차선과차악사이

부동산에 대해서, 이렇쿵 저렇쿵 이야기 하다보면, 

항상 받는 질문이 있습니다.

" 그럼 부동산 공부는 어디서 어떻게 시작해야 하나요?? "

혹은,

" 그럼 어떤 책을 읽는 것으로 공부를 시작해야 할까요?? "

부동산 공부를 시작한다고 하다가 그저 쉽게 흥미를 잃어버리는 분들을 보면,

그 흥미를 잃어 버리는 이유가 몇가지 보입니다.

그중에 가장 큰 하나는, 쉽게 경험해 볼 수 없다는 것이었습니다.

부동산 공부를 하고, 경험을 해 볼려니 돈이 한두푼 들어가는 것이 아니어서,

시험삼아 혹은 경험삼아 해 볼 수 없고,

그러다 보니, 책으로만 접하게 되고, 또 그러다 보니 흥미를 곧 잃어버리게 되는 것 같습니다.

또 다른 이유 중 하나는,

하면 할 수록, 어려운 용어나 경제계념이 자꾸 나와서,

하나하나 풀이하면서 알아가자니, 너무 복잡해 져서,

" 아 이건 혼자 공부할 수 있는게 아니구나 "하고 곧 포기해 버리는 경우입니다.

뭐 개인적으로 많은 다른 이유들이 있겠지만, 이런 이유들이 부동산에 대한 접근성을 높이고,

이렇게 관심이 많은데도 불구하고 실제로 뛰어드는 사람들을 제한하는 이유인 것 같습니다.

자, 그럼 정말 부동산 공부는 어떻게 시작해야 할까요??

"공부"를 빼는 것으로부터 시작해야 합니다 라고 종종 조언합니다.

공부라구요??

전 스마트폰을 예로 들어서 물어보는 분들에게 이야기 하는 경우가 많은데요,

일정 나이가 넘으신 분들은 새로운 기기를 접할 때 마다 어려워 하십니다. 그리고, 말씀들 하시죠. 공부해야 한다고,

하지만, 아이들은 그냥 "이용"하는데 그 즐거움을 느낍니다.

두 그룹중에 누가 더 스마트폰을 잘 활용하냐구요?? 물어서 무엇하겠습니까??

아이들은, 스마트폰을 사용하면서 주어진 기능을 이용합니다. 

그리고, 그 기능은 유져(사용자) 편의로 만들어진 기능이니 편하게 사용하는게 맞습니다.

그리고, 스마트폰에 회로가 어떻게 되어 있는지 운영체제가 어떻게 만들어졌는지, 반도체는 무슨역활을 하는지 궁궁해 하지 않고,

알 수도 없는 것이죠.

그냥 스마트폰을 잘 사용하는 것입니다.

부동산도 마찬가지 입니다.

누구에게나 일상의 일부분이고, 누구나 부동산에 살면서 부동산에서 활동합니다. 

너무도 잘 아는 공간이고, 너무나 익숙한 물건입니다.

그래서 더 익숙하지 않은 것처럼 보입니다. 

"분명히 잘 아는 것인데 전문가(?)라고 말하는 특정한 사람들과 이야기 해보면 무슨말인지 모르겠어요"

당연하죠. 그들은 이야기 하는 상대방이 잘 모르기를 바라면서 이야기 하는 것이니깐요.

내가 원하는 부동산은 다른 사람도 원하고, 내가 원하지 않는 부동산은 다른사람도 원하지 않습니다.

내가 원하지 않는 부동산이었는데, 부동산 전문가가 이야기 한다고 원하는 부동산으로 바뀌지 않으니깐요.

단순하고, 쉬운 논리죠.

그럼 아무것도 하지말고, 느낌으로 하면 되냐구요??

아니요.!! 이건 정확하게 말할 수 있습니다.

전 "관심"을 가지라고 말하고 싶습니다.

애들이 스마트폰을 그냥 쓰듯이, 그냥 관심을 가지세요. 요즘 우리동네 집값은 어떻고, 가게 세는 어떻게,

유리창에 붙어 있는 플랭카드에 전화해서 가격도 물어보고,

비싸네, 싸네 판단도 해보구요.

그리고, 신문도 보고, 잡지도 보고,

광고지도 찬찬히 살펴보세요.

그럼, 언제부턴가 우리동네 시세를 떠나서, 부동산에 대해서 점점 해박해 지고 있는걸 느끼지 못하는 사이에 느끼게 됩니다. ㅎ

(말이 좀 안되나요??)

부동산을 가장 잘 하는 방법은,

사람들을 두려워 하지 않은 것이에요, 물어보고, 다가가고, 상담하고, 

가장 좋은건 뭔지 아세요~?

이게 모두 무료라는 것이죠.

부동산은 대인관계와 약간은 관련이 있어 보이기는 하지만, 또 100%는 아니라고 생각합니다.

분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위해서 분묘와 그 주변의 일정부분의 타인 소유의 토지를 사용할 권리로써,

관습법상의 법정지상권과 유사한 물권으로 인정되는 권리입니다.

법규상의 명시적인 규정으로 정희하고 있지는 않지만, 

일제시대에 조선고등법원이 물권성으로 확인한 이후, 

대법원에서도 이를 그대로 인정하면서 판례법으로 확립되었습니다.

판례에 의하면 분묘기지권의 성립요건은

봉분 등 일정형태를 갖추고 있어야 하고,

토지소유자의 승낙에 의해 설치되었거나, 취득시효에 의해 설치되었어야 합니다.

[대법원 1995.2.28. 선고 94다37912판결]에 따르면,

분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태는 그 내부에 사람의 유골, 유해 등 시신을 매장하여 사자를 안장한 장소를 말하고,

외부적으로 봉분 등 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있는 경우에 한하여 인정된다고 하였습니다.

따라서,

시신이 안장되어 있지 않은 장래의 묘소인 가묘나

평장, 암장 등 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추지 아니한 경우에는 인정되지 않습니다. 

또한, 

토지소유자의 승낙에 의해 설치되었다는 것은,

분묘가 설치된 토지를 처분하거나 경매된 경우 당사자간의 특별한 의사표시가 없는 경우를 포함합니다.

또한, 취득시효에 의해 설치되었다는 것은,

토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 자가 20년간 평온,공연하게 그 분묘의 기지를 점유한 때를 말합니다.

또한,

분묘기지권의 존속기간에 대해서도

[대법원 1994. 8. 26. 선고 94다28970 판결]에 따르면,

분묘기지권의 존속기간에 관하여는 민법의 지상권에 관한 규정에 따를 것이 아니라 

당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따를 것이며, 

그러한 사정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하여 구 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속한다고 해석함이 타당하므로 민법281조에 따라 5년이라고 보아야 할 것은 아니다.

라고 규정함으로써, 존속기간에 대한 제한이 없다고 하였습니다. 

또한,

분묘기지권의 지료지급의무에 대해서도

[대법원 1995. 2. 28. 선고 94다 37912 판결]에 따르면,

지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없다는 점에 비추어 보면,

분묘기지권을 시효,취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다고 해석함이 상당하다.

라고 규정함으로써, 시효취득에 관하여 지료를 청구할 수 없다고 하였습니다.

이에 따라서, 

분묘기지권의 존속기간과 지료지급의무가 면제됨으로써, 

분묘권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하고 그 분묘가 존속하는 한 분묘기지권이 계속 유지되기 때문에,

분묘기지권이 있는 분묘가 위치한 토지소유자들은 분묘문제를 해결하기 위해서 막대한 합의금을 지급하는 등 큰 어려움을 겪고 있습니다.

이에 2001부터 시행된 [장사 등에 관한 법률]로 신설된 묘지에 대해서는 분묘기지권을 인정하지 않고 있습니다.

문제는 기득권을 위해서, 그 이전에 설치된 분묘에 대한 기지권입니다.

또한, 위의 [대법원 1995. 2. 28. 선고 94다 37912 판결]에 따라서,

시효취득에 관하여는 지료를 청구할 수 없지만,

[대법원 2015. 7. 23. 선고 2015다206850 판결]에 따라서,

시효취득 이외의 경우에 지료지급의무의 존재를 전제로 지료지급의 지체를 이유로 한 분묘기지권소멸을 인정하였습니다.

결론적으로, 위의 내용들을 종합해 보면,

분묘기지권의 경우 2001년 이전에 설치된 분묘에 대해서는 합의 이외의 방법으로 권리를 회수할 방법이 없습니다.

현장 조사를 통하여, 판례에서 말하고 있는 외형적으로 봉분을 확인 할 수 있는지에 대한 판단이 주요할 것으로 보이고,

2001년 이후의 분묘에 대해서는 분묘기지권이 배제되어, 분묘 설치의 기간이 주요해 보입니다. 

그리고, 

2015년 판결이전에는 지료와 기간에 제한이 없어, 분묘권리자가 관리만 하면 토지소유권을 회수할 가능성이 없었으나,

(물론, 토지 이용료가 분묘가 설치되어 있는 지역이라는 것을 감안할 때 부담이 될 정도는 아닐 것으로 보입니다.)

지료지급을 이요하여, 토지소유권을 회수할 수 있는 방법이 생겼다는 것은 큰 변화로는 보입니다.

일단, 분묘기지권이 있는 토지 경매의 경우, 그 사실 내용이 명확하지 않으면, 일단 피하는 것이 좋기는 하겠네요..ㅜ

말소기준권리는 경매가 진행되어 물건이 낙찰 될 때, 그 권리를 포함하여 시간적 순서에 있어서, 

그 이후의 권리가 말소되게 하는 기준이 되는 권리를 말합니다.

말소기준권리는 등기부 등본상에서 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정등기가 있으며,

전세권의 경우에는 그 전세권이 부동산목적물의 전부에 대해서 설정된 경우 기준권리가 될 수 있습니다.

이 말소기준권리를 기준으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리가 있습니다.

소멸되는 권리는 경매목적부동산의 매각대금에서 각각 순위에 따라서 배당되면서 소멸되고,

인수권리는 경매목적부동산의 매각대금에서가 아닌 법원 배당외에서 즉, 낙찰자가 인수하고 해결해야 하는 권리들입니다.

(생각만 해도 무시무시 합니다. ㅎ)

" 권리의 순위정리와 말소기준권리로 정리하기 "

가장 먼저, 등기부등본상의 각 권리를 시간의 순서에 따라 정리해야 합니다. 

그리고, 현황조사서 및 매각물건명세서 상의 임차인의 전입시기에 따라 함께 시간 순서대로 정리합니다.

위의 표는 설명을 하기위해서 임의로 만들어 봤는데요,

이를 시간의 순서에 따라, 밑에 있는 표로 정리해 봤습니다. 권리분석을 하기 위해서는 시간의 순서대로 정리하는 것이 그 처음입니다.

여기서 보시면, 말소기준권리는 3번 기업은행의 근저당이 됩니다.(2010.8.5)

앞서 설명한 것 처럼, 이 순서로 보면,

일단,

경매가 진행되면, 3번 근저당을 기준권리로하여 3번부터 9번까지 모든 권리는 소멸됩니다.

그리고, 1번과 2번 임차인들만 낙찰자에게 인수되게 됩니다.

(2번 임차인 갑의 경우, 배당신청을 하였으면, 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 이 건 다음 글에서 이야기 할께요)

등기부등본, 현황조사서 및 매각물건명세서 등에서 많은 권리들이 널려 있어도, 

일단 이렇게 정리를 하면 고려해야할 권리는 몇개 남지 않습니다.

(말소기준권리 이후의 권리도 고려해야 한느 경우도 있지만, 시리즈를 진행하면 모두 이야기 할께요)

아시겠죠?? ^^

경매로 부동산을 매입하는 이유는 리스크를 지고 명도라는 어려운 관문을 통과해야 함에도 불구하고,

그 만큼 혹은 그 이상으로 저렴하게 매입하여, 시세 차익을 얻기 위한 것이 목적일 것입니다.

경매로 부동산을 매입할 경우에, 낙찰가와 별개로 비용이 들어가는 부분이 있습니다. 

따라서, 낙찰가를 결정할 때는 추가적으로 들어가는 비용을 모두 포함 시킨 후의 금액으로 계산해야 하는데요.

그런비용 들은,

낙찰 후 소멸되지 않는 권리를 정리할 비용, 명도/집행비용, 예상 수리비 그리고 체납관리비 등 일것입니다.

오늘은 체납관리비에 관해서 이야기 하려고 합니다. 

체납관리비 중에서 공용부분에 대한 체납관리비만 해당 됩니다.

(대법원 2006.6.29 선고 2004다3598 판결)에서

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법류 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력)

"공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다."에 근거하여,

그 특별승계인인 낙찰자가 공유부분에 대해서는 체납관리비를 승계하여 납부하여야 합니다. 

좀 풀어서 쉽게 이야기 하자면,

경매를 통해서 미납되어 있던, 전기세, 수도세 등등은 공공기간에서 이전의 소유자에게 채권을 확정하여 요구할 수 있는 권력이 되지만,

공공건물 즉, 아파트는 공동상가의 경우에는 채권자가 공동관리비를 미납하는 경우 공유자들이 피해를 보게 되기때문에,

공용부분에 대해서는 승계인이 그 공유부분에 대한 체납관리비를 납부하게 하여, 선의의 피해자를 없애기 위한 취지라고 생각합니다.

(특별승계인은 승계이전에 이러한 사실을 알 수 있기 때문에, 공유자들보다는 악의에 가깝다고 볼 수 있겠다.)

(법에서는 선의는 원래 사실을 모르는 사람, 악의는 사실을 알았던 사람으로 구분합니다. 심성이 아니에요~^^)

공동건물에서 공용부분과 전유부분을 구분해 보자면,

공용부분은 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용부분 난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비, 일체의 일반관리비 등이고

전유부분은 전기료, 수도료, 하수도료, 세대난방비, 급탕료, TV수신비 등 개인이 사용하는 영역으로 보면 되겠습니다. 

또 같은 상기와 같은 판례에서,

관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체남된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공유부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. 라고 하여 습니다.

이 역시, 풀어서 이야기 해보자면,

연체료의 경우에는 특별승계인인 낙찰자가 납부하지 않으면서, 다른 공유자가 피해를 보는 부분이 아니고, 납부하지 않는 공유자에 대한 일종의 위약벌이라서, 낙찰자는 연체료 부분에 대해서는 납부하지 않아도 된다는 것입니다.

체납한 관리비를 이야기 할때 마직막으로 이야기 하는 부분이 3년의 소멸시효입니다.

(대법원 2007.2.22 선고 2005다65821 판결)에서,

민법 제163조(3년의단기소멸시효) 다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다.에서

체납한 관리비의 경우는 1개월 단위로 지급해야 하는 경우이므로

제1호의 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권에 해당되어

3년이 지난 체납 관리비에 대해서는 부담하지 않다도 된다고 하였습니다.

하지만, (대법원 2015.5.28. 선고 2014다81474 판결)에서,

집합건물의 관리를 위임받은 주체가 체납한 관리에 대하여, 전소유자를 상대로 체납관리비 청구의 소를 제기하여 승소판결을 받으며,

3년의 소멸시효 중단의 효력이 발생하고,

민법 제169조(시효중단의 효력) 시효의 중단은 당사자 및 그 승계인간에만 효력이 있다.에서,

판례는, 당사자라 함은 중단행위에 관여한 당사자를 가리키고, 승계인이라 함은 시효중단에 관여한 당사자로부터 중단의 효과를 받는 권리 또는 의무를 그 중단 효과 발생 이후에 승꼐한 자를 뜻하며 포괄승계인은 물론 특정승계인도 이에 포함된다고 하였습니다.

따라서, 3년이 지난 체납관리비라고 할지라도, 관리주체가 판결로 채권을 확보하면, 

특별승계인인 낙찰자는 소멸시효 중단의 효력 또한 승계하게 되기 때문에, 모든 체납된 관리비를 납부해야 합니다.

[결론적으로 정리하면]

낙찰자는 체납된 관리비 중에서 공용부분에 대한 체납관리비의 납부책임이 있습니다.

체납에 대한 연체료의 책임은 없습니다. 

3년이 지난 공용부분에 대한 체납관리비는 승계하지 않지만, 관리인이 승소 확정판결 받은 부분에 대해서는 시효중단되어 모두 승계되어 납부해야 합니다.

오랜만에 물건 분석하는것 같네요.

이번 물건은 부산 연산동에 위치한 2층 주택입니다. 

요즘 핫한 온천천을 끼고 있는 위치네요. 역시 위치가 좋은니 반응이 뜨겁습니다.

이지역은 동해선 개설로 기장,일광,해운대 등으로 접근성이 좋아진 지역이기도 합니다.

붉은 색으로 표시한 부분이 온천천 부분이고, 동래쪽과 연결되는 부분입니다.

뭐 잘 아시겠지만, 카페거리 부터 해서, 온천천이 정비되면서, 사람도 많고, 일부 개발도 되고 있는 지역이라,

살기 나쁘지 않죠~ 교통도 좋고 연산동 동래등 중심상권과도 가까워 좋습니다.

전경사진 입니다. 전형적인 2층 주택이네요. 

그럼 권리관계를 한번 볼까요?

일단 2007년10월10일자로 부산은행이 권리자로 2억4천 근저당이 있습니다. 

이후에 있는 근저당은 모두 소멸이니 상과없구요.

2층 주거임차인이 말소기준권리(2007년10월10일 부산은행) 보다 앞서므로 대항력, 우선변제권 있으나

배상신청해서, 이전에 배당 4000만원 끝나므로 관심대상 아니구요.

2007년 기준으로 (근저당설정일 기준) 최우선 변제금액 광역시기준으로 3500만원 기준 1400만원 최우선 변제되니 

1층 임차인도 최우선변제 대상이나,

(공부상 확정일자가 없어서, 배당이 안될 수도 있겠네요)

따라서, 1, 2층 모두 배당 받고 나가니, 명도에도 문제 없어보이네요.

(최우선 변제금액까지 해서 5000만원 정도 되니, 입찰금액이 그 밑으로??? 설마요..ㅎㅎ)

대상부지의 공시지가가 2018년 기준으로 130만원 정도 되니,

130만원 X 167m2 = 약 2억2천만원 입니다.

감정평가가 4억5천만원에서 유찰되어 3억6천만원 최저가로 되는 부산지방법원 경매인데요.

이번에는 낙찰 될 가격으로 보이네요.

감정평가서에는 토지가를 240만원으로 보아, 약 4억으로 평가하였고,

건물가격이 4000만원으로 평가하였네요.

공시지가를 기준해서 본다면, 토지가격을 약 3억5천만원 건물가격 약 5000만원 그리고 미래 투자가치해서,

4억원 이상으로는 낙찰될 것으로 예상됩니다. 

일단, 이 물건의 경우에는 명도비용이 들지 않을 것으로 보이고요, 그만큼 기간도 짧아 지겠죠.

위치도 나쁘지 않습니다. 유찰도 한번 되어 가격도 괜찬네요. 

입찰 추천 대상 A 봅니다.

위의 내용이 도움이 되셨다면, 시원하게 공감한번 부탁드립니다. 

여러분의 따뜻한 공감한번이 글쓴이를 춤추게 합니다.

위의 내용은 용역발주에 의한 것이 아니므로 결과에 책임지지 않습니다.

궁금한 내용은 덧글로 질문해 주시면, 답변해 드리겠습니다. 

감사합니다.

주택임대차보호법은

법을 잘 알지 못하는 임차인들이 말소기준권리, 즉 권리의 소멸에 관련되는 권리와의 순서관계와 상관없이 

소액임차인의 요건에 충족하면, 보증금을 전부 혹은 일부 돌려 받을 수 있도록 보호하는 것이 본 취지일 것입니다.

주택임대차보호법 적용대상 건물은 

등기주택, 미등기주택, 준공미필주택, 무허가건물, 쉽게철거할 수 없도록 지은 가건물, 임대인과 합의하에 주거용으로 개조한 건물 모두 포함된다는 것이

정설인것 같습니다. 

내용인바,

주택임대차보호법에 의해서 임차인이 보호되는 것은

대항력을 가지거나 우선변제권을 가지게 되는 것입니다.

판례에서 말하는 경우는,

대지에 근저당권이 설정될 당시 건물이 없고, 이후에 지어진 건물에 임차한 임차인은 보호에서 배제된다는 것입니다.

이는 (근)저당권자의 권리를 심하게 훼손할 수 있다는 취지라고 밝히고 있는데요,

부동산을 근거로 근저당을 설정하게 되면, 

은행에서는 최우선 변제금액에 대한 금액분을 제외한 상태에서 대출을 하게 됩니다. 

당연히 최우선 변제되면, 경락금액이 줄어드니 당연하겠습니다. 

최우선 변제금액의 기준이 임대차계약일자 기준이 아니라 근저당권설정일자가 기준이 되는 것도 같은이유에서라고 보여집니다. 

따라서, 

근저당권을 설정할때 건물이 없었으니, 최우선변제금액의 차액을 제하지 않고

대출을 실시하였는데, 

이후, 최우선변제금액을 공제한 금액으로 채무를 변제하게 되면, 채권자의 권리를 침해할 이유도 있어 보이고,

또한, 이를 이용해서 부정한 방법을 사용할 가능성도 있어 보입니다.

또다른 쟁점은,

미등기주택의 소액임차인에 대한 최우선 변제에 대한 쟁점인데,

이의 판례는 긍정적인 판례와 부정적인 판례가 있으나,

최근에는 변제할 수 있다는 긍정적인 판례가 나오는 것 같습니다. 

이유인즉, 

미등기주택이므로 등기부등본상에 표기되어 있지 않고, 임대차보호법에도 등기된 건물로 표시되어 있으므로 최우선 변제 할 필요가 없다는 것이나,

다른 한편으로 살펴보면, 

근저당권자가 근저당을 실행할 당시에 건물이 미등기이나 지어져 있었고, 

따라서, 근저당권자의 실수도 일부 인정된다고 생각하면 편할 것 같습니다.

(판례의 내용은 꼭 그렇지 않지만, 제가 해석한 방법입니다.)

또한,

긍정적인 부분만 강조하게 되면, 근저당권자의 권리가 일부침해되지만, 대항력을 가지는 임차인에게 최우선 변제를 하지 않아도

크게 피해 보는 부분은 없어 보이는바, 부정적인 측면을 강조 했던것 같지만, 

최근에는 최우선변제를 인정하는 모양이니,

근저당 당시에 건물이 신축되어 있었다면, 미등기부분에 대해서도 보호받을 수 있다고 볼수 있는 것이 타당해 보입니다.

도움이 되셨나요??

쉽게 쓴다고 썼는데도 말이 좀 어렵네요..ㅠㅠ

인도명령은

경매목적부동산에 정당한 점유 권원 없이 점유하고 있는 임차인 혹은 채무자 등에게 낙찰자에게 부동산을 인도하라는 법원의 명령입니다.

인도명령에 응하지 않는 경우 강제집행으로 이어지는 형태이고,

이런 이유로 점유자(임차인 등)는 인도명령이 떨어지면 심리적으로 상당한 압박을 받게 됩니다.

강제집행 당하면 거의 쫓겨나는 것이니깐요.

인도명령의 대상은 대항력 있는 소유자나 유치권자, 법정지상권자 등 점유가 상당한 이유가 있는 점유자는 인도명령 대상이 안되겠죠??

아래와 같이 대상이 열거되나, 외울 필요는 없는 것 같아요. 참고만 하세요~

1. 채무자, 소유자, 압류 효력 발생 전후의 점유자

인도명령은 경매에서 경매목적부동산의 인도를 용이하게 하기 위한 것이어서,

6개월 이내로 신청기간을 제한해 놓고 있습니다.

그 기간이 넘어가면 인도명령신청이 불가능 하고 명도소송을 해야 하니 유의해야 합니다.

(목적은 점유자 및 채무자와의 물건 인도를 위한 협상입니다.

최악의 경우에 강제집행도 생각해야지만, 협상이 모두에게 유리한 방법이죠.

따라서, 인도명령은 점유자를 만나기 전에 잔금납부와 동시에 신청하는 것이 유리합니다.)

인도명령신청서에는 인도명령신청 취지를 명확히 기재해야 합니다.

인도명령의 범위와 대상, 원인을 명확하고 명료하게 기제하는 것이 좋습니다.

(인도명령신청은 인지세 및 송달료를 납부 한 후에 경매계에서 접수하면 됩니다.

인도명령신청을 하게 되면 법원에서 인도명령대상자에게 우편물을 송달하는 비용을

미리 선결제 하신다고 생각하시면 되요~)

위와 같이 작성하면 됩니다. 그리고 인도대상부동산의 부동산목록3부를 작성하고 등기부등본도 1부 함께 제출합니다.

그리고,

물건이 여러개 있거나 인도대상부동산의 위치가 일부분인 경우, 

도면을 그려서 위치를 정확하게 표시해 주어야 집행관들이 정확한 위치로 찾아 갈 수 있겠죠??

이는 현장답사를 통해서 도면을 그려도 되지만, 

보통 경매를 게시하는 경우 법원에서 제공하는 도면을 다시 이용해도 됩니다. 

또한,

위에서 언급한 내용인데요, 

대항력이 있는 임차인, 유치권자, 법정지상권자를 제외하고는 모두 인도명령대상이 됩니다. 

따라서,

가장 임차인, 가짜 유치권자, 법정지상권이 없는 지상권자 등도 인도명령이 됩니다.

하지만, 법원에서는 이들이 권원이 없는지 알 수 없겠죠?

그래서, 이들이 권원이 없는 대상이어서 인도명령이 가능하다는 이유를 서술하고 증거를 제출하는 것도 필요합니다.

법원에서 경락자의 신청에 따라,

인도대상 부동산을 방문하여 채무자나 임차인 등 점유자를 심리 및 심문하고

(권원이 확실히 없는 경우 생략하기도 한답니다.)

점유에 이유 없으며, 인도명령 신청 후 약 5일에서 2주사이에 인도명령이 결정됩니다. 

인도명령이 결정되면 인도명령결정문은 신청자(경락자)와 점유자에게 송달됩니다.

강제집행신청을 하기 위해서는 인도명령결정문과 송달증명원(상대방에게 송달 되었다는 증명)을 함께 제출해야 합니다.

인도명령결정문이 점유자에 송달이 완료되었다면,

강제집행신청을 할 수 있습니다. 인도명령결정문과 송달증명원을 첨무하여 집행관 사무실에서 강제집행신청서를 작성하여 제출합니다.

강제집행을 신청하면 집행비용을 예납해야 합니다.

집행비용은 집행을 진행할 때 발생할 비용을 미리 납부하는 것이며, 만약 협의에 의해서 집행의 필요성이 없어지면,

집행비용을 돌려받을 수 있습니다.

강제집행을 하게 되면,

집행이 예고된 날짜에 강제집행 대상이 되는 부동산의 규모와 동산의 사이즈 등을 고려하여,

강제집행인력이 동원되어 집행됩니다. 

(TV에서 많이 보셨죠? 엄청 겁나 보입니다.)

그리고, 점유자가 있으면 모르겠으나, 

점유자가 없어 강제집행된 물건들은 임의로 처리할 수 없으며, 

차량 및 창고 비용을 들여서 강제집행된 물건을 보관해야 합니다. 

그리고 그 보관된 물건은 강제집행에 사용된 비용 및 집행된 물건을 옮기고 보관한 비용을 채무자에게 물어 채권을 만들고

다시 그 채권원을 근거로 동산을 매각하는 절차를 걸치고

(일반적으로 이렇게 집행된 물건은 거의 폐기물 수준이 많아서 아무도 입찰하지 않는 것이 일반적입니다.)

채권이하고 동산이 유찰되면 낙찰받아 폐기하는 순서를 거칩니다.

하지만,

결론적으로 말하자면, 강제집행에 동산을 보관하는데 까지 가는 경우는 거의 없습니다. 

점유자를 한번도 안찾아가도 강제집행결정문이 송달되면, 7~80%는 연락이 오는 것 같습니다. 

강제집행결정문이 송달되면, 주도권은 경락자가 가지고 있다고 봐도 됩니다. 

(명도되지 않은 상태에서 명도확인서 등을 써주는 실수만 하지 않는다면 별 문제 없이 넘어갑니다)

그리고, 

강제집해에 들어가는 비용 강제집행비용과 노무비용 그리고 창고비용 차량 비용 등등을 계산해서,

그 안에서 점유자와 협상하면 거의 협의 됩니다. 

사실 점유자들도 그 정도 알고 버티는 경우가 대부분이고요.

관리명령은 매수인(낙찰자) 또는 채권자가 신청하면 법원은 경매목적부동산에 대해서 

매각허가결정 후 인도할 때까지 

관리인에게 부동산 관리명령을 하는 것을 말합니다.

낙찰자가 낙찰 후 잔금을 납부하고 인도 받을 때까지

채무자 혹은 제3자가 경매목적부동산을 훼손할 우려가 있는 경우에 할 수 있습니다.

관리인은 법원에서 임명하고, 매수인이 추천할 수 있지만 매수인 본인은 할 수 없습니다.

(매수인이 관리인이 되면, 잔금 납부전에 부동산이 인도되는 결과를 초래할 수 있죠)

경매에서 점유에 대한 정당성이 없는 임차인이나 점유자가 있는 경우,

낙찰 - 인도명령 - 협상(강제집행)은 낙찰 후 낙찰자가 해야할 ABC같은 거죠.

글도 맣이 올라와 있고, 경매에 관심좀 가져봤다고 하는 사람들은 그렇게 알고 있는 순서입니다.

그리고,

인도명령과 동시에 점유이전금지가처분신청을 함께 한다. 이렇게 말입니다. 

인도명령은 낙찰자가 낙찰부동산을 인도받는데 있어서, 정당한 권원이 없는 임차인, 점유자 등이 경매목적부동산의 인도를 거부하는 경우,

낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 신청하여 법원의 도움으로 경매목적부동산을 인도받을 수 있는 것입니다.

인도명령이 낙찰자에게 낙찰 후 해야할 일의 ABC처럼 여겨지는 이유는,

첫째, 경매목적부동산을 명도소송을 거치지 않고 부동산을 인도받을 수 있으며,

둘째, 점유자와 우위에서 협상할 수 있는 여건을 만들어 주며,

셋째, 강제집행까지 간다고 하더라도 비교적 비용이 저렴하다고 할 수 있기 때문입니다.

관리명령은,

법원에서 지명하거나 매수인(낙찰자)가 추천한 관리인에 의해서 해당 부동산이 관리되고,

잔금이 납부된이후에 별다른 절차없이 낙찰자에게 인도되기 때문에,

사실상 인도명령 절차 이전에 인도받게 되는 샘이기 때문에,

잔금을 납부 한 이후에 신청할 수 있는 인도명령보다 활용도도 높고,

또한, 점유자를 심리적으로 압박하는데 효율적일 것으로 생각된다. 

하지만, 

문제는 사실상 인도명령도 점유자가 순순히 명령에 응하지 않는 경우도 많을 뿐더러, 관리명령은 그 강제력이 약하고,

점유자가 관리명령에 응하지 않을 경우에 인도명령에 준하는 명령을 추가로 발하여 인도를 강제할 수 있지만,

매각허가결정이후 한달여의 시간동안 인도명령이 내려지기 때문에 

그 기간에 미리 관리명령을 통해서 인도명령에 준하는 추가 명령을 발하는데 의미가 약하고,

또한,

강제집행이 이루어 지지 않은 상태에서도 인도명령으로만으로 점유자가 느끼는 부담에 비해서 비용이 없는데도 불구하고,

관리명령을 점유자가 받아 들이게 되면, (관리인을 고용함으로써) 추가적으로 발생하는 비용이 비교적 큰 점도 단점으로 작용하는 것으로 보입니다.

관리명령이 가지는 한계점도 있으나,

관리명령이 가지는 특징으로 인해서, 합리적 권원이 없는 임차인이나 점유자에 적절한 사전 부담을 주고,

인도명령을 통해서, 조금 더 빠르고 쉽게 인도할 수 있는 전초적 전략방법으로 활용한다면,

적절한 한 방법으로 활용 할 수 있으리라 판단됩니다.

조금이라도 도움이 되셨다면, 공감 한번은 필자에게 많은 힘이 됩니다. 

지면에 자세한 내용은 많이 담지 못했네요. 궁금한 점이 있으시면 덧글로 남겨주시면,

답해드릴께요~ 소통해요~

경매에서 물건을 낙찰 받았을 때,

기쁜 마음과 동시에 걱정도 되었었죠. 사실 무작정 경매시장에 뛰어들어 몸으로 배우리라 시작했기 때문에,

낙찰이 되었을 때 어쩔 줄 몰라했던 생각이 납니다.

사실 뭣도 모르고 임차인도 찾아 갔었구요.

혼자서 소유권이전촉탁등기도 해보겠다고 가방하나 싸매고 돌아다녔던 기억이^^

소유권이전촉탁등기를 셀프로 하기 위해서 이 글을 읽고 계시는 분들은

한가지 아셔야 하는게 있죠~~!!

매각대금을 일부라도 대출을 받아서 하실꺼냐는 겁니다. 

만약에 대출을 받아야 한다면, 이 글을 읽으실 필요가 없어요~

왜냐하면,

은행에서는 잔금을 법무사에게 처리하도록 맡기기 때문에

본인의 의지와 상관없이 촉탁등기를 법무사에게 대리하게 하여야 합니다.

혼자서 소유권이전촉탁등기를 하실 일이 없으니 패스~

그렇지 않다면, 출발해 볼께요~

말그대로 소유권이 이전된 사실을 등기하는 것이죠. 

'촉탁'은 뭐냐면요, 일을 맡긴다는 의미인데 등기소에 직접 등기하지 않고 법원에 맡긴다는 의미 입니다.

우리가 다른 부동산의 사실관계를 파악할 때 찾아보는 그 등기부등본에 이름을 올리는 일입니다.

부동산거래에는 매도자와 매수자가 존재하기 때문에,

일반적인 소유권이전등기는 공동신청주의 즉, 매도자와 매수자가 신청해야 하는 것이죠. 

하지만, 경매사건은 매수인 단독신청으로 촉탁등기명령에 의해서 경료되는 등기라는 것이 일반등기와 다르죠.

위의 부동산소유권이전등기 촉탁신청서는 제일 마지막에 제출하는 서류라고 생각하시면 됩니다.

앞으로 할 일은 저 서류를 다 구비하는 일이라고 생각하시면 됩니다.

자 그러면 시작해 볼까요??

" 잔금납부하기 "

생각할 것도 없이 가장 먼저 해야 할 일은 잔금을 납부하는 일입니다. 

대금납부통지서를 가지고 법원담당계에서 잔금납부성 및 범원보관금영수증(2부)를 주면,

법원에 있는 은행에 가셔서 법원보관금청구서를 작성하고 잔금을 납부합니다.

그리고, 법원보관금영수증(2부)를 받습니다. 

" 매각대금완납증명원 발급 "

법원에 있는 매각대금완납증명서 2부를 작성하여, 법원보관금영수증과 부동산목록과 함께, 수입인지를 붙이고

경매담당 접수계에 접수합니다.

그러면 접수계에서 도장을 여기 저기 찍어서 담당계에 제출하라고 합니다. 

접수계에서 접수해준 서류를 가지고 담당계에서 완납증명때문에 왔다고 말하면, 

담당경매계 담당자가 매각대금완납증명원을 줍니다.

" 취득세 및 등록세 납부 "

법원에서 발급받은 "매각대금완납증명원"을 가지고 세금을 납부하기 위해서 해당 부동산의 소재관청(구청, 시청) 갑니다.

위 신청서에 보이는 취득세 영수증, 등록세 영수증을 받기 위한 것이죠. ㅎ

어렵지 않아요. 세무과에 가셔서 매각대금완납증명서 보여주면, 따따따따 하다가 얼마 내라고 말해줍니다. 

그러면, 지로 가져다가 납부하고 영수증은 잘 보관해 두셔야 합니다. 

(촉탁할 때 보여줘야 하니깐요~)

여기서 TIP~!

구청에 오셨으니,~ 여기서 건축물대장, 토지대장, 주민등록등본 모두 발급해서 갑니다.

" 국민주택 채권 구입하기 "

이것도 계산하는 방법있는데요,

기억할 것도 많은데 이런 것까지 고민하지 마세요.

법원에서 국민주택 채권 구입하는 은행에 가면 알아서 해줍니다. 

누구는, 혹시 실수하지 않을까 해서 알아야 한다고 하는데,

이런 일은 나중에 잘못되도 알아서 다 돌려줍니다. 

그리고, 잘못 하는 경우도 한번도 못봤네요~

그냥 은행가서 얼마 내야 하냐고 물어보는게 갑입니다~

" 촉탁신청서 제출 "

이제 준비가 다 끝났으면, 접수계에 가셔서 준비된 서류와 촉탁신청서를 제출하시면 됩니다. 

여기서, 증지를 구입하셔야 합니다. 

이전등기 비용은 15,000원, 말소증지 비용은 1건 당 3,000원입니다. 

그리고,

조~오기 위에 

부동산 목록이라는 부분과 말소할 사항이라는 항목이 보이시나요?

이 부분은 미리 준비해 가셔야 하는 부분인데요.!!

부동산 목록은 등기부등본 표지에 나왔는 있는 부분으로 세로 타이핑 하셔서 4부 출력해가시며 좋습니다. 

그리고 말소할 사항은 근저당, 가압류 등등 경매로 말소되는 권리를 등기이전하면서 말소 신청하는 것인데요. 

아까 구청에서 말소등기로 납부할 때도 몇 건 말소하실지 아셔야 해요.

이것도 , 등기부 등본 보시고, 말소해야할 사항을

갑구

1. 몇년 몇월 몇일 등기접수 몇호 압류 

을구

1. 몇년 몇월 몇일 등기접수 몇호 근저당권

이런식으로 순서대로 작성하셔서 4부 출력해서 미리 준비해서 가져가셔야 제출할 때 편해요~

여기서,

실수한다고 누가 뭐라고 하는 사람없구요, 요즘은 법원에서도 친절하게 잘 도와 주십니다. 

부족한 부분이 있으면, 

부족하다고 해서 시간이 좀 더 걸릴 뿐인데, 한번해보면 성취감도 있고 재미는 있었던것 같아요

처음 도전하시는 분들 화이팅 입니다. 

조금이라도 도움이 되셨다면 공감한번 부탁드립니다. 

한번의 공감이 글쓴이에게 많은 도움이 됩니다.~

지분경매는 특정 부동산을 다수의 사람들이 공동으로 소유하고 있는 부동산으로

그 중의 특정 소유자의 개인적인 채무로 부동산의 지분만 경매되는 경우를 말합니다.

하지만 지분경매는 몇분의 몇 이런 방식으로 소유비율만 정해져 있기 때문에 지분으로 소유한 부동산의 사용이 자유롭지 못합니다. 

이 경우에, 

- 원소유자에게 낙찰받은 지분을 매도하거나

- 원소유자로부터 지분을 매수하거나

- 대지를 지분 비율로 정하여 분할할 수 있습니다. 

위의 세가지 방법이 합의되지 않으면, 누구도 자유롭게 해당 부동산을 사용하지 못하면서 지속적으로 분쟁될 수 있다는 위험이 있죠.

하지만,

그런 미지의 위험 때문에 역시 낙찰율이 떨어져 매우 낮은 가격에 부동산을 매입할 수 있다는 장점도 있습니다.

( 아시죠?? High Risk, High Return )

위의 위험과 같이 자본이 묶이는 등의 금전적인 위험은 없지만, 또하나 염두해야 할 것은

' 공유자 우선매수신청 '

입니다.

공유자 우선매수신청은 지분 경매된 토지의 다른 지분소유자는 지분이 경매된 경우 우선적으로 매수 할 수 있다는 것입니다. 

먼저 매수한다는 것은 지분이 낙찰된 경우, 법원에 출석한 지분권자가 낙찰된 금액으로 먼저 매수 할 수 있다는 것입니다.

따라서,

공유자 우선매수신청을 하게 되면, 낙찰자의 매수 권리가 없어지는 것이죠.

예전에는, 공유자가 우선매수신청을 하고 매입을 포기하여 다시 매수신청하는 방법으로 낙찰금액을 지속적으로 떨어뜨려온 경우도 많이 있었지만,

( 생각해보면 지속적으로 우선매수신청하는 물건에 입찰하는 사람은 없겠죠. )

낙찰금액이 떨어져 채권자의 권리가 보호받지 못하는 불공정한 경우가 발생하여, 현재는 공유자 우선매수신청을 한번으로 제한하고 있습니다.

부동산 관련 일의 꽃은 ' 협상 '이라고 생각합니다.

타인과 협상을 두려워 하면, 부동산 특히 경매분야 적성이 맞는지 다시 생각해 봐야 할 일이라고 생각하는데요.

부동산의 원 지분권자 역시 경매를 통해 낙찰 받은 지분권자와의 공동 소유 상황이 유쾌하지 않을 것이고,

해결하고자 하는 의지가 있을 것입니다.

지분으로 소유된 부동산은 경매에서 유찰이 많이 일어나는 것처럼 매도도 쉽지 않고,

따라서, 재산권을 행사하기 힘들기 때문이죠.

이런데도 불구하고, 협상이 잘 이루어지지 않는다면,

마지막 수단으로, 

' 공유물분할청구소송 '

이 있습니다. 

공유물분할청구소송은 말 그대로 법원을 통해서 재산을 분할하는 것입니다.

하지만, 부동산의 경우 위치성을 가지고 있기 때문에 법원에서 부동산을 구획하여 분할하여 양측을 만족시키는 것은 불가능하여,

공유물분할청구소송이 제기된 경우에,

해당 부동산을 경매하고, 낙찰된 금액을 지분권자들에게 배분하는 방식입니다. 

이 경우 역시,

경매라는 특성상 주변시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 많고, 또한 부동산을 소유할 수 없다는 단점이 명확하기 때문에

모든 지분권자에 불리하다고 할 수 있습니다. 

역시 협상을 통해 문제를 해결하는 것이 쌍방에 유리합니다. 

질문은 댓글로 해주세요~ !!