, 건물 및 특정시설물 이용권)을 수증자에게 증여하려면, 증여하고자 하는 부동산의 가치를 계산해야 합니다.

이 경우, 그 증여시점에 대상 부동산의 가치에 기반하여 증여세를 납부하게 됩니다.

수증자의 입장에서는,

양도소득세를 계산할 때, 증여세 과세가액을 취득가액으로 할 것이지만, 

양도소득이 많아 양도소득세를 절세할 목적으로 편법증여하는 사례가 많아 5년 이내에 양도하는 경우, 

증여자가 취득한 금액을 취득과액으로 한다는 것입니다.

이월과세가 해당하려면, 증여자와 수증자의 관계가 배우자이거나 직계존비속이어야 합니다.

그리고, 증여자의 취득가액을 수증자의 취득가액으로 판단하지만, 납세의무자는 여전히 수증자입니다.

또한, 수증자가 이미 납부한 증여세는 수증자가 납부해야할 양도소득세를 계산하는데 있어 필요경비로 산입가능 합니다.

정리하자면,

5년이내에 수증자가 증여된 부동산을 양도하는 경우에는, 취득가액을 증여자가 취득한 가액으로 한다. 입니다.

이렇게 하면, 수증자와 증여자간의 주택보유에 따라서, 중과세는 피할 수 있을 것이고,

또, 증여된 부동산을 5년이상 보유하게 되면, 이월과세에 해당하지 않아 증여가액을 취득가액으로 양도세를 납부할 수 있습니다. 

이월과세가 되지 않는 3가지가 있는데,

소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)의 제2항에 의하여

이 역시 말인즉,

이월과세로 인해서, 수증자가 1가구1주택에 해당하여 양도소득세가 면제되는 경우는 이월과세에 해당하지 않고,

(이 경우, 이월과세 적용대상은 아니나 부당행위계산부인 대상이 됩니다.)

증여가액이 증여자의 취득가액보다 적은 경우, 이월과세하지 않고 양도소득세를 계산합니다.

그럼 양도소득의 부당행위계산은 무엇일까요??

소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)의 제2항에 의해서,

소득세법 제101조에 따르면, 부당행위계산은 제97조의2제1항에 정용받지 않는 경우입니다. 

이 경우에, 증여된 부동산이 5년이내에 양도되면, 증여자가 직접 증여한 것으로 보고 과세한다는 것입니다.

부당행위계산과 이월과세의 차이점은 납세의무자가 수증자가 아닌 증여자라는 사실입니다.

법의 취지를 생각해 보면,

부당행위계산의 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 보기 때문에 당연히 증여세는 과세하지 않습니다. 

그리고, 수증자(특수관계자)를 이용하여 증여자가 탈세했다는 판단이기 때문에 

단서처럼, 수증자가 양도소득을 취득하는 경우에는 제101조의 취지와 맞지 않으므로 부당행위계산으로 볼 수 없습니다.

여기서, 특이한 경우는

특수관계인이 그 대상이므로 제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속은 제외하는 것인데,

제97조의2제2항의 2에 따라, 1가구1주택으로 양도소득세가 면제가 되는 경우 이월계산의 적용을 받지 않습니다.

따라서, 이 경우 부당행위계산에 해당하는 가의 문제 입니다.

제97조의2의제2항의 1에 따라, 1가구1주택이 양도소득세 면제가 된다면, 이월계산의 적용을 받던 받지 않던 면제가 되기 때문에, 

굳이 2에서 적용받지 않는다는 단서를 필요로 하지 않는다. 

따라서, 제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속에 해당되지 않으므로 

제101조에서 말하는 특수관계인으로 보아 제101조 부당행위계산에 해당하는 것으로 보는 것이 타당할 것 같습니다.

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감사합니다.

부동산 시장의 안정을 위한 마지막 카드를 꺼내들려는 것 같네요.

아마도, 지방선거를 끝나면 나오지 않을까 합니다.

법을 고쳐야 하는 경우, 국회에서 통화해야 하기때문에, 

종합부동산세의 시행령을 고쳐 실질적으로 보유세를 증세할 가능성이 점쳐지고 있는데요.

그럼, 종합부동산세가 뭐고, 어떻게 과세되는지,

증세의 가능성은 어떻게 높아 지는지 살펴보겠습니다.

일단 종합부동산세는

부동산에 과세되는 재산세를 과세하고, 부동산가격을 유형별로 합산하여,

일정금액을 초과하는 부동산 보유자에게 과세하는 세금입니다.

주택에 대한 과세,

종합부동산 세법 제7조(납세의무자)에 의하면,

하지만, 종합부동산 세법 제8조제1항에서,

[과세기준일 현재 새대원 중1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대1주택자의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]이라고 규정함으로써, 1세대1주택자의 경우 종합부동산세 과세대상을 9억원으로 봅니다.

공정시장가액비율은 100분의 80 (2009년에 성립하는 경우 100분의 70, 2010년에 성립하는 경우 100분의 75)

주택의 경우 종합부동산 과세대상으로 공시가격을 기준으로 6억원(1주택의 경우 9억원)으로 하지만, 세율을 적용할 때는, 

그 공시가격에 80%를 과세표준으로 적용한다는 것입니다.

그리고, 종합부동산세를 과세하는 목적이 

필요이상의 주택을 소유하여, 주택의 매도를 유도하기 위한 것으로써, 

과세목적에 부합하지 않는

별장, 시형령으로 정하는 임대주택, 미분양주택, 기숙사, 사원주택, 어린이집용 주택 등은 과세대상에서 제외 됩니다.

종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)에 의하여,

위의 과세표준액은 공정시장가액비율 80%를 공시가격에 곱한것입니다.

종합부동산세의 계산은,

[[ 소유한 부동산의 공시가격의 합 - 과세기준금액(6억원/9억원) ] X 공정시장가액비율 ] X 세율 - 법정 공제세액

으로 계산됩니다. 

주택분 종합부동산세의 법정공제세액은,

종합부동산세법 제9조 제3항,제4항 및 제5항 및 제10조에 근거하여,

재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 대한 재산세액

1세대1주택 세액공제액

세부담상한액을 초과하는 금액 (전년대비 150% 초과분)

1세대1주택 세액공제액은,

종합부동산세법 제9조제6항 및 제7항에 의하여,

연령에 따라, 60에서 65세는 10% 65세에서 70세는 20%, 70세이상은 30%가 공제되며,

보유기간에 따라, 5년에서 10년은 20% 10년이상은 40%가 공제됩니다.

토지에 대한 과세,

종합부동산세법제11조에 의하면, 

종합합산과세대상토지(나대지,잡종지)의 세율및 세액은

종합부동산세법제14조1항에 따라,

별도합산과세대상토지(건축물의 부속토지)의 세율 및 세액은

종합부동산세법제14조4항에 따라,

토지 역시 종합부동산세액 계산은 주택의 종합부동산세액의 계산방법과 같고, 공제세액의 계산도 같지만,

1세대1주택 세액공제액 부분은 토지에서는 제외된다.

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여기까지가 종합부동산세의 계념과 세액 계산방법입니다. 

보유세를 인상하는 방향으로 종합부동산세를 손본다면,

먼저, 세율을 조정하는 방법과, 공정시장가액비율을 조정하는 방법, 그리고 공시가격을 올리는 방법 이렇게 세가지가 유력한 것으로 보입니다. 

세율을 조정하는 방법은 세법이 개정되어야 하는 부분이기 때문에 쉽게 선택될 것 같지 않습니다. 

일단, 야당의 반대를 넘어서야 하고 시간적으로 오래 걸릴 것이기 때문에 시장반영에 어려움이 있어 보입니다. 

그리고, 공시가격을 올리는 방법을 선택하는데 있어서, 다주택자들을 겨냥한 핀셋증세를 포인트로 한다는 것을 생각하면, 

공시가격을 통해 공시가격이 과세표준이 되는 재산세를 증세하는 모양을 띄게 됨으로 국민적 여론을 악화 시킬 가능성이 커보이구요.

따라서, 

시행령만 고치면 되면서, 종합부동산세에만 해당시키는 공정시장가액비율을 조정하는 것이 가장 유력해 보입니다. 

현재 80%가 적용되고 있기 때문에 과세표준에서는 20%가 상승하고, 과세구간이 올라서,

경우에 따라서는 70~80%정도 종합부동산세를 증세하는 효과를 볼 수 있을 것으로 보입니다. 

13일 지방선거를 앞두고 있는 시점에서 부동산보유세를 어떻게 개편할지 관심이 모아지고 있습니다. 

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물권과 채궘이 무엇인가요??

그저 경매를 하고자 할 뿐인데, 물권과 채권을 왜 알아야 하나요??

이런 고민이시죠?? 잘 알아요.. 저도 그랬으니깐요...

물권과 채권을 왜 알아야 할 까요??

그건바로 권리분석을 하기 위해서 입니다. 

그럼 권리분석은 왜 해야 할까요??

권리분석을 통해서 배당순서를 알 수 있고, 배당순서를 통해서, 

낙찰자가 인수해야할 채권자나 임차인이 채권을 모두 배당받는지 그렇지 않은지 알 수 있기 때문입니다. 

만약, 대항력 있는 임차인이 배당신청을 했는데,

전체 임차보증금을 배당받지 못했다면, 나머지 부분은 경락자가 

' 모두 책임 져야 하니깐요 ' 

그렇다고, 애매한 경매는 참여하지 않고, 명확하게 대항력이 없는 임차인만 있는 물건만 고른다면,

낙찰이 되기도 힘들고, 낙찰이 된다고 해도 수익이 적겠죠...

권리분석을 통한 정확한 계산으로,

누가 얼마나 배당받는지 정확하게 계산할 수 있다면, 위험비용을 다른 입찰자가 적용해 놓은 비용 조차도 빼고,

당연히 낙잘자가 되는 것입니다. 

그래서,

권리분석이 중요하고,

그래서, 

물권과 채권을 알아야 합니다.

왜냐하면,

이 물권과 채권의 특징이 배당의 순서를 정하는 기준이 되니깐요.

물권은 순서에 의해서 권리가 정해지고, 하나의 물건에 하나의 권리밖에 존재할 수 없으며, 대중에 배타적 권리입니다.

그래서, 채권은 순서는 중요하지 않고, 하나의 물건에 여러개의 채권이 존재할 수 있으면, 제3자에 권리를 주장할 수 없습니다. 

쉽게 이해하기 위해서, 

근저당권과 가압류를 비교해서 설명하면 쉬워요~

근저당권은 대표적인 물권이고, 가압류는 대표적인 채권입니다.

부동산에 근저당을 설정할 때, 은행에서 부동산 등기부등본에 등기를 합니다. 그곳에는 날짜를 기입합니다. 

그리고 등기부등본은 모든 사람에게 오픈된 정보이어서, 모두가 알고 있다고 봅니다. 

그리고, 그 뒤에 설정된 또 다른 근저당권은 앞의 근저당권보다 권리가 후순위입니다.

당연하죠. 특정부동산을 담보로 돈을 빌려주면서, 등기부등본에 돈 빌려 줬고, 그래서 이만큼 내꺼다 이렇게 써 놨습니다. 

그 뒤에 이 부동산으로 돈 빌려줄려고 하는 이들은 이러한 사실을 아니깐, 이 부분의 리스크를 생각해서 돈을 빌려줘야 하고, 

앞에 근저당을 설정한 이는 뒤에 어떤 일이 일어날지 모르니까 권리가 보호되어야 겠죠. 

따라서, 물권에서는 순서가 매우 중요하게 되는 것입니다. (등기부등본에 등기하였으니 뒤의 사람은 그 내용을 미리 알게 됩니다.)

10억원의 부동산에 8억원으로 1차 근저당이 설정되고 2억원으로 2차 근저당이 설정되었는데,

8억원에 낙찰되었다고, 가정해보겠습니다. 

이때, 1차 근저당권자가 이 모든 금액을 모두 배당받고 2차 근저당권자는 배당받지 못합니다. 

하나의 권리만 존재하기 때문이죠. 

그리고, 1차 근저당권자는 집주인에게 돈을 빌려준것이지만, 2차 근저당권자에게도 권리를 주장할 수 있는 배타적 권리를 가지는 것입니다.

이야기 들어보니 그럴 듯 합니다. 

그러면, 채권에서도 그렇지 않나요??

여기 가압류가 있습니다. 갑이 여기 저기 돈을 빌려 채무자들이 모두 재판하여 채권을 확보하고, 

채권자 을,병,정은 갑 소유의 부동산에 가압류 하였습니다. 

여기서, 재판 판결의 날짜와 상관 없이 을, 병, 정이 갑에게 돈을 빌려준 날짜의 순서를 알 수 있나요??

혹은, 순서를 알 수 있다고 하여도, 을, 병, 정 서로 누가 먼저 돈을 빌려 줬는지, 돈을 빌려줄 당시에,

갑의 채무가 얼마였는지 알 수 있었나요???

이런 이유로 을, 병, 정의 채권은 동등하게 처리하는 것입니다. 따라서, 시간의 순서는 중요하지 않죠.

그리고, 갑에게 돈을 빌려준 것이라서, 해당 부동산을 낙찰받은 경락자에게는 청구할 권리가 없습니다. 

그럼, 채권과 물권과의 관계에서 순서는 어떻게 되겠습니다. 

물권의 시간이 앞서는 경우, 물권의 권리를 우선 배당합니다. 

하지만, 채권은 시간적 순서가 없으니 같은 비율로 배당합니다. 

물권과 채권의 관계는 이정도만 이해하면, 경매를 하는데 있어서는 문제가 없어요. 

그리고, 안분배당과 흡수배당의 방법을 알면서 둘의 관계는 자연스럽게 알게 됩니다. 

일단, 물권의 종류는 

소유권, 점유권, 용익물권 (전세권, 지상권, 지역권), 담보물권 (저당권, 유치권, 질권), 법정지상권, 관습상법정지상권, 분묘기지권, 수목지상권이 있습니다. 

부동산은 실거래가로 신고해야 합니다.

매매를 하게 되면, 부동산이 소재한 관청으로 가서,

부동산거래계약신고를 하면, 동시에 거래가 신고가 됩니다. 그리고 그 항목에는 실거래가 라고 적혀있습니다. 

실거래가라는 제도는 2006년부터 본격적으로 도입되어, 지금까지 왔는데요, 

매매가격을 실거래가로 신고하는 것은 거래의 투명성을 높이고, 특정지역의 부동산 가격이 왜곡되는 것을 막고,

무엇보다도 세금을 명확하게 받기 위함이겠죠??

그리고, 이 때쯤, 실 거래가가 부동산 등기부등본에 표시되어, 

2005년 이후에 거래된 부동산 거래에 대해서는 누구도 거래 금액을 확인 할 수 있게 되었습니다. 

이에, 

이후에 거래된 부동산을 매수하려는 사람은 현재 매도자(2005년 이후 매수자)의 매수 금액을 알고,

현재 매매 가격이 적당한지 판단할 수 있어, 부동산 가격이 급등하는 것을 막기 위함이었으리라 생각합니다. 

개인적인 의견으로는 실거래가 정책은 정책으로부터 몇년은 부동산의 가격을 안정시키는데 어느정도 성공적이었다고 생각하나,

사실 약발이 떨어진 이후에는, 현재 매도자가 부동산을 얼마에 샀는지는 중요하지 않은 것으로 보이고, 

혹은 

매도자의 차익이 높다면 더 선호하는 경향까지 보이니, 현재는 부동산의 가격을 잡는 기능은 사라진 것으로 생각됩니다. 

여하튼, 본론으로 돌아가서,

왜 실거래가로 신고하라고 하는데, 또 굳이 업계약을 하거나 다운계약을 할까요??

그 이유는 무지무지 많습니다. 

그리고, 

개인적인 이유를 모두 알 수는 없습니다. 

독자의 이해를 돕고자, 알려진 정도로 업다운이 왜 필요한지 볼께요~

대부분의 다운계약은 매도자의 양도소득세와 관련되어 있다고 보면 됩니다. 

양도소득세를 일반적으로 면제 받는 방법은 1세대가 1주택을 2년 보유하는 것입니다.

(조정대상지역의 경우 2년 이상 거주해야 합니다.)

하지만, 매도자가 주택이 둘 이상이거나, 2년 이상 보유하지 못했다면, 양도소득세의 대상이 됩니다. 

(부동산 거래에서 가장 부담이 큰 세금이 양도소득세니깐요)

2억에 매입해서 3억에 매도할려는 양도소득세 면제 대상에서 제외되는 매도인의 

양도소득세는 대략 3천만원 전후 정도 될 것입니다. 

매도인이 다운계약을 쓰는 이유는 이 3천만원을 내지 않기 위해서 입니다. 

매도 금액을 2억 혹은 2억 1천만원 정도로 신고 되면, 양도소득은 거의 없겠죠..

하지만, 문제가 있습니다. 

다운계약을 조건으로 3억 주택에 디스카운트 한다고 해도, 1억 신고분에 대한 양도소득세를 

(현 매매가치가 3억이면, 2억에 신고하므로, 추후 매수인이 매도인이 되었을 때 양도소득에 과해지는 부분)

현재 매수인이 부담해야 합니다. 따라서, 천만원 디스카운트는 아무것도 아닌 것이죠.

즉, 제로썸 이라면, 매도인이 아낀 양도소득세 만큰, 매수인이 미래에 매도인이 되었을때 똑 같이 부담해야 하니깐요. 

하지만, 매수인이 이 주택 구입으로 1세대 1주택의 요건을 맟춘다면, 현재의 매입가격은 상관이 없죠.

양도소득이 얼마이건 면제가 되니깐요.

둘의 거래에서, 다운계약을 하고, 매수인이 주택을 시세보다 싸게 산다면, 둘다 윈윈하는 것이되죠.

이래서 다운계약이 성립하게 되는 것입니다. 

그럼 업계약은 왜 쓸까요??

이 역시 양도소득세와 관련이 있습니다. 반대로 생각해 보세요.

위의 매수인이 2년뒤에 그 매입한 주택을 매도할려고 합니다. 

이 시점에서 이 주택의 매수인은 이미 주택을 보유하고 있으므로, 이 주택을 구입하게 되면 1세대1주택 요건에서 벗어나게 되고, 

추후, 

이 주택의 가격이 올랐을 때, 양도소득세에 대해 부담을 느낌니다. 

세법에서 12억이하의 주택거래는 양도소득세가 면제이므로 12억 이하로 현 주택을 거래하면,

(매도인의 양도소득에 9억에 달해도 면세가 됨으로)

양도인의 양도소득세는 없습니다. 

현재, 당 주택의 가격이 4억이라면, 매수인이 이 주택을 6억원으로 업계약하면,

미래의 2억원의 양도소득분에 대한 세금의 버퍼부분을 미리 만들어 놓는 것이죠. 

당연히 현재의 매도인도 세금이 없구요, 아마도 매수인이 매도인에게 윗돈을 올려 주거나, 

쿨거래(?) 할 것입니다. 

이 둘의 원하는 포인트도 이런 관점에서 한 곳에서 수렴합니다. 

업다운 계약은 조세에서도 문제가 있지만, 시장을 교란하는 문제도 있습니다. 

일반 사람들은 시장의 시세를 부동산의 시세로 믿고 거래하려는 경향이 있습니다. 

이렇게 업된 계약의 기록을 믿고 인근의 부동산을 거래한다면,

이런 거래의 누적에 의해서 부동산 가겨이 외곡되거나, 피해자가 생길 가능성이 있는 것이죠.

해마다, 이런 거래가 늘어나고 있고, 적발도 많이 되는 실정이죠.

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우리가 살고 있는 집은 모두 다른 지번을 가지고 있습니다. 

그리고, 모두 집의 모양도 땅의 모양도 다르죠. 

그리고, 

어떤 땅은 크고 또 어떤 땅은 작습니다. 

어떤땅은 정사각형의 모양을 띄고 또 어떤 땅은 삼각형의 모양을 하고 있죠??

왜 땅 모양이 이렇게 다를까요??

토지는 필요에 따라서, 둘개의 땅을 하나의 땅으로 만들수도 있고, 

또, 하나의 땅을 둘로 나눌 수도 있습니다. 

지번을 살펴보면, 9-3라고 되어 있으면,

9-2번지에서 분필지 되었거나 9번지에서 분필지 되었을 것입니다.

9-2번지도 있고, 9-3번지도 존재하고 있는 상태이면,

9-2번지가 분필지 된다면, 다시 9-21번지와 9-22번지로 분필지 되겠습니다.

그러데, 땅투자 하는데 합필지 분필지가 왜 필요하냐구요??

굉장히 굉장하게 필요합니다.

항상 주장하는 것이지만,

" 부동산은 규칙없는 게임입니다. 창의적인 사람이 성공하는 분야이구요 "

위의 그림을 참고해 볼께요, 

B부지는 A나 F보다 땅 가격이 낮을 것입니다. 

(쉽게 설명하기 위해서 단순히 도식화 했습니다.)

A, C나 혹은F의 토지 소유자는 B를 매입하여 합필지 함으로써, B토지에 대한 평당 상승률에 대한 수익을 기대할 수 있습니다. 

B토지 소유자 또한 A,C 그리고F의 토지를 매입함으로써 B토지에 대한 수익을 기대할 수 있습니다. 

왜냐하면, B 토지는 맹지(도로를 접하고 있지 않는 토지)로써,

건축의 제한이 있으며, 접근성이 떨어져 선호하지 않는 부지이기 때문입니다. 

하지만,

A, C 그리고 F부지의 경우 도로에 접하고 있어, 

B와 합필지 하는 경우, B역시 도로를 접하고 있는 부지화 되기 때문입니다. 

 이에, B는 평단가는 합지된 부지의 평당가격이나 혹은 근접한 가격으로 상승할 가능성이 높습니다. 

임야나, 농촌의 부지의 경우, 

맹지가 많이 있고, 이런 지역의 경우, 건물이 모두 건축되어 있지 않고 관습상 도로등을 이용하여 맹지에 대한 단점이 발견하지 못합니다. 

하지만, 맹지의 경우 통행에 대한 제한이 강제될 가능성이 있습니다. 

이런 부지에서, 도로의 인접도를 잘 활용한다면, 수익을 기대할 수 있습니다. 

같은 방법으로 부지 E와 G와 K의 관계에 대해서 볼께요,

세 부지 모두 도로에 접해 있습니다. 

E의 경우에는 좁은 길을 통해서 접근이 가능하여, 맹지는 아니지만, 접근성이 낮습니다. 

그리고 G와 K의 경우는 부지의 모양 때문에 건축에 제한을 받습니다. 

E역시 G나 K에 의해서 합필지 되면, 토지의 가치를 서로 높일 수 있는 위치에 있습니다.

G나 K는 E와의 합필질을 통해서, 토지 모양의 단접을 보완할 수 있기 때문입니다. 

그러면, 분필지는 언제 필요한가요???

위의 그림을 참조해 봅시다. 

처음에서 B와F가 합필지 되고, E와G가 합필지 되었다고 가정합니다.

이로써, B는 맹지의 결점을 극복하고, E는 접근성의 단점을 G는 토지 모양의 단점을 극복하고, 토지가 상승을 성공시켰습니다. 

하지만, 

토지의 규모가 너무 크면, 수요는 줄고, 따라서 거래는 힘들게 됩니다. 

또한, 수요의 감소는 거래가의 감소로 이어집니다. 

분필지는 이러한 단점을 해소하기 위해, 가, 나, 다, 라로 분필지 하게 됩니다. 

이렇게 분필지된 부지는 토지의 사이즈를 유지하면서도,

본질적인 단점을 해소함으로써, 전반적인 토지가의 상승을 이루었습니다. 

위의 방법을 토지 투자에 응용해 보세요~

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최근에 공시지가를 시세 즉 실 거래가 수준으로 올린다던지, 

올해에 공시지가가 많이 올라서 세금을 많이 내야 한다던지, 

공시지가에 대해서 이의신청을 해야 겠다던지,

뭐 이런 이야기들 많이 들어 보셨을 꺼라고 생각합니다.

공시가격에 대한 근거는, 

부동산 가격공시에 관한 법률로 규정하고 있습니다.

표준지공시지가는 국토교통부장관이 조사, 평가하고 심의를 거쳐 공시합니다.

표준지공시지가에서 표준지라는 말이 조금 생소한데요,

(일반적으로 개별공시지가가 우리의 삶에 조금 밀접하게 관계되는 것 같습니다.)

표준지라는 것은 그 일대 지역의 부동산 가격을 평가하는데 기준으로 잡겠다는 말이겠죠.

제9조를 보면 좀 더 그 의미가 명확해 지는데요, 

표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 

관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다. 

즉 쉽게 풀어서 말하면, 표준지 공시지가는 개별 공시지가를 정하는데 있어서 기준이 됨은 물론이고, 

(경매)등에 필요한 감정평가를 하는데 있어, 그 기준이 된다는 것입니다. (민간 및 관청 양쪽 모두 사용)

표준지 공시지가도 그 지역에서 대표 할 수 있는 부지를 선정하기는 하지만, 

그 역시 개인의 토지이고 재산이므로 소유자의 의견을 수렴해야 할 것입니다. 

이에, 

표준공시지가도 공시일부터 30일 이내에 서면으로 이의 신청할 수 있고, 

이의 신청이 있는 경우 30일 이내에 이의 신청에 대해서 답해야 합니다. 

그럼 개별공시지가는요??

개별공시지가는 시장, 군수 또는 구청장이 결정하고 고시합니다. 

개별공시지가는 국세, 지방세 등 각종 세금의 부과를 위한 기준으로 삼기 위한 것이겠죠. 당연히, ㅎ

이 경우, 표준공시지가를 그 기준으로 하게 됩니다. 

개별공시지가는 거의 모든 땅에 조사되어 공시되기 때문에 부동산을 소유하고 있는 거의 모든 국민에 해당되는 사항이죠, 

따라서,

공시에 대한 이의 신청과 이에 대해서 답변해야할 의무가 시군구청에 있다고 할 것입니다. 

이 역시 , 공시일부터 30일 이내에 서면으로 이의신청할 수 있고, 

30일 이내에 이의 신청에 대해서 답해야 합니다. 

(보통 공시하고 나면, 이의 신청하라고 동네방네 플랭카드 붙여 놓습니다.)

우리에게 익숙하지는 않지만, 

개별단독주택 공시가격,

표준단독주택 공시가격,

공동주택 공시가격,

또한, 

표준공시지가나 개별공시지가와 같은 방법 같은 이유로 조사하고, 공시하게 됩니다. 

지역마다, 모두 같지는 않지만, 

공시가격이 실거래가격 시세에 미치지 못하고 있습니다. 

어떤 지역은 시세의 50%에도 미치지 못하는 경우도 있으며, 

이를 통해서, 특정인에게 특혜를 부여한다는 의혹도 있습니다. 

(공시가격에 따라 세금이 부과 됨으로 공시가격을 낮게 측정하면, 세금을 깍아 주는 느낌이죠~)

또한, 

증여세, 상속세를 부과하기 위해서도

공시가격을 기준하게 됩니다.

(부동산의 가격은 거래가 성립되어야 비로서 실거래가격이 됩니다. 

인근의 거래사례를 들어 부동산의 개별성 때문에 특정부동산의 가격으로 판단할 수도 없습니다.

따라서, 증여나 상속은 거래가격이 없기 때문에 공시가격을 기준합니다.)

이에, 공시가격의 현실성 반영의 조세정의를 위해서 꼭 이루어 져야 하는 일이기도 합니다. 

하지만, 

부동산의 개별적 특성과 각 거래마다의 개별성을 들어,

실거래가로 규정하는 것은 공시가격이 실 거래가를 초과하고,

과도하게 세금이 부과될 위험 또한 있습니다.

(만약, 공시지가 보다 낮은 가격으로 매매하게 될 가능성이 높아 지기 때문입니다.)

우리나라에는 전세라는 임대차의 계약형태가 있습니다.

집주인은 자신의 집을 빌려주면서, 보증금만 받고 월세를 한푼도 받지 않습니다.

물론 그 보증금은 매매가의 50%에서 많게는 80%까지 올랐던 적도 있습니다.

이런 생각해보셨나요??

왜?? 집주인은 집을 비싸게 주고 사서, 집을 고치고, 그 집을 매매가보다 적은 금액으로 빌려주면서,

제세금을 납부하고, 임차인의 부름에 달려가는 수고까지 하면서, 그 부동산을 소유하고 있을까요??

여러분은 마음속으로 이렇게 생각하셨을 겁니다.

"집값(매매가)이 올라가기 때문입니다.!!!"

만약에 부동산 가격이 오르지 않는다면, 특히 아파트 가격이 오르지 않는다면,

그 누구도 100%의 가격의 아파트를 구매해서,

돈을 들여 수리하고,

50~80%의 비용을 그 아파트를 임대하고,

수리가 필요한 부분이 있으면 수리해 주면서,

제세금을 매년 납부하면서, 

그 부동산 즉, 아파트를 소유하고 있지 않을 것입니다.

>>>전세를 보면 부동산이 보인다.>>>

위의 링크에서 전세가격과 매매가격 사이의 상관관계를 이야기 했는데요,

최근의 상황에 대해서 이야기 해 볼려고 합니다.

최근 신문들의 제목을 보면, 전세시장의 하락, 전세가격의 하락, 집값의 하락 등등으로 이야기 하고 있습니다.

부분적으로 동의하며, 부분적으로 동의하지 않습니다.

전세가율이 하락하면서, 그 이후의 움직임, 즉 조정시기에 어떻게 변동하는지가 시장에서의 향방을 가를 것입니다.

시장의 흐름은 대세라서, 개인이 깨지 못합니다. 선거의 표심과 유사하죠..

예를 들어 보겠습니다. 

5억 아파트에 3억5천 전세인 지역이 있다고 가정해 보겠습니다. 

이 지역은 전세가율 약 70%로 형성되어 있습니다. 

정보의 부동산 대책 등으로 전세가율이 하락하였습니다. 그에 최근의 전세액은 3억으로 60% 선으로 하락하였다고 보겠습니다.

여기서,

전제해야 할 사실은 전세거래가 매매거래보다 쉽고 자주 일어난다는 것입니다.

따라서, 시장의 변화는 전세가가 선행합니다. 

맨 위에서 이야기 했듯이, 60% 선에서 부동산을 전세계약하는 집주인이 40%의 부담을 지고,

부동산 매매가격의 상승을 기대할 수 없는 상태에서, 매매거래는 이루어 지지 않습니다. 

- 매매가격의 하락이 예상되면, 집을 사려는 사람도 전세로써 매도호가가 떨어지길 기다립니다. 

- 부동산 매매가격의 상승을 기대할 수 없는 매도자는 호가를 떨어뜨립니다.

이 포스트의 제목에 아파트의 매매라고 제목을 붙인 이유는 이러한 논리는 아파트 이기 때문에 가능하기 때문입니다.

(다른 형태의 부동산은 비교 대상이 없음으로 가격을 하락시키는 것이 시장에 미치는 영향이 적습니다.)

부동산 가격하락의 가능성은,

여기서 부동산 가격이 실질적으로 하락하냐 하는 것입니다. 

실 부동산 가격이 5억에서 4억으로 하락하였다면, 전세액은 3억

따라서, 전세가율은 75%에 이르게 됩니다. 전세액이 3억이고 부동산 경기에 대한 회복이 시장에서 받아들여 지지 않으면, 

그 이전의 전세가율 70%보다 더 비관적으로 바라 봐야 하기 때문입니다. 

하지만, 5억의 아파트가 4억8천만으로 하락하였다면, 전세율 62.5%로

매매가는 하락하였지만, 아파트 매매가의 상승에 대한 기대감이 시장에서는 더 커졌다는 것입니다. 

이번 부동산 규제로,

전세가격이 먼저 움직이기 시작했습니다.

갭투자등 당장의 목돈을 마련하지 못하면, 자금의 압박이 커지는 일부 투자자들로 부터 시작되어, 기존 투자자들의 심리를 끌어 내렸을 수는 있지만,

시장에서 아파트 매매가격의 추이를 지켜보는 상황은,

지금부터 이후에 나타나는 아파트 가격의 추이를 지켜봐야 하는 이유 입니다. 

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성실히 답변해 드리겠습니다. 

감사합니다. 

오랜만에 물건 분석하는것 같네요.

이번 물건은 부산 연산동에 위치한 2층 주택입니다. 

요즘 핫한 온천천을 끼고 있는 위치네요. 역시 위치가 좋은니 반응이 뜨겁습니다.

이지역은 동해선 개설로 기장,일광,해운대 등으로 접근성이 좋아진 지역이기도 합니다.

붉은 색으로 표시한 부분이 온천천 부분이고, 동래쪽과 연결되는 부분입니다.

뭐 잘 아시겠지만, 카페거리 부터 해서, 온천천이 정비되면서, 사람도 많고, 일부 개발도 되고 있는 지역이라,

살기 나쁘지 않죠~ 교통도 좋고 연산동 동래등 중심상권과도 가까워 좋습니다.

전경사진 입니다. 전형적인 2층 주택이네요. 

그럼 권리관계를 한번 볼까요?

일단 2007년10월10일자로 부산은행이 권리자로 2억4천 근저당이 있습니다. 

이후에 있는 근저당은 모두 소멸이니 상과없구요.

2층 주거임차인이 말소기준권리(2007년10월10일 부산은행) 보다 앞서므로 대항력, 우선변제권 있으나

배상신청해서, 이전에 배당 4000만원 끝나므로 관심대상 아니구요.

2007년 기준으로 (근저당설정일 기준) 최우선 변제금액 광역시기준으로 3500만원 기준 1400만원 최우선 변제되니 

1층 임차인도 최우선변제 대상이나,

(공부상 확정일자가 없어서, 배당이 안될 수도 있겠네요)

따라서, 1, 2층 모두 배당 받고 나가니, 명도에도 문제 없어보이네요.

(최우선 변제금액까지 해서 5000만원 정도 되니, 입찰금액이 그 밑으로??? 설마요..ㅎㅎ)

대상부지의 공시지가가 2018년 기준으로 130만원 정도 되니,

130만원 X 167m2 = 약 2억2천만원 입니다.

감정평가가 4억5천만원에서 유찰되어 3억6천만원 최저가로 되는 부산지방법원 경매인데요.

이번에는 낙찰 될 가격으로 보이네요.

감정평가서에는 토지가를 240만원으로 보아, 약 4억으로 평가하였고,

건물가격이 4000만원으로 평가하였네요.

공시지가를 기준해서 본다면, 토지가격을 약 3억5천만원 건물가격 약 5000만원 그리고 미래 투자가치해서,

4억원 이상으로는 낙찰될 것으로 예상됩니다. 

일단, 이 물건의 경우에는 명도비용이 들지 않을 것으로 보이고요, 그만큼 기간도 짧아 지겠죠.

위치도 나쁘지 않습니다. 유찰도 한번 되어 가격도 괜찬네요. 

입찰 추천 대상 A 봅니다.

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위의 내용은 용역발주에 의한 것이 아니므로 결과에 책임지지 않습니다.

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감사합니다.