차선과차악사이

공유자의 우선매수권은,

경매대상부동산이 다수의 소유자가 소유한 물건이면서, 부분소유자의 지분만이 경매로 나온 경우에,

다른 부분소유자(지분자)가 최고가신고인과 같은 가격으로 우선매수할 수 있는 권리입니다.

공유자우선매수권을 주는 이유는,

공유자라고 하면, 일반적으로 공동으로 상속을 받은 부동산 이거나, 혹은 공동으로 공독목적에 의해서 구입한 부동산이라는 근거로,

타인과 함께 소유하게 되면, 분쟁의 소지가 될 수 있고, 원래의 목적에서 벗어날 가능성이 있기 때문이라고 생각합니다.

공유자우선매수 신고는,

집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다. 

공유자가 공유자우선매수 신고를 하게 되면, 

최고가매수인은 차순위매수인지위를 가지게 되며, 이를 포기할 수도 있습니다. 

다수의 공유자가 공유자우선매수 신고를 동시에 하게 되면, 그 지분의 높은 공유자에게 권리를 줍니다.

공유자우선매수권은 공유자에게 많은 권리를 부여하는 제도입니다.

비공개입찰을하는 법원에서, 최고가가 판결된 부동산을 그 가격으로 살 의향이 있는지 물어보는 것이기 때문이죠. 

따라서,

입찰자가 없고, 유찰이 되는 경우가 많습니다.

(낙찰되어도 매력이 있는 부동산의 경우에는 매입되는 경우가 낮기 때문이죠)

이러한 경우를 노리고,

공유자들이 공유자매수신청을 했다가 포기하는 것을 반복하여, 유찰시키려는 시도가 있었는데,

이러한 이유로 공유자 매수신청은 1회로 한정하고 있는 것이 지금의 실정입니다.

이 단순해 보이는 논리로,

경매를 통해 빈틈을 노릴 수 있는 경우도 생긴다는 사실~!!

예고등기는,

등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 

이를 제3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 직권으로 촉탁하여 예고하는 등기이며, 가등기와 함께 예비등기에 속합니다.

즉, 예고등기가 있으면,

그 예고등기의 원인이 되는 소유권이나 저당권의 등기가 무효과 될 소지가 있고, 

이렇게 등기가 무효가 되면, 그에 따른 권리가 소멸되기 때문에, 그 원 권리에 부속된 다른 권리 또한 권리를 주장하기 힘들게 됩니다.

즉, 경매진행에 있어서,

(경매와 관현하여 예고등기를 말하고 있는 것이니깐요~)

소유권이 존재하고, 그 이후에 근저당권에 의해서 임의경매가 이루어진 경매라면,

(그 근저당권은 위 소유권에 근거한 근저당권이기 때문에)

경매가 끝나고 소유권이 낙찰자에게 이전된다고 하더라도, 예고등기는 소멸되지 않고,

원 소유권이 무효가 되어, 다른 소유자가 대상부동산의 소유권을 가지며, 낙찰자는 대항하기 힘들어진다는 것이죠.

이것이 일반적으로 말하는,

말소기준권리 보다 후순위에 있는데도 불구하고 소멸하지 않는다고 말하는 것인데,

순위의 중요성에서도, 소유권의 권리가 아직 판결되지 않은 상태에서 진행된 것이기 때문에,

당연히 예고등기가 후순위라고 하는 것은 무의미 해 지는 것이겠습니다. 

예고등기는 소를 받은 법원에서 촉탁으로 직원 등기하구요,

예고등기의 소멸 역시 소가 마무리 되어야, 수소 법원에서 등기를 직권으로 소멸시킵니다.

(따라서, 예고등기는 낙찰자가 말소촉탁할 수 있는 것이 아닙니다.)

예고등기의 원인이 되는 소가 마무리 되어서,

원고가 패소하면, 예고등기는 그대로 소멸될 것이고,

원고가 승소하면, 소가 구하는 말소 또는 회복의 등기가 행하여 지고 그에 따라 예고등기가 소멸될 것입니다.

예고등기의 대부분은 소유권에 관한 것이거나 저당권무효에 관한 것입니다.

소유권말소청구의 소 예고등기

위의 경우에서, 정당권자의 경매신청으로 인하여, 경매가 진행되고, 낙찰되면,

소유권을 포함한 모든 권리는 소멸되고, 예고등기만 남아 있습니다.

(위에서 언급한 것 처럼, 예고등기는 수소법원에서만 촉탁 말소 하기 때문입니다.)

이 물건의 낙찰자는 1번 소유권을 경매를 통하여, 이전 받은 것이기 때문에

(2번 저당권도 1번 소유권에 기반한다고 볼 수 있겠죠)

4번 예고등기로 인하여 1번 소유권이 무효가 되면, 이 경매는 무효가 되고,

낙찰자의 경매를 통해서 낙찰받은 소유권도 원인 무효가 됩니다.

저당권말소청구의 소 예고등기

하지만, 그 예고등기가 저당권말소청구의 소에 근거한 경우에는,

경매가 끝난 경우라도, 그 저당권을 근거로 진행된 경매절차 자체가 무효가 됩니다.

이 경우, 낙찰자가 소유권을 잃지만,

경매과정에서 배당받은 채권자들에게 부당이득반환청구를 통해서 매각대금을 회수할 수는 있습니다.

(하지만, 어마무시하게 시간도 걸리고 돈도 들겠죠??)

이러한 이유로,

일단 등기부등본에 예고등기가 기록되어 있으면, 일단 입찰에 참여하지 않는 것이 상도라고 합니다. 

하지만,

언제나 위기에 기회가 도사리는 법입니다. 

예고등기가 저당권말소청구의 소에 근거한 경우에도, 

말소기준권리가 아닌 저당권에 청구한 것이라면, 경매가 무효되지 않습니다.

이러한 경우를 우려하여, 유찰이 충분히 이루어진 경우라면, 리스크의 수익을 노려볼만 합니다.

그리고,

예고등기가 근거하고 있는 소의 내용이 무엇인지 파악하여, 그 결과가 경미한 것이라고 판단되면, 노려볼만한 물건이 되기도 합니다.

(반대로, 예고등기가 있으면, 유찰이 무작위로 일어난다는 것을 이용하여,

낙찰가를 떨어뜨리기 위한 함정일 수도 있으니, 무조건 피하기 보다는 원인을 파악하는 것도 좋은 공격방법이 됩니다.)

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여러분의 따듯한 말 한마디가, 항상 힘이 됩니다.

가등기는 등기를 할 수 있는 요건이 미비된 경우에,

장래에 그 요건을 구비하여 본등기를 할 것에, 그 순위를 보전하기 위해서 미리하는 등기로써,

가압류나 가처분과 같이 소의 제기를 위한 보전처분과는 다릅니다.

가등기에서의 포인트는 순위보전입니다.

따라서, 본등기가 일어난 경우에 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르고,

본등기의 성격에 따라서, 후순위의 권리가 권리 주장할 수 없을 수 있기 때문에 유의해야 합니다.

그리고,

가압류나 가처분이 채권자의 채권집행의 과정을 용이하게 하기 위한 것으로 단독으로 신청가능한 것과 다르게,

가등기도 등기의 일반원칙에 따라서, 

가등기권리자와 가등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다.

가등기는 두가지로 나누어 볼 수 있습니다. 

하나는 보전가등기이고, 다른 하나는 담보가등기입니다.

보전가등기는 소유권 등기의 가등기이고, 담보가등기는 저당권 등기의 가등기라고 생각하시면 편합니다.

경매대상이 되는 부동산에 가등기가 떡하니 있는 경우에,

담보가등기(저당권)이 있으면, 순위와 상관없이 소멸하기 때문에 주저할 필요가 없겠습니다.

[(담보가등기도 말소기준권리가 되는 권리들과 비슷하게 작용하기 때문에 본등기가 되어도 저당권과 유사하게 작용하므로,

권리가 인수되지 않고, 권리를 보전받지 못한 경우에는 말 할 것도 없겠습니다.)

하지만,

보전가등기(소유권)이 있으면 고민이 됩니다. 

만약, 보전가등기가 최선순위에 있다면,

- 앞서 이야기 한것처럼, 가등기는 본등기의 순위보전을 위해서 설정합니다.

말인즉, 보전가등기가 최선순위이면, 가등기권리자의 의지에 따라,

이 부동산의 이후 권리는 소유권 변경으로 인하여 모두 무효가 됩니다. -

절대, 어떤 경우에도 입찰에 참여하면 안 되겠습니다만~

보전가등기가 최선순위에 있어도, 보전가등기가 작용하지 않는 경우가 있으니, 그 경우면 괜찬겠습니다.

그 첫번째는 보전가등기라고 표시되어 있지만, 실제로는 담보가등기인 경우입니다.

[대법원 1992.2.11. 선고 91다36932 선고[나]]에 따르면,

가등기가 담보가등기인지 여부는 그 등기부상 표시나 등기 시에 주고받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고

거래의 실질과 당사자의 의사 해석에 따라 결정될 문제라고 할 것이다.라고 판시하였습니다.

따라서, 당사자가 그 가등기를 어떻게 바라보느냐를 판단하는데 있어서,

배당신청 중에 가등기권자가 배당신청을 한다면, 그 가등기를 담보가등기로 판단한다고 볼 수 있고,

또는 경매를 신청한 채권자라면, 그 담보권을 가지고 경매를 신청했을 것이므로 판단하는데 도움이 될 수 있습니다.

가등기권자가 신청한 내용은 법원에서 제공하는 문서처리기간의 내용을 확인하면 알 수 있습니다.

위의 경우로, 보전가등기가 담보가등기라는 확신이 서면, 주저없이 입찰에 참여해도 무관하겠습니다./

그리고, 그 두번째는 소유권이전청구권가등기로써 10년이 넘도록 소유권이전청구권을 행사하지 않은 경우입니다.

[대법원 1991. 3. 12. 선고90다카27570 선고[다]]에 따르면,

가등기에 기한 소유권이전청구권이 시효의 완성으로 소멸되었다면 그 가등기 이후에 그 부동산을 취득한 제3자는 그 소유권에 기한

방해배제청구로서 그 가등기권자에 대하여 본등기청구권의 소멸시효를 주장하여 그 등기의 말소를 구할 수 있다.라고 말했습니다.

이 경우,

10년이 넘도록 소유권이전청구권을 행사하지 않으면, 가등기의 소멸시효에 걸리는 것이 아니라,

소유권이전청구권의 10년의 소멸시효에 걸리게 된다는 것입니다.

이제 가등기도 무서워 하지 않아도 되겠네요~

이전 게시물에서 가압류에 대해서, 유의해야 할 사항을 바탕으로 이야기 해 보았습니다.

>>>>>> [권리분석 시리즈 10] 결정되지 않은 채권 그 권리 가압류 >>>>>>

위의 링크를 따라 가시면, 이전 게시물을 확인 할 수 있습니다.

그럼, 가처분의 내용부터 볼까요?

가처분의 가압류와 현저하게 다르게 느껴지는 이유는, 

가압류가 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 것을 대상으로 하는데 반해, 가처분은 금전이외의 권리로 다툰다는 것입니다.

다르게 말하면, 가압류는 금전이나 금전으로 환산이 가능하기 때문에 그 금액 만큼만 회수가 이루어 지면 끝나지만,

가처분은 권리이기 때문에, 그 현상을 "그대로"유지해야 하는 어려움이 있고, 그 만큼 까다롭게 느껴지는 것입니다.

가처분의 의의를 살펴보면,

가처분이란 채권자가 채무자에게 금전채권이 아닌 특정의 물건에 대한 청구권을 가진 경우 판결이 확정되어 

그 강제집행 시까지 방치하면 채무자가 그 물건의 현 상태를 변경할 수 있으므로 이를 저지시키기 위한 임시적인 처분을 말한다.

다시 말해서 가처분은 다툼이 있는 부동산을 현 상태대로 보전하기 위하여 청구권을 가진 채권자가 채무자의 재산은닉, 양도 등의 처분을 금지시키고 

그 보관에 필요한 조치를 해두는 보전처분이다.

라고, 이야기 하고 있습니다.

그래서, 가처분의 경우에는 선순위의 경우에, 모든 권리가 인수되는 것이고, 

소유권이전금지가처분 등의 권리에 의하면, 낙찰받은 부동산의 소유권 역시도 무효화 되어, 소유권을 잃게 될 수도 있습니다.

가처분의 경우, 선순위라도 소멸되는 경우가 있지만, 거의 없기 때문에 없다고 보시면 됩니다.

하지만, 후순위의 경우에 인수되는 가처분의 경우에는 권리에 타격이 있을 수 있으므로 살펴보겠습니다.

 건물철거 및 토지인도 청구권 보전을 위한 가처분

등기부상 토지와 건물의 소유자가 다른 상황에서 건물만 경매로 나온 경우,

건물철거에 대한 합의나 법정지상구너 성립의 장애 사유로 인하여

 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도청구권 보전을 위하여 건물에 경료한 가처분등기는

순위에 상관없이 경매의 낙찰로 소멸되지 않으며, 

설령 이런 가처분등기가 경매개시 결정등기 이후에 경료된 것이라도 소멸되지 않는다.

경매공부를 처음으로 하다보면, 

가압류는 말소기준이 되는 권리이면서, 순서와 상관없이 소멸되므로 걱정할 필요가 없는 권리이고,

가처분은 후순위라도 인수될 가능성이 있으므로, 경우를 잘 따져야 하는 권리라고 암기하듯이 알고 있습니다.

하지만, 가압류와 가처분은 권리를 보전하기 위한 방법이라는 것에서 유사하고,

가압류는 금전채권을 대상으로 하고, 가처분은 금전채권 이외의 권리를 대상으로 하는 것에서 다릅니다.

조금, 자세히 그리고 이해할 수 있도록 정리해 볼려고 합니다.

따라서, 가압류라는 것은, 채권은 있으나 집행권원이 없는 경우에, 

집행권원을 받을 시간동안 채무자의 현재 재산을 미리 확보하여 장래에 실시할 강제집행이 가능할 수 있도록 하는 것입니다.

다시말하면, 채권은 있는데 확정받은 집행권원은 없다는 것입니다.

그리고, 제2항에 따르면, 그 채권의 기한이 만기되지 않아도, 채권회수가 걱정이 되는 경우 가압류는 가능하다는 것입니다.

가압류의 가장 특징은 "확정되지 않은 채권"이라는 생각이 듭니다.

그리고, 누구나 확인되지 않은 채권으로 가압류를 신청할 수 있을 만큼 쉽기 때문에, 그렇게 많은 가압류가 보이는 것이구요.

그만큰 이후에, 가압류 근원의 채권이 무효일 경우가 생기는 것입니다.

맨 앞에서 이야기 한것처럼,

(배당계산에서는 인수되는 권리에 배당되는 금액이 모든 채권과 관련이 있기 때문에 중요하지만)

권리분석에서 가압류는 그리 중요하게 여겨야 할 권리는 아닙니다.

(순서와 상관없이 모두 소멸하니깐요~ 하지만, 소멸하지 않는 경우도 있기는 합니다.)

그럼, 가압류의 "확정되지 않은 채권"이라는 특성은 어떻게 영향을 미칠까요??

일단, 경매가 진행되고 낙찰되고 배당까지 이루어 진다면, 가압류가 채권에 대해서 배당받기 위해서는 당연히 확정판결이 필요합니다. 

가압류는 말 그대로 압류가 아닌 "임시"의 상태이기 때문입니다.

그리고, 그 경우 법원에서 그 배당금액을 판결이 날때까지 공탁해 놓습니다.

여기서, 입찰자가 주요하게 관찰해야 할 상황이 몇 있습니다.

하나는 선순위 가압류의 채권이 무효인 경우입니다.

(가압류도 말소기준권리가 되기 때문입니다.)

만약 가압류 - 임차인(전입/확정) - 지상권 - 압류 이런 순서로 되어 있다고 보고,

네번재 압류가 채권확정받아 경매신청을 한 경우라고 하고, 첫번째 가압류가 무효이면,

낙찰자에게 임차인과 지상권은 모두 인수 됩니다.

마치, 금액이 적은 근저당권의 채권을 후순위 임차인이 대위변제하여, 말소기준권리가 변경되는 경우와 유사합니다.

(물론 낙찰을 취소할 수 있습니다만, 시간과 비용이 문제겠죠??)

마지막으로 한가지더요,

이 경우는 잘 있을 수 있는 경우는 아니지만, 그래도 사람일은 모르는 것이니깐요~

전소유자의 가압류에 관한 것입니다. 

(전소유자의 가압류의 경우에는, 경매를 통해서 낙찰받은 부동산에서 가압류를 말소촉탁 할 수 없다는 것입니다.

주택경매에 관심을 가지는 사람들이 가장 두려워 하는 것은

대항력 있는 임차인입니다.

배당신청을 한다고 하더라도, 대항력이 있으면, 변제받지 못한 보증금을 낙찰자가 모두 인수해야 하기 때문에,

경우에 따라서는 낙찰가보다 보증금이 더 큰 경우도 있습니다. 

이제, 말소기준권리는 무엇인지 알겠습니다.

(제 글을 쭈~욱 읽으셨던, 혹은 지금 이 검색어로 이글에 들어오셨다면, 말소기준권리는 알고 계신거죠~)

그런데, 토지와 건물에 저당권 혹은 (가)압류 등의 날짜가 서로 다르면 어떻게 기준되는지가 문제입니다.

임차인들의 전입시기가 토지의 근저당설정 시기보다는 후순위이지만, 

건물의 근저당이나 (가)압류 등의 권리보다 앞선다면,

임차인들은 대항력과 우선변제권이 있습니까?

알면 알수록 새로운 상황을 많이 접하게 되면서, 정신이 없는 것 같지만,

상식적으로 쉽게 설명하자면,

토지의 근저당에 대해서는 없고, 건물의 근저당에 대해서는 대항력과 우선변제권이 있습니다.

이렇게 생각해 보세요.

우리가 커피전문점에 가서 커피를 시켰는데,

요즘 일회용 컵문제로 머그컵에 커피를 담아 주었습니다.

커피를 다 마시면, 그 머그컵은 전문점에 반납해야 할 것입니다. 

우리가 구매한 것은 그 커피이고, 그 머그컵은 커피를 담기 위한 것이지, 그 컵까지 구매했다고 보기 힘들기 때문이죠.

임차인이 살고 있는 공간이 건물이고, 그 건물이 토지 위에 있기는 하지만, 임차인의 권리는 건물에 비교했서 있다고 볼 수 있습니다.

따라서, 건물의 매각 대금에 대해서, 우선적으로 변제 받을 권리가 있으며, 따라서, 대항력도 있다 할 수 있습니다.

하지만, 최우선변제금은 다르게 해석될 것입니다.

[대법원 1999.7.23. 선고99다25532 판결]에 따르면,

최우선변제권은 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금에서도 그 권리가 있으므로

 대지(토지)에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 

그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할것이나, 

이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 

저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시 방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 

저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 

이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.

라고 판결하면서, 최우선변제금에 대해서 토지 근저당권자의 권리를 보호하였습니다.

위의 판결이 낙찰인과 무관해 보이지만,

최우선변제금액을 토지매각가에서 변제받지 못하면, 건물매각가에서 부족분이 생기면,

대항력이 있는 임차인들로 낙찰자가 부담해야할 부분이 늘어나게 됩니다.

따라서, 임차인들의 주민등록과 확정일자가 토지근저당보다는 뒤이고, 건물근저당보다는 앞서는 경우에,

낙착금액에 대해서 토지근저당권자와 건물근저당권자가 비율로써, 변제받을 것이고,

이에 건물근저당권자의 변제금액에서 배당신청한 임차인들의 보증금을 돌려주고,

이에 부족한 부분을 낙찰자가 인수한다고 생각하시면, 됩니다.

자세한 배당에 관한 부분은 추후에 배당계산에 대한 글에서, 통합적으로 자세히 하도록 하겠습니다.

경매를 하다보면, 애매하게 와 닿는 게 바로 이 전세권입니다.

그래서 오늘은 이 전세권이 어떻게 다른지, 완벽하게 정리해 보려구요.

전세권은 지상권, 지역권과 함께 용익물권으로 분류 됩니다.

>>>>>> [권리분석 시리즈 4] 지상권 그리고 지역권 >>>>>>

위의 링크를 따라 가시면, 지상권과 지역권에 관한 글을 보시수 있습니다.

하지만, 전세권은 지상권 및 지역권과 다르게, 임대차의 느낌도 있고,

또한, 경우에 따라서, 말소기준권리가 되기도 합니다.

말소기준권리는 이후의 일정한 권리들을 모두 소멸 시키기 때문에 중요한 기준점이 됩니다.

주택의 권리분석에서, 전세권을 어떻게 봐야 하는지 이제 시작합니다. 

전세권은 전세권만으로도 경매신청을 할 수 있습니다.

당연히 배당신청도 할 수 있구요. 

그런데, 전세권에서 가장 유심깊게 봐야 하는 부분은 전세권의 범위가 대상 경매 부동산에서 전체인지 부분인지 입니다.

전세권이 입찰자에게 중요하게 작용하는 이유는,

전세권이 말소기준권리가 되어서, 그 이후에 있는 임차권이 인수되는지 때문이고,

또한, 그 전세권이 다른 근저당과 같이 소멸하는지 인수되는지의 문제 때문이겠죠?

예를 들어 보겠습니다. 

2층 주택에 1층 부분의 임차인인 전세권설정을 하고 1층을 점유하고 있고,

이후에 2층 부분에 임차인이 임대차 계약을 하였습니다.

그리고, 그 이후에 은행에서 근저당 설정을 한 경우 입니다.

먼저,

근저당권자가 위의 주택을 경매신청하고, 1층 임차인이 배당신청한 경우입니다. 

보기에 따라서는, 1층 임차인이 전세권을 근거로 배당신청하였고, 말소기준권리가 된 거처럼 보입니다. 

하지만, 1층 임차인의 전세권의 범위는 1층에 한정되어 있기 때문에 2층 임차인의 권리를 침해하지 못합니다.

2층 임차인의 경우 근저당에 앞서기 때문에, 대항력과 우선변제권이 살아 있다고 볼 수 있습니다.

그래서, 전세권의 경우 그 범위가 중요하게 작용합니다. 

그럼 만약에 낙찰금액이 1층 전세권자의 전세금에 미달하면, 1층 임차인을 나머지 전세금을 인수해야 할까요?

그것도 걱정할 필요가 없습니다.

왜냐하면, 1층 임차인의 전세금보다 낙찰금액이 부족할 경우에,

은행이 채무를 환수할 방법이 없어 경매는 무효가 됩니다.

그렇다면, 1층 임차인이 경매신청한 경우에는 어떻게 될까요?

1층 임차인이 경매신청한 경우 역시,

2층 임차인의 권리를 침해하지 못하고, 2층 임차인의 대항력과 우선변제권은 살아 있습니다. 

그리고, 

낙찰 금액이 1층 임차인의 전세금에 미치지 못하면, 1층 임차인의 나머지 보증금을 낙찰자가 인수해야 할까요?

그렇지 않습니다.

낙찰자는 2층 임차인의 권리만 인수하면 됩니다.

일반 임차인의 경우에, 

대항력이 있으면, 배당신청을 했다고 하더라도, 돌려 받지 못한 보증금액에 대해서 낙찰자에게 요구할 수 있습니다. 

(하지만, 대항력이 없는 경우는 그렇지 않습니다.)

오늘저녁에 우리나라와 독일이 그리고 멕시코와 스웨덴이 맞붙게 됩니다.

우리가 16강에 나갈 확율은 "0"에 가깝습니다.

우리가 독일에 이기고 멕시코게 스웨덴에 이기면

세팀, 독일과 스웨덴 그리고 우리나라는 모두 1승 2패가 됩니다.우리는 골득실이 -2기 때문에 

독일을 최소한 2점차이로 이기면서, 스웨덴이 멕시코에 말도 안돼게 져야 합니다.

뭐 확율은 있으니 불가능한 이야기는 아니지만,

이렇게 경기가 풀어지면,

2002년에 못지 않은 월드컵 열풍이 일어나겠지만, ㅎㅎ

과연요..

tv에서 독일을 이기니 뭐하니 하면서, 마지막으로 너무 팔아 먹는 느낌에

월드컵도 장사라는 것을 잠시 잊었었구나 하고 있습니다.

승패가 게임에 모든 것은 아니지만, ㅎㅎ

독일에 이기고 16강에 가자구요??

이 확율로요??

우리도 대차게 이기고 다른 경기도 우리가 원하는 대로 되야만 가능한,

그야 말로 불가능 합니다. ㅎ

앞선 포스트에서 법정지상권의 분묘기지권과 수목에 대해서 이야기 해 보았는데요.

>>>>>> [권리분석 시리즈 5] 법정지상권_분묘기지권 >>>>>>

>>>>>> [권리분석 시리즈 6] 법정지상권_수목 >>>>>>

위의 링크를 클릭하시면 이전의 포스팅을 읽을 수 있습니다.

이번에는 우리가 가장 많이 접하게 되는 건물의 법정지상권에 대해서 이야기 하면서, 이전의 내용들과 비교해서 살펴보도록 하겠습니다.

민법 제279조(지상권의 내용)

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

라고, 민법에서 지상권에 관한 권리를 규정하였는데, 법정지상권은 과연 왜 필요한 것일까요??

법정지상권 그리고 관습법상 법정지상권이 성립하고, 인정하는 이유는,

민법 제279조에서처럼, 당사자(토지소유자와 건물소유자)간의 약정이 존재하는 경우 뿐만아니라, 경매나 매매 등 다른 사유로 인하여, 

건물과 토지의 소유자가 달라진 경우에, 지상권을 인정하지 않는다면, 건물의 철거 등 건물소유자에 너무 가혹하고,

또한, 건물의 철거하는 등 국가 경제적으로도 손실이 크기 때문에 특정한 경우 건물 소유자가 지상권을 취득했다고 간주하는 것입니다.

민법 제366조(법정지상권)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상구너을 설정한 것으로 본다.

그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

라고, 법정지상권에 관하여 규정하고 있는데,

이에 따르면, 순서가

1. 저당권설정 당시 토지와 건물소유자가 동일하여야 하고

2. 경매로 인하여 건물과 토지에 대한 소유권이 분리되어야 한다고 되어 있습니다. 

또한,

[대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결]에 따르면,

토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가, 건물 똔느 토지가 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때,

당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없으며,

건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상 법정지상권을 취득하게 된다.

라고 말하고 있습니다. 

민법에서, 제279조에 의해서 지상권을 설정하지는 않았지만, 법정지상권의 취지와 같이 지상권을 설정하지 않았다는 이유로,

건물의 소유자가 건물의 토지위에 있어야 하는 이유로, 건물의 소유권을 잃게 되는 경우가 발생하게 되므로, 

판례에 의해서, 건물 소유자의 법정지상권을 인정하고 있습니다.

민법 제279조의 지상권과 민법 제366조의 법정지상권 및 관습법상 법정지상권의 차이로 보면,

첫번째로,

지상권은 지상권설정 약정에 의해서 이루어 진다면, 법정지상권은 법률 및 판례에 의해서 인정되는 차이가 있고,

두번째로,

지상권은 권리의 법위가 약정에 의해서 이루어 지기 때문에, 건물, 기타 공작물, 수목 등을 인정하고, 

역시 아직 건축되지 않은 상태의 장래의 건물에도 설정되지만,

법정지상권은 기존건물의 한정되어 인정되고, 그 범위도 현재 점유범위에 제한됩니다.

세번째로,

지상권의 지료는 당연히 약정에 의하지만, 법정지상권은 법원의 결정에 의해서 이루어 지고,

네번째로,

지상권은 양도하거나 저당권 등을 설정할 수 있고, 타인에 양도 및 임대 가능하지만,

법정지상권은 양도, 저당권설정, 매매 및 임대 등의 권한이 없다고 할 수 있습니다.

마지막으로, 경매를 하다보면 미등기 건물의 법정지상권이 성립하는지에 대한 의문이 많이 생깁니다.

제366조의 법정지상권에 따르면,

미등기 건물의 경우에도,

저당권설정당시 건물이 존재하였고, 

저당권 설정당시 건물의 소유자가 동일하였으며, 

경매로 인하여 건물과 토지의 소유권이 분리된 경우에 

법정지상권이 성립합니다. 

하지만,

매도자가 매수자로부터 미등기 건물과 토지를 매입하고, 그 토지에 이전등기를 마친 이후에,

토지가 경매되었다면, 그 미등기 건물에 법정지상권이 성립하는지에 대한 의문이 듭니다.

이 경우에, 

매도자가 매수자로부터 미등기건물과 토지를 매입하면서, 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우로 보는지의 문제인데,

매수자는 건물이 미등기 건물이기 때문에 이전등기를 마치지 못하였을 뿐이기 때문에,

그 건물에 별도의 용익권능을 인정할 필요가 없다고 판단하였고,

경매를 통해 토지가 낙찰된 시점에서,

법제366조에 따라, 저당권 설정 당시에 토지와 건물 소유자가 동일하지 않았기 때문에 법정지상권이 성립하지 않습니다.

법정지상권의 성립요건이 불문명한 부동산 물건의 경우,

토지를 낙찰 받는다고 하더라도, 법정지상권이 성립하면 토지이용에 상당한 제한이 따르고,

법정지상권이 성립하지 않는다고 해도, 그를 증명하고, 건물 등 토지의 상황을 정리하기 위해서는 시간과 비용이 들기 때문에,

유찰이 많이 되어 성공적으로 정리하면 상당한 수익을 기대할 수 있는 물건이 될 수 있다는 장점도 있습니다.

이재명시장이 배우 김부선씨랑 스캔들이 아직 마무리 되지 않은 시점이고,

정치인이 정치만 잘하면 된다는 말에 절대 동의하지 않지만,

이건 정말 부럽네요.

얼마나 잘 운영될지는 두고 봐야 하겠지만, 

공무원들의 안일한 태도에 문제를 인식하지 못하고,

힘 없는 일개(?) 시민이 컨플레인하면, 모르는 척 넘어가는게 미덕인양,

사실 이에 대한민국의 현실입니다.

시청이나 구청에 직접가서, 민원을 제기하고, 해결을 요구하는 경험을 하지 못한 사람들은 잘 알지 못합니다. 

일선에 있는 분들이 얼마나 몸을 사리고, 문제를 해결할려고 하지 않는지.

국가에는 국민신문고가 운영되어 왔고, 현재는 청와대 페이지까지 열려 있지만,

(청와대페이지는 잘 모르겠습니다. 아직 사용해보지 않아서,)

하지만, 국민신문고가 유명무실하고,

비리를 이야기 하면, 비리를 저지를 공무원이 담당자가 되어 신고자에게 다시 전화거는,

이런게 아직 대한민국의 현실이었습니다. 

다른 것 떠나서, 이재명 군수가 시도하는 이 도정핫라인 꼭 성공했으면 좋겠습니다.

그래서,

공무원은 국가의 행정이 잘 돌아가야 한다는 사명을 가지고 있하는 사람들이지, 

절대 잘리지 않는 철밥통의 안전한 직장이라는 계념이 좀 사라졌으면 좋겠습니다.

스캔들과 무관하게, 

정치인도 도덕적으로 완성되야 한다고 생각하는 일인이지만,

이번 핫라인이 성공하고, 공무원들이 관료주의에서 벗어나고,

국민과 소통할 수 있는 계기가 된다면, 

저는 이재명 군수를 끝까지 지지하겠습니다.