차선과차악사이

말소기준권리는 경매가 진행되어 물건이 낙찰 될 때, 그 권리를 포함하여 시간적 순서에 있어서, 

그 이후의 권리가 말소되게 하는 기준이 되는 권리를 말합니다.

말소기준권리는 등기부 등본상에서 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정등기가 있으며,

전세권의 경우에는 그 전세권이 부동산목적물의 전부에 대해서 설정된 경우 기준권리가 될 수 있습니다.

이 말소기준권리를 기준으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리가 있습니다.

소멸되는 권리는 경매목적부동산의 매각대금에서 각각 순위에 따라서 배당되면서 소멸되고,

인수권리는 경매목적부동산의 매각대금에서가 아닌 법원 배당외에서 즉, 낙찰자가 인수하고 해결해야 하는 권리들입니다.

(생각만 해도 무시무시 합니다. ㅎ)

" 권리의 순위정리와 말소기준권리로 정리하기 "

가장 먼저, 등기부등본상의 각 권리를 시간의 순서에 따라 정리해야 합니다. 

그리고, 현황조사서 및 매각물건명세서 상의 임차인의 전입시기에 따라 함께 시간 순서대로 정리합니다.

위의 표는 설명을 하기위해서 임의로 만들어 봤는데요,

이를 시간의 순서에 따라, 밑에 있는 표로 정리해 봤습니다. 권리분석을 하기 위해서는 시간의 순서대로 정리하는 것이 그 처음입니다.

여기서 보시면, 말소기준권리는 3번 기업은행의 근저당이 됩니다.(2010.8.5)

앞서 설명한 것 처럼, 이 순서로 보면,

일단,

경매가 진행되면, 3번 근저당을 기준권리로하여 3번부터 9번까지 모든 권리는 소멸됩니다.

그리고, 1번과 2번 임차인들만 낙찰자에게 인수되게 됩니다.

(2번 임차인 갑의 경우, 배당신청을 하였으면, 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 이 건 다음 글에서 이야기 할께요)

등기부등본, 현황조사서 및 매각물건명세서 등에서 많은 권리들이 널려 있어도, 

일단 이렇게 정리를 하면 고려해야할 권리는 몇개 남지 않습니다.

(말소기준권리 이후의 권리도 고려해야 한느 경우도 있지만, 시리즈를 진행하면 모두 이야기 할께요)

아시겠죠?? ^^

한계가구라는 것은,

가구의 소득 대비하여, 대출에 대한 이자 혹은 이자와원금을 매월 납부하고 나면 생활이 어려운 가구를 가르키고,

또한, 이자율이 상승하게 되면, 더이상 소득으로 채무를 감당할 수 없어, 경매 등 강제적인 방법으로 채무를 변제해야 하는 상황에 있는 가구를 말합니다.

미국발 금리상승과 미국과 중국의 무역 전쟁 등,

수출을 위주로 하는 우리나라에 안 좋은 소식이 들려오고,

국제적으로 금융이 맞물려 있는 지금 같은 상황에서, 상대적으로 재정이 약한 우리나라가, 

미국의 금리에 거슬러 버틸 수 있을지에 대한 의문으로 떠오르고 있죠.

>>>>>> 미국이 금리 인상하면 우리나라에 영향을 미치는 이유... >>>>>>

금리 관계에 대한 자세한 내용은 위의 링크를 따라가시면 보실 수 있어요.

그럼 다 아신다고 생각하고,

따라서, 최근 한계가구와 그의 가계부채에 대한 우려가 여기저기서 나오고 있습니다. 

일부 네티즌 들은 그것이 강건너 불구경 인듯 비아냥 거리는데요.

그게 과연 강건너 불구경일까 하는 부분에 대해서 이야기 해보려구요.

한계가구가 150만이라고 가정하구요. 평균 구성원을 2명으로 보아,

그 가구와 연관되어 있는 인구수를 대략적으로 300만으로 추산해 보겠습니다. 

금리가 인상하여, 채무에 대해서 상환하지 못하면,

이들은 파산하고, 이들이 가지고 있는 물건은 경매 등 사회에 쏟아져 나옵니다.

여기서 문제가 생기기 시작합니다.

이정도의 물건이 동시에 쏟아져 나오면, 낙찰가율은 말할 것도 없이 그 인근의 부동산가격의 폭락을 경험할 수 있습니다. 

(아파트의 낙찰가율이 50% 왔다 갔다 한다면, 그 아파트의 거래 가격이 유지되기 힘듭니다.)

이 150만의 한계가구를 떠나서, 아파트의 가격이 하락하게 되면, 다시 100~200만원 한계가구가 도래할 것입니다.

자본잠식상태,

 아파트를 팔아서 빛을 모두 청산 할 수 없는 상황이 오면,

도덕적 헤이가 발생할 우려가 있고, 일부 파산해 버릴 것입니다.

그렇게 되면, 미국의 서브프라임의 전조를 보는 것 같은데요,

여기서, 가장 문제가 은행권들의 재정상태가 나빠지는 것이죠, 

당연히 은행에서는 돈 빌려주고, 이자 받고, 원금 받고 해야 운영이 됩니다. 

다 파산하고, 경매에서 팔아도 원금회수도 안되면, 점점 재정이 악화될 수 밖에 없고,

그러면,

국가의 공적자금이 들어가지 않을 수 없습니다.

(은행이 넘어지면, 그 와 관련되어 있던 기업들, 등등 다 넘어진다고 볼수 있기 때문이죠)

물론, 선별하고, 구조조정, 재무조정 등 하면서,

살릴것 묻을 것, 합칠 것 고르겠지만, 

어쨌던 공적자금 넣지 않을 수 없을 것입니다.

그러면요??

세금요?? 인플레이션?? 미국이라는 나라도 휘청하게 만들었던 상황이죠.

너네 투자하다가 망했으니 잘 됐어~ 다 망해 나 상관없어~ 

지금 이런 상황이 아니라는 것이죠.

연착륙하서, 한계가구 최소화 시키고, 지본적으로 부동산 가격 안정시키고,

(급락시키는 것은 무척 위험해 질 수 있습니다)

해야, 우리나라가 그래도 굴러갈 수 있다는 것입니다.

그냥, 너무 안일하게 상황을 보고 있는 것 같아서, 몇자 적어봅니다~

가장 많이 관심을 가지실 것 같은 직장가입자의 보험료의 경우에,

이번 부과체계개편으로 인해서, 별로 달라지는 것은 없어보입니다.

(이번 개편의 특징은 재산있는 피부양자의 무임승차 부분과, 저소득층의 소득에 맞는 부과에 초점이 맞추어 졌기 때문이죠)

직장인 가입자의 경우 보수(월급)외 소득이 많은 상위 1%의 직장가입자의 보험료가 인상된다고 보도되었습니다. 

금융소득 부동산 소득등 월급이외의 소득이 연 3400만원을 넘는 경우에 관하여 보험료가 추가 부담됩니다.

그리고, 고소득자의 부담 형평성을 위해 보험료 상한액이 조정됩니다.

연봉이 9억4천만원이 넘는 경우로, 상환이 위와 같이 오릅니다.

그 다음으로, 직역가입자의 보험료의 경우인데요.

763만 세대 중 77%인 589만 세대의 보험료가 내려가는 효과가 있습니다.

평사소득보험료가 폐지됩니다.

재산보험료가 축소됩니다.

자동차보험료도 축소, 혹은 현실에 맞게 조정됩구요.

하지만,

상위 2~3% 지역가입자의 보험료는 6만원 가량 오르는 것으로 보이고요.

공적연금소득과 근로소득의 평가율이 상향 조정됩니다.

그리고, 보험료 부과의 형평성을 맞추는 방법으로,

저소득층의 보험료를 정상화 하면서, 피부양자의 무임승차 부분에 대한 부분에 의견이 분분했는데,

피부양자의 소득요건 및 제산요건이 강화되고, 피부양자의 범위가 축소되었습니다.

소득요건이 강화되었습니다. 기준소득 4000만원에서 합산 3400만원으로 변경됩니다.

재산요건이 강화되어서,

재산이 5억4천만원을 초과하고, 소득이 연 천만원이 초과하면 제외됩니다.

그리고,

65세이상, 30세미만, 장애인 등이 소득, 재산기준을 충족할 경우를 제외하고는, 

형제, 자매의 피부양자의 자격을 제외하였습니다.

사실, 

직장가입자들은 잘 느끼지 못하고 있었는지 모르겠지만, 

지역가입자의 경우에는 건강보험료가 비 현실적이라는 것을 많이 느끼고 있었는데요,

이번을 계기로 잘 조정이 되었으면 좋겠습니다. 

건강보험의 범위는 늘리고, 보험료는 줄어들어 다소간의 적자가 예상된다고는 하지만,

추후에 다시 조정하더라도, 합리적인 방향이었으면 좋겠습니다.

경매로 부동산을 매입하는 이유는 리스크를 지고 명도라는 어려운 관문을 통과해야 함에도 불구하고,

그 만큼 혹은 그 이상으로 저렴하게 매입하여, 시세 차익을 얻기 위한 것이 목적일 것입니다.

경매로 부동산을 매입할 경우에, 낙찰가와 별개로 비용이 들어가는 부분이 있습니다. 

따라서, 낙찰가를 결정할 때는 추가적으로 들어가는 비용을 모두 포함 시킨 후의 금액으로 계산해야 하는데요.

그런비용 들은,

낙찰 후 소멸되지 않는 권리를 정리할 비용, 명도/집행비용, 예상 수리비 그리고 체납관리비 등 일것입니다.

오늘은 체납관리비에 관해서 이야기 하려고 합니다. 

체납관리비 중에서 공용부분에 대한 체납관리비만 해당 됩니다.

(대법원 2006.6.29 선고 2004다3598 판결)에서

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법류 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력)

"공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다."에 근거하여,

그 특별승계인인 낙찰자가 공유부분에 대해서는 체납관리비를 승계하여 납부하여야 합니다. 

좀 풀어서 쉽게 이야기 하자면,

경매를 통해서 미납되어 있던, 전기세, 수도세 등등은 공공기간에서 이전의 소유자에게 채권을 확정하여 요구할 수 있는 권력이 되지만,

공공건물 즉, 아파트는 공동상가의 경우에는 채권자가 공동관리비를 미납하는 경우 공유자들이 피해를 보게 되기때문에,

공용부분에 대해서는 승계인이 그 공유부분에 대한 체납관리비를 납부하게 하여, 선의의 피해자를 없애기 위한 취지라고 생각합니다.

(특별승계인은 승계이전에 이러한 사실을 알 수 있기 때문에, 공유자들보다는 악의에 가깝다고 볼 수 있겠다.)

(법에서는 선의는 원래 사실을 모르는 사람, 악의는 사실을 알았던 사람으로 구분합니다. 심성이 아니에요~^^)

공동건물에서 공용부분과 전유부분을 구분해 보자면,

공용부분은 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용부분 난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비, 일체의 일반관리비 등이고

전유부분은 전기료, 수도료, 하수도료, 세대난방비, 급탕료, TV수신비 등 개인이 사용하는 영역으로 보면 되겠습니다. 

또 같은 상기와 같은 판례에서,

관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체남된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공유부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. 라고 하여 습니다.

이 역시, 풀어서 이야기 해보자면,

연체료의 경우에는 특별승계인인 낙찰자가 납부하지 않으면서, 다른 공유자가 피해를 보는 부분이 아니고, 납부하지 않는 공유자에 대한 일종의 위약벌이라서, 낙찰자는 연체료 부분에 대해서는 납부하지 않아도 된다는 것입니다.

체납한 관리비를 이야기 할때 마직막으로 이야기 하는 부분이 3년의 소멸시효입니다.

(대법원 2007.2.22 선고 2005다65821 판결)에서,

민법 제163조(3년의단기소멸시효) 다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다.에서

체납한 관리비의 경우는 1개월 단위로 지급해야 하는 경우이므로

제1호의 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권에 해당되어

3년이 지난 체납 관리비에 대해서는 부담하지 않다도 된다고 하였습니다.

하지만, (대법원 2015.5.28. 선고 2014다81474 판결)에서,

집합건물의 관리를 위임받은 주체가 체납한 관리에 대하여, 전소유자를 상대로 체납관리비 청구의 소를 제기하여 승소판결을 받으며,

3년의 소멸시효 중단의 효력이 발생하고,

민법 제169조(시효중단의 효력) 시효의 중단은 당사자 및 그 승계인간에만 효력이 있다.에서,

판례는, 당사자라 함은 중단행위에 관여한 당사자를 가리키고, 승계인이라 함은 시효중단에 관여한 당사자로부터 중단의 효과를 받는 권리 또는 의무를 그 중단 효과 발생 이후에 승꼐한 자를 뜻하며 포괄승계인은 물론 특정승계인도 이에 포함된다고 하였습니다.

따라서, 3년이 지난 체납관리비라고 할지라도, 관리주체가 판결로 채권을 확보하면, 

특별승계인인 낙찰자는 소멸시효 중단의 효력 또한 승계하게 되기 때문에, 모든 체납된 관리비를 납부해야 합니다.

[결론적으로 정리하면]

낙찰자는 체납된 관리비 중에서 공용부분에 대한 체납관리비의 납부책임이 있습니다.

체납에 대한 연체료의 책임은 없습니다. 

3년이 지난 공용부분에 대한 체납관리비는 승계하지 않지만, 관리인이 승소 확정판결 받은 부분에 대해서는 시효중단되어 모두 승계되어 납부해야 합니다.

이전 포스팅에서는 주택임대차 계약을 할 때 유의 할점에 대해서 짚어보았습니다. 

아래의 링크를 따라가시면, 이전 포스팅을 확인하실 수 있습니다.

>>>>>> 이제 준비 되셨으면, 계약하기 들어갑니다. 주택임대차 계약에서 유의사항 >>>>>>

그럼 계약서를 작성해야 겠습니다.

우리나라에서는 구두에 의한 계약도 계약으로 성립하지만, 추후 분쟁이 되었을 때 증명하기가 힘들기 때문에 문서로 작성하는 것이 좋습니다.

그리고, 계약서라고 하면 어렵게 생각하는데, 그 양식에도 구애는 없습니다.

(임대기간 등 해서, 계약상 분리한 사항에 대해서는 계약서상의 내용은 무효입니다.)

하지만, 추후에 분쟁의 소지가 있을 만한 부분, 특히 주택임대차보호법에서 커버하지 않는 부분은 상세하게 작성해야,

나중에 문제가 없겠죠??

그럼 일반적으로 작성되는 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

(밑의 내용은 참고일 뿐, 계약서의 항목을 빼거나, 더하는데 문제는 없습니다.)

위의 사진은 예시입니다. 참고하시면 되요~

(다시한번 이야기 하지만, 정해진 양식은 없어요~)

먼저, 부동산의 정보가 있어야 하겠습니다.

부동산의 표시부분은 등기부 등본이나 건축물 대장, 토지대장을 참고하여 작성하면 됩니다. 

이때, 아파트와 같은 다세대주택의 경우에는 문에 표시되어 있는 호실보다, 등기부등본이나 공식대장에 나와 있는 호실을 기입해야 합니다.

물건의 표시가 아무것도 아닌것 같아도, 나중에 보호받는데 기준이 되기 때문에 정확히 기재하는 것이 중요합니다.

그 다음으로 계약기간 및 계약금액 그 지급일자 등에 대한 내용이 있어야 할것입니다. 

원 보증금에 월임차액이 얼마이고, 그 보증금은 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 나누어 지불하는데,

지불 날짜는 어떻게 되는지 기입하는 부분입니다. 

여기서, 중도금의 경우, 최근에는 중도금을 지불하지 않고 계약금과 잔금만 지불하는 경향이 많아졌습니다. 

하지만, 중도금을 지불하는 경우 중도금의 의미를 아셔야 하는데,

계약금의 경우, 계약을 해지하게 되면, 계약금을 포기하고 위의 계약을 해지 할 수 있고,

잔금의 경우 상기 계약이 성사되었음을 의미합니다.

(즉, 계약기간 동안의 임차지급과 그 기간동안 존속되는 것입니다.)

중도금의 경우는 잔금과 같은 효과가 발생합니다. 따라서, 중도금을 지급하였다면, 중도금을 포기하고, 계약을 해지 할 수 없으며,

위의 계약이 성립해 계약의 내용을 이행해야 합니다.

그리고, 계약 당사자간의 인적사항을 기록하는 부분입니다.

계약당사자의 인적사항을 기록하는 부분에서, 임대인과 등기부등본상의 소유자를 확인하고,

임차인의 경우, 실거주자나 실거주자의 가족이어야 추후에 주택임대차보호법에 의해서 보호 받을 수 있기 때문에 중요합니다. 

그리고, 물건의 인도일시, 점유기간, 권리이전내용, 조건, 특약사항 등등을 기록합니다. 

앞서 이야기 드렸지만, 계약서 상의 특약사항이라고 하더라도 주택임대차보호법에 의해서, 

임차인에게 불리한 규정은 무효입니다. 

하지만, 주택임대차보호법에 의해서 규정되는 부분에 한계가 있기 때문에 특약사항을 촘촘히 기록하는 것은 중요합니다.

특약사항에 대해서 예를 들어 몇가지를 이야기 하자면,

첫번째로 임차인이 임차주택을 임도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항입니다. 

: 이 특약사항이 중요한 이유는, 주택임대차보호법에 의해서 대항력 및 우선변제권을 받기 위해서는 권리순서상 앞에 있어야 하는데,

권리의 조건은 주민등록을 마치고 점유한 다음날로 규정하고 있기 때문에 그 사이에 저당권 등 권리 설정을 하면, 보호받을 수 없습니다. 

또한, 근저당권의 경우는 설정하는 순간 권리가 발생하지만, 주민등록의 경우 다음날 권리가 발생하기 때문에,

오늘 계약하고, 점유하고, 주민등록(전입신고)를 마친다고 해서 권리상 후순위가 되기 때문에 유의해야 하고, 이 특약이 필요합니다.

두번째로 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인이 수리비용을 지불한다는 사항입니다.

: 일반적으로 계약서의 경우, 집상태를 확인한 이후에, 현상태로 임차한다는 내용이 포함되어 있는데,

이러한 경우에, 짧은 시간동안 임대대상의 물건을 세세히 확인하기 힘들고, 또한 전문가가 아니기 때문에 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 

이 경우, 이사 이후에 발견하여, 임차인이 직접 수리해야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문에, 그 순서를 명확히 할 필요가 있습니다.

세번째로 임대차의 중도해지에 관한 사항입니다.

: 임대차계약을 1년 혹은 2년으로 한 경우, 중간에 다른 급한일로 이사를 해야하는 경우가 발생할 수 있습니다. 

임대차가 잘 일어나는 지역이면, 그래도 상관이 없겠으나, 임차인을 구하기가 힘든 지역의 경우에, 남아있는 기간동안 임대차계약을 이행해야 함으로,

그에 따른 월임차를 지급해야 해서, 경제적으로 손실입니다. 

특정한 경우를 특정하여, 가령 전근, 전학 등의 불가피한 경우 중대해지에 관한 사항을 특약한다면, 이 경우 도움이 됩니다.

(특약은 양 당사자가 합의했을 때 가능하기 때문에, 계약전에 협의해야 합니다.)

마지막으로,

주택임대차계약서의 양식은 정해진 것은 없지만, 주민등록(전입신고)하고 확정일자(우선변제권)을 받기 위해서 갖추어야 할 항목이 있습니다.

1. 임대인 및 임차인 계약당사자의 인적사항

2. 목적물(임대부동산)의 표시

3. 임대기간

4. 보증금

5. 계약당사자의 기명날인

6. 정정된 부분이 있는 경우 그 난의 밖이나 끝부분에 정정한 글자 수가 기재되고, 계약당사자의 날인이 되어야 합니다.

7. 계약증서가 두장 이상인 경우 간인이 있어야 합니다.

 이정도로 계약서를 작성하신다면, 공인중개사를 거치지 않고, 직접 임대차 계약을 한다고 해도 문제가 없어 보입니다.

앞서, 주택임대차와 민법을 기준으로 

계약이 무엇이고 어떻게 계약되고, 어떻게 보호 받을 수 있는지 이야기 해 보았습니다.

아래의 링크를 따라가시면, 이전의 게시물을 보실 수 있습니다.

>>>>>> 주택임대차 이해하기 (주택임대차보호법에 근거하여) >>>>>>

>>>>>> 주택임대차보호법으로 보호받기 >>>>>>

이번에는, 임대차 계약을 할때 유의할 점을 중심으로 이야기 해볼까합니다.

계약전에 확인 할 일 중에 가장 먼저해야 할 것은

임대차계약당사자가 계약을 할 자격이 있는 사람인지 확인하는 것입니다. 

(부동산중개사무실에서 계약을 하게 되면, 당연히 이부분은 확인해 줍니다. 그래도 알아서 나쁠건 없겠죠??)

계약당사자로 자격이 있는 사람은

당연히 등기부등본상의 소유자는 포함되구요, 

임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다.

[대법원 1999.4.23. 선고 98다49753 판결]

이 경우, 이런한 권리를 증명하는 공식적인 서류가 있어야 겠죠??

역시 대리인이 임대인을 대신하여 계약당사자로 나설 수 있는데,

이 경우에는 대리인을 위임한다는 위임장과 그 위임장을 날인을 증명하는 인감증명서가 있어야 합니다.

여기서, 잘 모르고 넘어가는 부분이 있는데

바로 "공동소유"관계에 있는 경우입니다.

민법 제264조(공유물의 처분, 변경)에 의하면,

공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

역시 같은법 제265조(공유물의 관리,보존)에 의하면,

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

라고 규정하고 있습니다.

이 말은 공동으로 소유한 주택의 경우에서 임대차 계약은 관리행위에 해당하는 것이고, 

따라서, 과반수가 되어야 한다는 것입니다. 

따라서, 공동소유의 부동산의 경우 등기부등본에 나와 있는 소유자라고 하더라도 과반수의 지분을 가졌는지 확인해야 하고,

그렇지 않은 경우, 다른 소유자의 동의서(위임장과 인감증명서)를 첨부해야 합니다.

또한, 과반수의 사전적의미는 절반을 포함하지 않는 반수 초과를 가리킵니다.

여기서, 유의할 점 역시 부동산의 소유가 부부가 1/2씩 소유하고 있는 경우가 종종 있는데,

계약당시에 일방이 아닌 두 사람 모두의 동의가 필요하다는 것입니다. 

마지막으로, 전대차계약을 하는 경우에 있어서, 

(계약의 당사자가 부동산의 소유자가 아닌 부동산의 사용,수익권이 있는 임차인인경우에)

임차인(전대인)과 채결한 전대차계약은 성립하지만, 전차인은 임대인(소유자)에게 임차권을 주장할 수 없습니다.

따라서, 임대인이 주택의 반환을 유구하면, 전차인은 반환해야 하고, 임대인은 보증금을 임차인에게 돌려주지만,

전차인은 보증금의 반환을 임대인에게 요구 할 수 없습니다. 

따라서, 이 경우, 임대인의 인감증명서가 첨부된 동의서를 받아두어 등의 임대인의 동의가 필요합니다. 

등기부등본을 통해서, 임대인이 될 수 있는 사람을 확인하는데 많은 것을 알아야 하네요.

하지만, 보통의 임대인이 등기부등본상의 소유자이고, 신분증으로 이름과 주민번호만 확인하는 경우가 대부분이니 너무 걱정마세요~

자, 그렇다면, 계약하기 전에 등기부등본을 가지고 있어야 겠네요. 

등기부등본은 가까운 등기소에 가셔서 주소만 입력하면 아무나 어떤 주소지의 등기부등본을 발급받을 수 있습니다.

(다만, 본인이 아니면 주민등록번호 뒷자리는 보이지 않습니다.)

인터넷등기소에 들어가서, 온라인으로 출력하는 것도 가능하고, 수수료는 같습니다.

등기부등본에는 표제부, 갑부, 을부가 있습니다. 

각각에서 확인해야 할 사항이 무엇이 있는지 살펴보겠습니다.

우선, 표제부에서 확인해야 할 사항은

표제부의 지번과 동, 호수가 일치하는지 확인해야 합니다. 

잘못된 지번 혹은 잘못된 동,호수로 임대차계약을 하면, 자칫 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는 문제가 생깁니다. 

(아파트, 연립주택, 다세대주택과 같이 각 주택의 소유권이 구분되는 경우에 해당하고, 다가구 주택의 경우에는 호실은 무관합니다.)

이 경우, 임차인이 갖추어야할 대항력의 요건인 주민등록(전입신고)를 갖추지 못했으므로, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

[대법원 1996. 4. 12. 선고 95다 55474 판결]

다음으로, 갑구에서 확인해야 할 사항입니다.

위에서 한번 언급했던 내용인데요, 갑구는 소유권에 관한 권리를 기록하는 곳입니다. 

따라서, 임대차계약시 등기부상의 소유자와 계약당사자가 같은 사람인지 확인해야 하고, 

단독주택의 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본의 소유자가 같은 사람인지 확인해야 합니다.

또한, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 확인해야 하는데, 이런 권리들이 있는 경우 계약을 피하는 것이 좋습니다. 

압류, 가압류가 있는 경우 경매에 들어가게 되면, 우선변제를 받을 수 없고,

가처분의 경우, 가처분권자가 승소하면 가처분 이후의 권리는 무효가 됩니다. 

가등기의 경우, 가등기가 본등기가 되면, 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없습니다.

마지막으로 을구에서 확인해야 할 사항은,

을구는 소유권 이외의 권리를 기록하는 곳입니다. 

갑구에서의 압류, 가압류와 같은 계념으로, (근)저당권이나 전세권이 설정되어 있는 가를 살펴야 합니다. 

이 역시, 이후에 임대차계약을 하게 된 주택이 경매에 들어가면, 이들 권리보다 후순위가 되어

보증금을 우선변제 받을 수 없고, 대항력 또한 가질 수 없습니다. 

이정도 확인하시고 임대차 계약에 임한다면, 공인중개사를 통하지 않고 직접계약하여도 별 문제는 없을 것입니다. 

글로 쓰다 보니 조금 어려운데, 사실 별거 아니구요.

직거래에 한번 도전해 보는 것도 좋을 것 같네요.

감사합니다.

이번 지방선거를 보면서, 우리의 민주주의 의식이 얼마나 발전했는지 깨닫게 되었습니다. 

한국당 경상동, 민주당 전라도 이런 방식이 아니라, 

정당과 인물, 지역적 색깔 등등이 묘하게 조합되어서, 정말 선거 같은 선거였다고 생각합니다.

불과, 몇년 전만 해도, 부산에서 울산에서 경남에서 이런 일들이 일어 날 수 있었을 까요?

저는 다시 의문의 같습니다. ^^

박근혜씨가 정말 "의도적"으로 국민들의 민주주의 의식을 깨우치기 위해서 헌신하셨다!!!

그 어떤 누가, 자신을 희생하면서 국가 발전에 이토록 지대하게 영향을 줄 수 있겠습니까?

그런데 정말 한국당에서,

위기의식을 느낀 것일까요. 어느때와 다르게 쇄신의 목소리가 커지고 있죠??

(뭐 마음대로 되지는 않는 것 처럼 보이지만요)

혹여나, 뿌리 깊이 박혀 있는 보수의 지지층들과

또 다시, 그들의 쇄신의 모습을 믿어 주고 싶어하는 분들이 

저들이 다시 일어 설 수 있도록 도와 주면 어쩌나 하는 마음에 불안하기도 합니다. 

그런데, 오늘 기사를 보니 그런 걱정은 안해도 되겠네요~

쇄신이라구요?? ㅎㅎ

TV앞에서 정당 중앙청사에 앉아서 쇄신하자고 하면 쇄신이 되겠습니다.

한국당 출신의 이분들, 지금의 상황을 잘 이해를 못하시는 건지요.

저는 정말 이분들이 마침표를 찍어 주신다는 생각이 듭니다. 

이분들 정말 "의도적"으로 국민들에게 정말 적폐는 없애야 한다고 본인들을 희생하면서

우리의 민주주의 발전에 힘쓰고 계시는 걸까요?

중앙청사에 계시는 분들 말고,

이 두분이 중앙청으로 들어가야. 우리나라 민주주의 발전에 마침표를 찍을 수 있다고 강력하게 생각합니다. 

감사합니다. 민주주의를 위해서, 노지에서 힘써주시는 한국당 의원님들!!

이번 월드컵이 우리나라에서 흥행하지 못하는 이유는 여러가지가 있겠지만,

촛불로 진행된 지방선거와 남북미회담을 통해 관심사가 많았다는 지적도 있지만,

무엇보다도 현재 우리나라의 전력이 약하다는데 있지 않을까??

나역시도, 이번 월드컵에 그렇게 들떠 있지도 않았고,

새벽에도 꼭꼭 챙겨봤던 월드컵인데, 별로 관심을 두지 않았다. 

하지만, 어제 저녁 잠이 오지 않아서 봤던 멕시코와 독일의 경기는 너무 흥미진진했고,

멕시코의 속도를 겸비한 화려한 경기에 눈을 빼앗기고 말았다.

어느새, 멕시코를 응원하고 있는 나를 보면서,

앗차차, 멕시코가 이기면 안되는데...

멕시코의 돌풍은 우리가 속한 F조에서도 이슈지만,

월드컵을 통틀어서도 이슈가 되어 있는 것 같았고,

마치 2002년의 우리나라 대표팀이 일으킨 돌풍과도 같았다.

(뛰는 모습 역시 그때 우리의 모습과 닮아 있었다.)

자 멕시코 칭찬은 접어 두고 우리는 어떻게 되는가??

독일이 비록 멕시코에 1:0으로 패하기는 했지만,

그들의 개인기나 팀의 전력이 약해서는 절대 아니었다.

정밀한 경기 운영으로 경기가 끝나기 마지막 까지 골찬스를 만든 저력으로 보나 역시 강팀이다.

독일은 목슴걸고 남아 있는 우리와 스웨덴과의 경기에서 이기려고 할 것이다.

그럼, 우리의 전략은 무엇인가,

이번 팀에서는 최소한의 1승은 마지막 바람이다.

스웨덴에게 지거나 비긴다면, 우리가 독일이나 멕시코에서 승점을 쟁취할 수 있는가?

스웨덴과의 경기 결과는 우리나라의 축구팬들의 월드컵의 현장으로 끌어들이니냐 마느냐의 문제이기도 하지만,

월드컵 16강에 가는 결승경기나 다름없다는 것이다.

언제나, 조별순위에서, 최소한 우리와 비슷하거나 해볼만한 나라가 있었던것 같은데,

독일은 쉽다고 말하는 F조는 우리에게는 죽음의 조다.

스웨덴경기에서 무조건 이겨야,

축구 팬들을 끌어들이고, 그 다음의 경기가 멕시코 이던 독일이던 해볼만하다.

첫경기이지만, 마지막 경기같은 스웨덴 전.

오늘 밤의 경기에서 무조건 이겨야 하는 이유다.

제가 처음으로 카지노에 놀러 가고, 블랙잭을 할 때만 해도, 많은 분들이 즐기는 게임은 아니었는데,

요즘에는 관심있는 분들이 많으시네요.

해외여행이 일상이 되면서, 카지노를 쉽게 접하게 되는 것도 있겠지만, 

일반 술집에서도 게임을 즐길 수 있는 경우가 종종 있어서 더 그런것 같기는 합니다.

쉽게 이해하고, 바로 게임을 즐기실 수 있도록 이야기 해보려고 합니다. ㅎ

Black Jack은 21을 만드는 게임입니다.

그래서, 영화 제목도 21이구요

카드를 보면 위와 같이 구성되어 있습니다. 

블랙잭에서는 J, Q, K는 모두 10으로 계산됩니다. 그리고 나머지 숫자는 숫자 그대로 계산됩니다. 

A가 중요한데, A의 경우에는 1 혹은 11로 계산됩니다. 

그래서, A 와 10, J, Q, K 중 한장과 함께 나오면 합이 21 블랙잭이 되는 게임입니다.

이렇게요~

게임의 진행은

먼저 플레이어(게임을 하는 사람)이 베팅 칸에 원하는 베팅금액을 겁니다. 

위의 사진에서 문양이 있는 사각형 안이 칩을 거는 자리구요.

모든 플레이어가 칩을 베팅하고 나면 딜러(카드를 나누어 주는 사람- 사진에 보이는 사람)이 

카드를 두장씩 나누어 줍니다. (본인도 두장을 받습니다.)

이 때, 플레이어에게 나누어 주는 카드는 모두 오픈(숫자가 보이게)해서 나누어 주고,

딜러의 카드는 한장만 보여줍니다.

여기서 잠깐,

플레이어는 카드를 만질 수 없습니다. 절대만지면 안되고, 잘못하면 쫒겨날 수도 있어요~

그리고, 게임은 각 플레이어가 딜러와 겨루는 방식이고 다른 플레이어와는 상관 없어요.

플레이어가 할 일은 한장을 더 받을 지 그만 받을 지를 선택하시면 되요.

여기서 설명이 조금 필요합니다.

카드는 1~K까지 각 색마다 13장씩의 카드가 있습니다.

그리고 4종류의 문양이 있으니 총 52장이구요.

 카지노에서는 보통 6셋트의 카드를 사용하고, 총 312장의 카드로 게임을 진행합니다.

다시 돌아가 52장의 카드중 16장이 10으로 계산됩니다. (JQK가 모두 10으로 계산되기 때문이죠)

따라서, 카드에서 10의 확율은 16/52= 30.8%의 확율이 됩니다.

그리고, 또하나의 룰은 딜러는 본인의지대로 카드를 받지 않습니다. 

딜러는 본인이 가지고 있는 카드의 합이 17이상이 될때 까지 무조건 받아야 합니다. 

여기서, 예를 들어볼께요,

딜러는 한장의 카드를 보여줍니다. 만약 보여지는 카드가 5이면, 덮여 있는 카드를 보통 10이라고 가정합니다.

그럼 딜러의 카드를 15라고 가정할 수 있고,

따라서,

딜러는 카드를 한장 더 받아야 합니다.

15에서 7,8,9,10,J,Q,K의 카드가 나오면 버스트(bust) 즉 딜러는 21이 넘어서 지게 되고, 

21이 넘지 않은 모든 플레이어는 이기게 됩니다. 

그럼 28/52, 즉 54%의 확율로 딜러가 질 확율이 됩니다. 

플레이어가 가지고 있는 카드가, 낮은 카드라고 하더라도, 버스트가 되면 지게 되므로,

딜러의 카드를 확인하고 카드를 받지 않아야 합니다.

인터넷을 찾아보면, 이런 표들이 많이 있습니다.

딜러의 오픈된 카드가 무엇이고, 플레이어의 카드가 무엇일때 어떻게 해야 하는지에 대한 통계표인데요.

여기서, HIT은 카드를 한장더 받는 것이고,

STand는 더이상 받지 않는 것입니다.

여기까지 이해가 되셨나요??

그럼 다시 설명할까요~

위에 더블과 스플릿이라는 것이 보이시죠??

더블은 한장의 카드만 더 받으면서 원래 배팅금액의 한배를 더 거는 것입니다. 

스플릿은 플레이어가 가지고 있는 카드를 따로따로 분리하여 두개의 게임으로 만드는 것이구요.

더블은 딜러의 오픈 카드가 불리한 숫자 즉, 4,5,6 정도가 나와 있고, 플레이어 카드의 합이 10이나 11이면 가장 좋은 찬스입니다. 

왜냐하면, 두배를 벌 수 있는 찬스 인데, 딜러가 21이 넘어서(버스트) 질 가능성이 높고, 플레이어에게 10이 나오면(가장 높은 확율) 이길 확율이 높은 숫자의 합이 되기 때문입니다.

스플릿도 같은 계념으로 생각할 수 있는데, 딜러가 불리한 숫자가 보이고, 플레이어가 10이나 9 정도 가지고 있으면 유리해 지는 것이죠

(스플릿은 플레이어의 카드가 패어 일때 가능합니다.)

대충 여기 까지가 기본 설명이구요,

몇가지 더 알려드리면, 위에 사진에서 배팅하는 곳 위에, 

페어라고 적히 사각형이 보입니다.

이곳에는 게임을 시작하기 전에 베팅하는 곳인데 블랙잭 게임과 별도로,

그곳의 카드가 페어카드가 나오면 금액의 11배를 받습니다. 

(페어가 아니면 무조건 집니다.)

그리고, 보헙이 있는데, 

딜러의 오픈카드가 A이면, 딜러가 블랙잭일 가능성이 높아집니다. 

딜러가 블랙잭이면 모든 플레이어는 지기 때문에

이 부분에 보험을 드는 것이죠,

보험은 본인의 원래 배팅의 반을 걸 수 있고, 

블랙잭이면, 모든 베팅금액을 돌려 받고, 

블랙잭이 아니면 보험금을 잃게 됩니다. 

적다보니, 좀 어려울 수 있겠다는 생각도 듭니다. ㅜㅜ

의문가시는 부분은 댓글로 남겨주시면, 알려드릴께요~ 감사합니다.

요즘은 온라인으로 많은 일들이 만들어지고, 메일로 서류를 주고 받고,

또 간단한 이야기는 카톡이나 문자로 주고 받으니 편지를 하는 등의 손으로 하는 작업들이 많이 없지요.

그런데, 여기 신기한 물건이 있어서 소개하려구요.

사진을 이용해서 만드는 스탬프 인데요, 사진만 있으면, 어떤 모양으로도 제작이 가능합니다.

학교에서 선생님들이 '잘했어요'용도의 스탬프로도 많이 제작하시네요.

이 사진 스탬프는 잉크를 찍어서 찍는 형태가 아니라 잉크를 충전해서 사용하는 형태라서,

그냥 스탬프만 가지고 있으면 언제든지 사용가능하다는 장점도 가지고 있어요.

잉크 컬러는 검정색 뿐이냐구요??

당연히 아니지요~

잉크컬러는 원하는 색으로 제작이 가능합니다.

요즘에는 스킨스쿠버나 서핑학원 등에서 영수증 스탬프로 많이 제작하시는 것 같아요.

(이런 학원에는 강사님들 마다 영수를 따로 하시는 것 같더라구요)

그럼 사진만 가능하냐구요??

그것도 아닙니다. 이 스탬프는 다재다능 한 것 같아요.

사인을 만들어서, 스탬프로 제작가능합니다. 

요즘에는 서명도 많이 아니깐요. 자필로 사인을 만들어 스탬프를 제작해도 재미 있네요.

이렇게 명함제작도 가능하답니다.

영업사원으로 일하시는 분들이 브로셔가 미리 인쇄되어서 나오기 때문에,

그 브로셔 위에 명합대신해서 스탬프 작업으로 브로셔를 나누어 주시면, 분실의 위험도 없고,

명함에 얼굴 사진이 들어가면, 신뢰도도 높여 준다고 하시네요.

어린이집에서 아이들이 졸업할때, 기억에 남는 선물로 어린이집 이름을 적어서,

단체 주문했을 때는 ㅎㅎ 밤세워 만드느라 진땀을 뺐습니다. 

엄첨 비싸 보이죠?

이게 말도 안되는 만원대의 스탬프라니 믿어지지가 않으시죠?

특별한날 혹은 특별한 사람에게 기억하고 싶은 사진으로 제작해 보세요.

아이들도 기본적으로 스탬프 찍는걸 좋아해서, 아이들 선물로도 좋습니다.

상상하시는 형태의 모든 스탬프가 가능해요~

문의 주세요~

010-칠칠팔팔-삼사칠사

감사합니다~.