차선과차악사이

주택경매에 관심을 가지는 사람들이 가장 두려워 하는 것은

대항력 있는 임차인입니다.

배당신청을 한다고 하더라도, 대항력이 있으면, 변제받지 못한 보증금을 낙찰자가 모두 인수해야 하기 때문에,

경우에 따라서는 낙찰가보다 보증금이 더 큰 경우도 있습니다. 

이제, 말소기준권리는 무엇인지 알겠습니다.

(제 글을 쭈~욱 읽으셨던, 혹은 지금 이 검색어로 이글에 들어오셨다면, 말소기준권리는 알고 계신거죠~)

그런데, 토지와 건물에 저당권 혹은 (가)압류 등의 날짜가 서로 다르면 어떻게 기준되는지가 문제입니다.

임차인들의 전입시기가 토지의 근저당설정 시기보다는 후순위이지만, 

건물의 근저당이나 (가)압류 등의 권리보다 앞선다면,

임차인들은 대항력과 우선변제권이 있습니까?

알면 알수록 새로운 상황을 많이 접하게 되면서, 정신이 없는 것 같지만,

상식적으로 쉽게 설명하자면,

토지의 근저당에 대해서는 없고, 건물의 근저당에 대해서는 대항력과 우선변제권이 있습니다.

이렇게 생각해 보세요.

우리가 커피전문점에 가서 커피를 시켰는데,

요즘 일회용 컵문제로 머그컵에 커피를 담아 주었습니다.

커피를 다 마시면, 그 머그컵은 전문점에 반납해야 할 것입니다. 

우리가 구매한 것은 그 커피이고, 그 머그컵은 커피를 담기 위한 것이지, 그 컵까지 구매했다고 보기 힘들기 때문이죠.

임차인이 살고 있는 공간이 건물이고, 그 건물이 토지 위에 있기는 하지만, 임차인의 권리는 건물에 비교했서 있다고 볼 수 있습니다.

따라서, 건물의 매각 대금에 대해서, 우선적으로 변제 받을 권리가 있으며, 따라서, 대항력도 있다 할 수 있습니다.

하지만, 최우선변제금은 다르게 해석될 것입니다.

[대법원 1999.7.23. 선고99다25532 판결]에 따르면,

최우선변제권은 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금에서도 그 권리가 있으므로

 대지(토지)에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 

그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할것이나, 

이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 

저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시 방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 

저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 

이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.

라고 판결하면서, 최우선변제금에 대해서 토지 근저당권자의 권리를 보호하였습니다.

위의 판결이 낙찰인과 무관해 보이지만,

최우선변제금액을 토지매각가에서 변제받지 못하면, 건물매각가에서 부족분이 생기면,

대항력이 있는 임차인들로 낙찰자가 부담해야할 부분이 늘어나게 됩니다.

따라서, 임차인들의 주민등록과 확정일자가 토지근저당보다는 뒤이고, 건물근저당보다는 앞서는 경우에,

낙착금액에 대해서 토지근저당권자와 건물근저당권자가 비율로써, 변제받을 것이고,

이에 건물근저당권자의 변제금액에서 배당신청한 임차인들의 보증금을 돌려주고,

이에 부족한 부분을 낙찰자가 인수한다고 생각하시면, 됩니다.

자세한 배당에 관한 부분은 추후에 배당계산에 대한 글에서, 통합적으로 자세히 하도록 하겠습니다.

말소기준권리가 권리가 소멸되고 인수되는 지의 기준이 되고, 따라서, 권리를 시간순으로 정리하여,

어떻게 권리를 분석하는지 앞에서 살펴보았습니다. 

>>>>>> [권리분석 시리즈 1] 말소기준 권리가 무엇인지 알기 >>>>>>

>>>>>> [권리분석 시리즈 2]소멸(말소)권리와 인수권리 그리고 임차인 >>>>>>

위의 링크를 클릭하시면, 이전의 글을 확인하실 수 있습니다.

이번 차에서는,

말소기준권리 이후의 임차인이 어떻게 낙찰자에게 영향을 미친다는 것인지 확인해 볼께요.

다시, 이 표를 소환했습니다. 자꾸 보니깐 정겹네요. ㅎ

임차인을 제외한 근저당 및 가압류는 여기서는 고려할 필요가 없겠네요. 

그럼, 임차인은 어떻게 작용하는지 한번 볼까요?

우선, 주택임대차보호법에 의해서, 소액임차인은 순위와 상관없이 일정금액을 최우선변제 받게 됩니다. 

최우선변제에 대해서는 밑의 글을 참조해 주세요.

>>>>>> 주택임대차보호법으로 보호받기 >>>>>>

위의 표에 의해서, 말소기준권리인 근저당의 설정일자는 2010.8.5이고,

위의 물건이 서울시라고 가정하면,

최우선변제금액의 기준은 7,500만원이고, 최우선변제금액은 2,500만원이 됩니다.

임차인 정은 최우선변제금액의 기준에 부합되지 않습니다. 보증금이 8,000만원으로 신고 되었기 때문에, 

최우선변제 대상의 소액임차인에 해당되지 않아 변제 되지 않습니다. 

또한 임차인 병은 소액임차인에 해당되지만, 최우선변제되지 않습니다.

(최우선변제 받기 위해서는, 경매개시 결정 이전에 확정일자를 받아야 합니다.)

여기서 문제는,

임차인 정, 병은 경매대상부동산의 일정부분을 점유하고 있다는 것입니다.

>>>>>> 인도명령은 잔금납부와 동시에 >>>>>>

위의 글에서와 같이 인도명령을 통해서, 점유하고 있는 주택부분을 인도받으면 되지만, 비용과 노력이 들어간다는 것입니다.

만약, 위의 두 임차인이 최우선변제 대상이 되어, 임차보증금의 일부 혹은 전부를 반환받을 수 있다면,

임차인 정, 병 등은 낙찰자의 인도확인서가 필요하고, 인도확인서는 점유된 부분이 인도된 이후이기 때문에,

낙찰자는 별다른 노력과 비용없이 인도 받을 수 있습니다.

비록, 임차인이 말소기준권리 이후에 있다고 해도, 

따라서, 대항력이 없이 소멸되는 권리라고 하더라도, 무시해서는 안되는 이유가 여기 있습니다. 

인도명령 등을 통해서 인도 받아야 하지만, 적지않은 비용이 들어가고,

(또, 사람이 하는 일이다 보니, 협의가 가장 좋은 방법입니다. ㅠㅠ)

노력이 요구되기 때문에, 입찰시 본 비용역시도 감안하여 낙찰 금액을 결정해야 한다는 것입니다.

말소기준권리 이후에 소멸되지 않는 권리등 분석해야할 권리분석등이 많이 있습니다. 

하자민, 임차부분에 대해서 자세히 설명한 이유는, 

주택경매에 있어서, 가장 많은 경우이고, 해당되는 경우이기 때문입니다. 

다음 차로서, 말소기준권리 이후에도 말소되지 않는 권리와 그 해결방법에 대해서 이야기 해 보도록 하겠습니다. 

감사합니다.

이전의 글에서, 등기부등본과 각종 관련 서류에서 보여지는 권리를 순서대로 나열하여,

말소기준권리를 기준으로 권리를 정리하는 방법을 알아 보았습니다.

아래의 링크를 따라 가시면, 이전 글을 보실 수 있어요.

>>>>>> [권리분석 시리즈 1] 말소기준 권리가 무엇인지 알기 >>>>>>

이전 글에서 사용했던 표입니다. 시간순서대로 정리된 표입니다. 

여기서, 말소기준권리는 3번 기업은행 근저당(2010.8.5)이고, 이 권리 이후의 권리는 모두 소멸됩니다.

그럼, 1번과 2번의 임차인은 어떻게 될까요?

우선, 임차인 을의 경우는 낙찰자에게 모두 인수됩니다. 

임차인 을은 임대차의 남은 기간동안 해당 공간을 점유할 수 있고, 임대차 기간이 끝나면 낙찰자에게 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

(따라서, 낙찰자는 경매에 입찰하고자 할때, 3,500만원을 반환해야 하는 것을 감안해서 입찰해야 합니다.)

문제는 임차인 갑의 경우입니다.

임차인 갑의 경우는 위의 링크 주택임대차보호법으로 보호받기 편에서 이야기 하는 것처럼, 우선변제권이 있습니다.

(자세한 내용은 위의 링크를 참조해 주세요)

하지만, 우선변제 된다면, 낙찰자가 인수하지 않습니다. (경매대상부동산의 매각대금에서 배당되기 때문이죠)

따라서, 경매가 끝나면 (보증금을 모두 회수한 경우) 임차인 갑의 권리는 소멸합니다. 

다만, 임차인 갑이 배당신청을 하지 않는다면, 이야기가 달라집니다. 

임차인 갑은 확정일자를 가지고 있어, 우선변제권이 있지만, 배당신청을 하지않으면, 우선변제권은 없고, 대항력만 남게 됩니다. 

이 경우, 낙찰자가 임차인 갑의 권리를 인수해야 합니다.

임차인 갑이 배당신청을 했는지 하지 않았는지는 보통 매각물건명세서에 표시되어 있지만,

입찰자가 직접 확인할 수 있는 방법도 있습니다.

대법원 경매 사이트에서 물건을 검색하고,

사건상세조회버튼을 클릭하시면,

사건내역, 기일내역, 문건/송달내역의 항목을 확인하실 수 있는데, 

여기서 문건/송달내역을 보시면, 임차인이 배당신청을 하였으면, 배당신청을 한 날짜와 사실이 기재됨으로,

입찰자는 임차인의 배당신청 사실에 대해서 알게 됩니다.

그리고, 임차인 갑이 배당신청을 하지 않았다면, 4,500만원의 보증금 역시 낙찰자가 반환의 책임이 있으므로,

경매시 감안하여 입찰금액을 제시해야 합니다.

다음 회차에서는 6,7번에서, 임차인 정,병의 차이를 이야기 하고, 낙찰자에게 어떻게 영향을 미치는지 알아 보겠습니다. 

Coming soon~

이전 포스팅에서는 주택임대차 계약을 할 때 유의 할점에 대해서 짚어보았습니다. 

아래의 링크를 따라가시면, 이전 포스팅을 확인하실 수 있습니다.

>>>>>> 이제 준비 되셨으면, 계약하기 들어갑니다. 주택임대차 계약에서 유의사항 >>>>>>

그럼 계약서를 작성해야 겠습니다.

우리나라에서는 구두에 의한 계약도 계약으로 성립하지만, 추후 분쟁이 되었을 때 증명하기가 힘들기 때문에 문서로 작성하는 것이 좋습니다.

그리고, 계약서라고 하면 어렵게 생각하는데, 그 양식에도 구애는 없습니다.

(임대기간 등 해서, 계약상 분리한 사항에 대해서는 계약서상의 내용은 무효입니다.)

하지만, 추후에 분쟁의 소지가 있을 만한 부분, 특히 주택임대차보호법에서 커버하지 않는 부분은 상세하게 작성해야,

나중에 문제가 없겠죠??

그럼 일반적으로 작성되는 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

(밑의 내용은 참고일 뿐, 계약서의 항목을 빼거나, 더하는데 문제는 없습니다.)

위의 사진은 예시입니다. 참고하시면 되요~

(다시한번 이야기 하지만, 정해진 양식은 없어요~)

먼저, 부동산의 정보가 있어야 하겠습니다.

부동산의 표시부분은 등기부 등본이나 건축물 대장, 토지대장을 참고하여 작성하면 됩니다. 

이때, 아파트와 같은 다세대주택의 경우에는 문에 표시되어 있는 호실보다, 등기부등본이나 공식대장에 나와 있는 호실을 기입해야 합니다.

물건의 표시가 아무것도 아닌것 같아도, 나중에 보호받는데 기준이 되기 때문에 정확히 기재하는 것이 중요합니다.

그 다음으로 계약기간 및 계약금액 그 지급일자 등에 대한 내용이 있어야 할것입니다. 

원 보증금에 월임차액이 얼마이고, 그 보증금은 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 나누어 지불하는데,

지불 날짜는 어떻게 되는지 기입하는 부분입니다. 

여기서, 중도금의 경우, 최근에는 중도금을 지불하지 않고 계약금과 잔금만 지불하는 경향이 많아졌습니다. 

하지만, 중도금을 지불하는 경우 중도금의 의미를 아셔야 하는데,

계약금의 경우, 계약을 해지하게 되면, 계약금을 포기하고 위의 계약을 해지 할 수 있고,

잔금의 경우 상기 계약이 성사되었음을 의미합니다.

(즉, 계약기간 동안의 임차지급과 그 기간동안 존속되는 것입니다.)

중도금의 경우는 잔금과 같은 효과가 발생합니다. 따라서, 중도금을 지급하였다면, 중도금을 포기하고, 계약을 해지 할 수 없으며,

위의 계약이 성립해 계약의 내용을 이행해야 합니다.

그리고, 계약 당사자간의 인적사항을 기록하는 부분입니다.

계약당사자의 인적사항을 기록하는 부분에서, 임대인과 등기부등본상의 소유자를 확인하고,

임차인의 경우, 실거주자나 실거주자의 가족이어야 추후에 주택임대차보호법에 의해서 보호 받을 수 있기 때문에 중요합니다. 

그리고, 물건의 인도일시, 점유기간, 권리이전내용, 조건, 특약사항 등등을 기록합니다. 

앞서 이야기 드렸지만, 계약서 상의 특약사항이라고 하더라도 주택임대차보호법에 의해서, 

임차인에게 불리한 규정은 무효입니다. 

하지만, 주택임대차보호법에 의해서 규정되는 부분에 한계가 있기 때문에 특약사항을 촘촘히 기록하는 것은 중요합니다.

특약사항에 대해서 예를 들어 몇가지를 이야기 하자면,

첫번째로 임차인이 임차주택을 임도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항입니다. 

: 이 특약사항이 중요한 이유는, 주택임대차보호법에 의해서 대항력 및 우선변제권을 받기 위해서는 권리순서상 앞에 있어야 하는데,

권리의 조건은 주민등록을 마치고 점유한 다음날로 규정하고 있기 때문에 그 사이에 저당권 등 권리 설정을 하면, 보호받을 수 없습니다. 

또한, 근저당권의 경우는 설정하는 순간 권리가 발생하지만, 주민등록의 경우 다음날 권리가 발생하기 때문에,

오늘 계약하고, 점유하고, 주민등록(전입신고)를 마친다고 해서 권리상 후순위가 되기 때문에 유의해야 하고, 이 특약이 필요합니다.

두번째로 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인이 수리비용을 지불한다는 사항입니다.

: 일반적으로 계약서의 경우, 집상태를 확인한 이후에, 현상태로 임차한다는 내용이 포함되어 있는데,

이러한 경우에, 짧은 시간동안 임대대상의 물건을 세세히 확인하기 힘들고, 또한 전문가가 아니기 때문에 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 

이 경우, 이사 이후에 발견하여, 임차인이 직접 수리해야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문에, 그 순서를 명확히 할 필요가 있습니다.

세번째로 임대차의 중도해지에 관한 사항입니다.

: 임대차계약을 1년 혹은 2년으로 한 경우, 중간에 다른 급한일로 이사를 해야하는 경우가 발생할 수 있습니다. 

임대차가 잘 일어나는 지역이면, 그래도 상관이 없겠으나, 임차인을 구하기가 힘든 지역의 경우에, 남아있는 기간동안 임대차계약을 이행해야 함으로,

그에 따른 월임차를 지급해야 해서, 경제적으로 손실입니다. 

특정한 경우를 특정하여, 가령 전근, 전학 등의 불가피한 경우 중대해지에 관한 사항을 특약한다면, 이 경우 도움이 됩니다.

(특약은 양 당사자가 합의했을 때 가능하기 때문에, 계약전에 협의해야 합니다.)

마지막으로,

주택임대차계약서의 양식은 정해진 것은 없지만, 주민등록(전입신고)하고 확정일자(우선변제권)을 받기 위해서 갖추어야 할 항목이 있습니다.

1. 임대인 및 임차인 계약당사자의 인적사항

2. 목적물(임대부동산)의 표시

3. 임대기간

4. 보증금

5. 계약당사자의 기명날인

6. 정정된 부분이 있는 경우 그 난의 밖이나 끝부분에 정정한 글자 수가 기재되고, 계약당사자의 날인이 되어야 합니다.

7. 계약증서가 두장 이상인 경우 간인이 있어야 합니다.

 이정도로 계약서를 작성하신다면, 공인중개사를 거치지 않고, 직접 임대차 계약을 한다고 해도 문제가 없어 보입니다.

주택임대차보호법은 민법으로 보호되지 않는 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 특별법입니다. 

하지만, 이 법에 의해서도 보호받기 위해서는 일정한 요건을 갖추어야 하고, 경우에 따라서, 요건을 갖추어야 합니다. 

주택임대차보호법에 의해서 어떻게 자~알 보호받을 수 있는지 지금부터 알아봅시다~

법에서,

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

라고 명시하고 있습니다. 

제삼자에 대하여 효력이 생기는 것을 대항력이라고 합니다.

여기서, 제삼자라고 하는 것은 현재 임차하고 있는 주택의 양수인, 임대인의 권리를 승계한 사람, 그 밖에 이해관계를 가지고 있는 모두에게

임대인과의 계약관계에 근거하여 주장할 수 있는 대항력을 말합니다. 

그런데, 여기서 중요한 것은

인도와 주민등록을 마친 날짜입니다. 

법에서는 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 말하고 있습니다. 

그럼 이 이전에 그 부동산(주택)에 소유권이의 물권 (특히, 근저당권)이 존재하고 있었다면 어떻게 될까요?

이 경우에도, 위의 제3자에 대해서는 대항력이 있지만,

그 이전의 물권에 의해서 경매나 공매가 이루어진다면, 제3자(낙찰자)에게는 그 권리가 인수되지 않습니다.

따라서, 임대차계약을 할 때에는,

그 임대차 대상 부동산에 근저당권이 설정되어 있는지 확인하는 절차가 필요합니다.

경우에 따라서는, 후 순위로 임대차 계약이 되는 경우, 보증금을 모두 회수하지 못할 수도 있습니다. 

생각해 보면, 

주택임대차보호법은 사회적,경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법인데, 이 경우 임차인이 피해를 볼 수 있습니다. 

따라서, 일정금액이하의 보증금으로 임대차 계약을 한 임차인의 경우 그 중에서도 더 약자로 생각하여,

대항력을 갖춘 날짜와 상관없이 보증금을 보호하도록 하고 있습니다. 

이것이, 소액임차인의 최우선변제권의 인정입니다.

앞줄에 있는 금액이 최우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위이고, 뒤줄에 있는 금액이 우선받을 수 있는 금액의 최대치입니다.

2016년3월31일 이후에 근저당설정된 부동산에 그 이후에 임대차한 사람의 보증금이 8000만원이라면, 

이 임차인은 최우선변제대상이 되지만, 3400만원까지 우선변제된다는 내용입니다. 

여기서, 또한 중요한 내용은 최우선변제금액이 적용되는 날짜입니다.

그 날짜는 임대차계약이 된 날짜가 아니라 근저당이 설정된 날짜를 기준한다는 것입니다. 

왜냐하면, 은행에서 근저당을 실행하는 경우 최우선변제금액분을 제하고 근저당을 실행합니다

(은행 역시 채권을 모두 회수해야 되기 때문이겠죠)

따라서, 은행의 권리또한 보호해야 하기 때문이겠죠..

이렇게,

임차인이 일정부분 민법에 의해서 보호 받지 못했던 부분에 대해서,

다른 이해관계자의 권리를 침해하지 않으면서, 최대한 보호할 수 있는 규정을 하였습니다. 

다음으로, 우선변제권입니다.

우선변제권은 임대차된 부동산이 경매 또는 공매 되었을때, 우선배당되는 권리입니다. 

이 역시, 임차권이 채권이어서, 배당절차에 있어 우선변제 받을 수 없는 부분을 확정일자를 받으므로 해서,

물권과 동등하게 날짜의 순서에 의해서 변제 받을 수 있도록 해 임차인을 보호하겠다는 것입니다.

확정일자를 받아야 하는 것은, 확정일자를 받음으로써, 공시의 효과가 나고, 다른 물권자의 권리를 보호할 수 있기 때문이겠죠.

역시, 여기에서의 문제는 순위에서 앞서야만 가능하다는 것입니다.

우선변제권이란, 시간의 순서에 따라서 변제한다는 것이므로, 시간의 순위자체가 뒷쪽에 있으면, 보증금을 모두 회수하지 못할 가능성 또한 있습니다. 

따라서, 이 역시 임대차 계약을 할때, 임대차 주택에 권리관계를 따져야 하는 어려움이 있습니다. 

마지막으로, 임차권등기명령제도가 있습니다.

임차인으로써 어려운 상황중에 하나가, 임대인이 임차보증금을 정해진 날짜에 돌려주지 않을 때 입니다. 

앞서 이야기 한 것처럼, 대항요건을 갖추기 위해서는 점유와 주민등록이 완성되어야 합니다. 

이미 대항력을 갖추고 있던 임차인이라고 하더라도, 이 부분이 갖추어 지지 않으면 대항력이 사라집니다.

당연히 이사를 가야하는 임차인의 경우에는,

이사를 가는 곳에도 전입신고를 해야, 그 주택에 대해서도 대항력이 생깁니다. 

하지만, 아직 보증금을 받지 못한 현재의 주택에서도 전출한다면, 대항력이 사라집니다. 

그럼 어떻게 해야 할까요??

이 경우 임차인은 단독으로 관할 법원에서 임차권등기명령을 할 수 있습니다. 

이 경우, 이미 획득한 대항력에 대해서 전출하더라도 이미 취득한 대항력은 상실되지 않습니다. 

그럼 이사갈 수 있겠죠?

주택임대차보호법은 사회적, 경제적 약자이면서, 사실 법에 대해서 잘 알지 못하는 임차인을 보호하기 위해서 만들어졌지만, 

사회에서는 특히 계약관계에서는 이해관계인이 존재합니다.

이해관계인의 권리를 무시하여, 그들에게 손해를 가할 수 있다면, 법의 원칙에 무너질 것이고, 

또한, 약자인 임차인으로 가장하여, 편법적으로 이용될 소지도 많을 것입니다. 

조금만, 신경쓴다면, 주택임대차보호법에서 보호하고자 하는 부분을 보호받을 수 있기 때문에,

조금이라도 알리고자 포스팅 합니다. 

감사합니다.

궁금한 부분이 있으시면, 덧글로 남겨주세요.

아는 한도내에서 빠르게 답변해 드리겠습니다.

감사합니다~

대항력이란,

임차인이 제3자에게 임대차관계를 주장할 수 있고, 목적부동산을 사용 수익할 수 있으며,

전 소유자에게 지불했던 임차보증금도 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

따라서, 대항력 요건만 만족시켜 놓으면,

살고 있는 집이 경매가 되던 뭐가 되던 걱정이 없겠죠~

최우선 변제를 받지 못하더라도, 대항력만 있으면, 

결과적으로 손해 보지는 않는다는 것이죠

밑의 링크 참고히시구요~

경매목적부동산에서 나는(임차인) 보호 받을 수 있을까요?

자 그럼 대항력이 어떻게 만들어 지는지 알아야 할 차례가 되겠습니다.

가장 중요한 두가지는 계약을 하고 전입신고와 점유가 이루어 져야 합니다.

(두가지가 모두 만족해야 함으로 늦게 완성되는 것의 날짜에 따릅니다)

예를 들어, 오늘 이사를 했는데 3일 뒤에 전입신고를 하면 3일 뒤 전입신고와 함깨 대항력이 생기는 것입니다. 

대항력도 임대차 사실관계에 대한 공시의 의미를 가지고 있기 때문에 날짜가 중요합니다.

그리고, 더 중요한 것은 전입신고를 할 당시에 

등기부 등본상에 (가)압류, (근)저당, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정 등등의 다른 권리가 있으면 안된다는 것이죠.

이런 권리 이후에 생긴 전입신고에 따른 임차권은 소멸대상이기 때문에 저항력은 없습니다. 

(하지만, 소액 임차인의 경우, 최우선 변제는 가능합니다. - 이것도 위의 링크를 참조하세요~)

경매목적부동산에서 나는(임차인) 보호 받을 수 있을까요?

따라서, 등기부 등본도 잘 살피셔야 합니다. 

마지막으로 아셔야 할 것이 있습니다.

이런일은 잘 없으나~

주택임대차보호법에서 주민등록 등록 즉 전입신고를 한 다음날에 대항력이 생긴다고 하고 있습니다. 

이 말에서, 

전입신고 한 날 (등기부등본 확인을 다 했는데도 불구하고) 같은날 

(가)압류, (근)저당, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정 등등의 권리가 등기되면,

위의 권리보다 후순위가 되기 때문에 대항력이 없다는 것이죠~

(이런 경우는 거의 없으니, 확인만 한번 하세요~)

계약한 사람과 전입한 사람이 가족이라면,

가족이 전입한 사실만으로도 계약자가 전입한 것과 같이, 점유와 전입신고의 요건이 모두 갖추어 진것으로 판단하여,

대항력을 갖춘 것으로 봅니다. 

보통, 

이사를 하는 경우에 있어서, 원주인이 임차보증금을 내어 주지 않아서,

일정 기간 주민등록을 옮기지 못하는 경우가 있는데, 이 경우 가족이 먼저 전입하여도,

요건이 갖추어 진것으로 보기 때문에 걱정 하실 필요 없다는 것이죠~

조금이라도 도움이 되셨나요~~!!

그럼 공감 한번 시원하게 클릭해 주세요~ ㅎ

감사합니다~

주택임대차보호법은

법을 잘 알지 못하는 임차인들이 말소기준권리, 즉 권리의 소멸에 관련되는 권리와의 순서관계와 상관없이 

소액임차인의 요건에 충족하면, 보증금을 전부 혹은 일부 돌려 받을 수 있도록 보호하는 것이 본 취지일 것입니다.

주택임대차보호법 적용대상 건물은 

등기주택, 미등기주택, 준공미필주택, 무허가건물, 쉽게철거할 수 없도록 지은 가건물, 임대인과 합의하에 주거용으로 개조한 건물 모두 포함된다는 것이

정설인것 같습니다. 

내용인바,

주택임대차보호법에 의해서 임차인이 보호되는 것은

대항력을 가지거나 우선변제권을 가지게 되는 것입니다.

판례에서 말하는 경우는,

대지에 근저당권이 설정될 당시 건물이 없고, 이후에 지어진 건물에 임차한 임차인은 보호에서 배제된다는 것입니다.

이는 (근)저당권자의 권리를 심하게 훼손할 수 있다는 취지라고 밝히고 있는데요,

부동산을 근거로 근저당을 설정하게 되면, 

은행에서는 최우선 변제금액에 대한 금액분을 제외한 상태에서 대출을 하게 됩니다. 

당연히 최우선 변제되면, 경락금액이 줄어드니 당연하겠습니다. 

최우선 변제금액의 기준이 임대차계약일자 기준이 아니라 근저당권설정일자가 기준이 되는 것도 같은이유에서라고 보여집니다. 

따라서, 

근저당권을 설정할때 건물이 없었으니, 최우선변제금액의 차액을 제하지 않고

대출을 실시하였는데, 

이후, 최우선변제금액을 공제한 금액으로 채무를 변제하게 되면, 채권자의 권리를 침해할 이유도 있어 보이고,

또한, 이를 이용해서 부정한 방법을 사용할 가능성도 있어 보입니다.

또다른 쟁점은,

미등기주택의 소액임차인에 대한 최우선 변제에 대한 쟁점인데,

이의 판례는 긍정적인 판례와 부정적인 판례가 있으나,

최근에는 변제할 수 있다는 긍정적인 판례가 나오는 것 같습니다. 

이유인즉, 

미등기주택이므로 등기부등본상에 표기되어 있지 않고, 임대차보호법에도 등기된 건물로 표시되어 있으므로 최우선 변제 할 필요가 없다는 것이나,

다른 한편으로 살펴보면, 

근저당권자가 근저당을 실행할 당시에 건물이 미등기이나 지어져 있었고, 

따라서, 근저당권자의 실수도 일부 인정된다고 생각하면 편할 것 같습니다.

(판례의 내용은 꼭 그렇지 않지만, 제가 해석한 방법입니다.)

또한,

긍정적인 부분만 강조하게 되면, 근저당권자의 권리가 일부침해되지만, 대항력을 가지는 임차인에게 최우선 변제를 하지 않아도

크게 피해 보는 부분은 없어 보이는바, 부정적인 측면을 강조 했던것 같지만, 

최근에는 최우선변제를 인정하는 모양이니,

근저당 당시에 건물이 신축되어 있었다면, 미등기부분에 대해서도 보호받을 수 있다고 볼수 있는 것이 타당해 보입니다.

도움이 되셨나요??

쉽게 쓴다고 썼는데도 말이 좀 어렵네요..ㅠㅠ