차선과차악사이

이전 게시물에서 가압류에 대해서, 유의해야 할 사항을 바탕으로 이야기 해 보았습니다.

>>>>>> [권리분석 시리즈 10] 결정되지 않은 채권 그 권리 가압류 >>>>>>

위의 링크를 따라 가시면, 이전 게시물을 확인 할 수 있습니다.

그럼, 가처분의 내용부터 볼까요?

가처분의 가압류와 현저하게 다르게 느껴지는 이유는, 

가압류가 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 것을 대상으로 하는데 반해, 가처분은 금전이외의 권리로 다툰다는 것입니다.

다르게 말하면, 가압류는 금전이나 금전으로 환산이 가능하기 때문에 그 금액 만큼만 회수가 이루어 지면 끝나지만,

가처분은 권리이기 때문에, 그 현상을 "그대로"유지해야 하는 어려움이 있고, 그 만큼 까다롭게 느껴지는 것입니다.

가처분의 의의를 살펴보면,

가처분이란 채권자가 채무자에게 금전채권이 아닌 특정의 물건에 대한 청구권을 가진 경우 판결이 확정되어 

그 강제집행 시까지 방치하면 채무자가 그 물건의 현 상태를 변경할 수 있으므로 이를 저지시키기 위한 임시적인 처분을 말한다.

다시 말해서 가처분은 다툼이 있는 부동산을 현 상태대로 보전하기 위하여 청구권을 가진 채권자가 채무자의 재산은닉, 양도 등의 처분을 금지시키고 

그 보관에 필요한 조치를 해두는 보전처분이다.

라고, 이야기 하고 있습니다.

그래서, 가처분의 경우에는 선순위의 경우에, 모든 권리가 인수되는 것이고, 

소유권이전금지가처분 등의 권리에 의하면, 낙찰받은 부동산의 소유권 역시도 무효화 되어, 소유권을 잃게 될 수도 있습니다.

가처분의 경우, 선순위라도 소멸되는 경우가 있지만, 거의 없기 때문에 없다고 보시면 됩니다.

하지만, 후순위의 경우에 인수되는 가처분의 경우에는 권리에 타격이 있을 수 있으므로 살펴보겠습니다.

 건물철거 및 토지인도 청구권 보전을 위한 가처분

등기부상 토지와 건물의 소유자가 다른 상황에서 건물만 경매로 나온 경우,

건물철거에 대한 합의나 법정지상구너 성립의 장애 사유로 인하여

 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도청구권 보전을 위하여 건물에 경료한 가처분등기는

순위에 상관없이 경매의 낙찰로 소멸되지 않으며, 

설령 이런 가처분등기가 경매개시 결정등기 이후에 경료된 것이라도 소멸되지 않는다.

말소기준권리는 경매가 진행되어 물건이 낙찰 될 때, 그 권리를 포함하여 시간적 순서에 있어서, 

그 이후의 권리가 말소되게 하는 기준이 되는 권리를 말합니다.

말소기준권리는 등기부 등본상에서 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정등기가 있으며,

전세권의 경우에는 그 전세권이 부동산목적물의 전부에 대해서 설정된 경우 기준권리가 될 수 있습니다.

이 말소기준권리를 기준으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리가 있습니다.

소멸되는 권리는 경매목적부동산의 매각대금에서 각각 순위에 따라서 배당되면서 소멸되고,

인수권리는 경매목적부동산의 매각대금에서가 아닌 법원 배당외에서 즉, 낙찰자가 인수하고 해결해야 하는 권리들입니다.

(생각만 해도 무시무시 합니다. ㅎ)

" 권리의 순위정리와 말소기준권리로 정리하기 "

가장 먼저, 등기부등본상의 각 권리를 시간의 순서에 따라 정리해야 합니다. 

그리고, 현황조사서 및 매각물건명세서 상의 임차인의 전입시기에 따라 함께 시간 순서대로 정리합니다.

위의 표는 설명을 하기위해서 임의로 만들어 봤는데요,

이를 시간의 순서에 따라, 밑에 있는 표로 정리해 봤습니다. 권리분석을 하기 위해서는 시간의 순서대로 정리하는 것이 그 처음입니다.

여기서 보시면, 말소기준권리는 3번 기업은행의 근저당이 됩니다.(2010.8.5)

앞서 설명한 것 처럼, 이 순서로 보면,

일단,

경매가 진행되면, 3번 근저당을 기준권리로하여 3번부터 9번까지 모든 권리는 소멸됩니다.

그리고, 1번과 2번 임차인들만 낙찰자에게 인수되게 됩니다.

(2번 임차인 갑의 경우, 배당신청을 하였으면, 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 이 건 다음 글에서 이야기 할께요)

등기부등본, 현황조사서 및 매각물건명세서 등에서 많은 권리들이 널려 있어도, 

일단 이렇게 정리를 하면 고려해야할 권리는 몇개 남지 않습니다.

(말소기준권리 이후의 권리도 고려해야 한느 경우도 있지만, 시리즈를 진행하면 모두 이야기 할께요)

아시겠죠?? ^^

이전 포스팅에서는 주택임대차 계약을 할 때 유의 할점에 대해서 짚어보았습니다. 

아래의 링크를 따라가시면, 이전 포스팅을 확인하실 수 있습니다.

>>>>>> 이제 준비 되셨으면, 계약하기 들어갑니다. 주택임대차 계약에서 유의사항 >>>>>>

그럼 계약서를 작성해야 겠습니다.

우리나라에서는 구두에 의한 계약도 계약으로 성립하지만, 추후 분쟁이 되었을 때 증명하기가 힘들기 때문에 문서로 작성하는 것이 좋습니다.

그리고, 계약서라고 하면 어렵게 생각하는데, 그 양식에도 구애는 없습니다.

(임대기간 등 해서, 계약상 분리한 사항에 대해서는 계약서상의 내용은 무효입니다.)

하지만, 추후에 분쟁의 소지가 있을 만한 부분, 특히 주택임대차보호법에서 커버하지 않는 부분은 상세하게 작성해야,

나중에 문제가 없겠죠??

그럼 일반적으로 작성되는 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

(밑의 내용은 참고일 뿐, 계약서의 항목을 빼거나, 더하는데 문제는 없습니다.)

위의 사진은 예시입니다. 참고하시면 되요~

(다시한번 이야기 하지만, 정해진 양식은 없어요~)

먼저, 부동산의 정보가 있어야 하겠습니다.

부동산의 표시부분은 등기부 등본이나 건축물 대장, 토지대장을 참고하여 작성하면 됩니다. 

이때, 아파트와 같은 다세대주택의 경우에는 문에 표시되어 있는 호실보다, 등기부등본이나 공식대장에 나와 있는 호실을 기입해야 합니다.

물건의 표시가 아무것도 아닌것 같아도, 나중에 보호받는데 기준이 되기 때문에 정확히 기재하는 것이 중요합니다.

그 다음으로 계약기간 및 계약금액 그 지급일자 등에 대한 내용이 있어야 할것입니다. 

원 보증금에 월임차액이 얼마이고, 그 보증금은 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 나누어 지불하는데,

지불 날짜는 어떻게 되는지 기입하는 부분입니다. 

여기서, 중도금의 경우, 최근에는 중도금을 지불하지 않고 계약금과 잔금만 지불하는 경향이 많아졌습니다. 

하지만, 중도금을 지불하는 경우 중도금의 의미를 아셔야 하는데,

계약금의 경우, 계약을 해지하게 되면, 계약금을 포기하고 위의 계약을 해지 할 수 있고,

잔금의 경우 상기 계약이 성사되었음을 의미합니다.

(즉, 계약기간 동안의 임차지급과 그 기간동안 존속되는 것입니다.)

중도금의 경우는 잔금과 같은 효과가 발생합니다. 따라서, 중도금을 지급하였다면, 중도금을 포기하고, 계약을 해지 할 수 없으며,

위의 계약이 성립해 계약의 내용을 이행해야 합니다.

그리고, 계약 당사자간의 인적사항을 기록하는 부분입니다.

계약당사자의 인적사항을 기록하는 부분에서, 임대인과 등기부등본상의 소유자를 확인하고,

임차인의 경우, 실거주자나 실거주자의 가족이어야 추후에 주택임대차보호법에 의해서 보호 받을 수 있기 때문에 중요합니다. 

그리고, 물건의 인도일시, 점유기간, 권리이전내용, 조건, 특약사항 등등을 기록합니다. 

앞서 이야기 드렸지만, 계약서 상의 특약사항이라고 하더라도 주택임대차보호법에 의해서, 

임차인에게 불리한 규정은 무효입니다. 

하지만, 주택임대차보호법에 의해서 규정되는 부분에 한계가 있기 때문에 특약사항을 촘촘히 기록하는 것은 중요합니다.

특약사항에 대해서 예를 들어 몇가지를 이야기 하자면,

첫번째로 임차인이 임차주택을 임도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항입니다. 

: 이 특약사항이 중요한 이유는, 주택임대차보호법에 의해서 대항력 및 우선변제권을 받기 위해서는 권리순서상 앞에 있어야 하는데,

권리의 조건은 주민등록을 마치고 점유한 다음날로 규정하고 있기 때문에 그 사이에 저당권 등 권리 설정을 하면, 보호받을 수 없습니다. 

또한, 근저당권의 경우는 설정하는 순간 권리가 발생하지만, 주민등록의 경우 다음날 권리가 발생하기 때문에,

오늘 계약하고, 점유하고, 주민등록(전입신고)를 마친다고 해서 권리상 후순위가 되기 때문에 유의해야 하고, 이 특약이 필요합니다.

두번째로 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인이 수리비용을 지불한다는 사항입니다.

: 일반적으로 계약서의 경우, 집상태를 확인한 이후에, 현상태로 임차한다는 내용이 포함되어 있는데,

이러한 경우에, 짧은 시간동안 임대대상의 물건을 세세히 확인하기 힘들고, 또한 전문가가 아니기 때문에 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 

이 경우, 이사 이후에 발견하여, 임차인이 직접 수리해야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문에, 그 순서를 명확히 할 필요가 있습니다.

세번째로 임대차의 중도해지에 관한 사항입니다.

: 임대차계약을 1년 혹은 2년으로 한 경우, 중간에 다른 급한일로 이사를 해야하는 경우가 발생할 수 있습니다. 

임대차가 잘 일어나는 지역이면, 그래도 상관이 없겠으나, 임차인을 구하기가 힘든 지역의 경우에, 남아있는 기간동안 임대차계약을 이행해야 함으로,

그에 따른 월임차를 지급해야 해서, 경제적으로 손실입니다. 

특정한 경우를 특정하여, 가령 전근, 전학 등의 불가피한 경우 중대해지에 관한 사항을 특약한다면, 이 경우 도움이 됩니다.

(특약은 양 당사자가 합의했을 때 가능하기 때문에, 계약전에 협의해야 합니다.)

마지막으로,

주택임대차계약서의 양식은 정해진 것은 없지만, 주민등록(전입신고)하고 확정일자(우선변제권)을 받기 위해서 갖추어야 할 항목이 있습니다.

1. 임대인 및 임차인 계약당사자의 인적사항

2. 목적물(임대부동산)의 표시

3. 임대기간

4. 보증금

5. 계약당사자의 기명날인

6. 정정된 부분이 있는 경우 그 난의 밖이나 끝부분에 정정한 글자 수가 기재되고, 계약당사자의 날인이 되어야 합니다.

7. 계약증서가 두장 이상인 경우 간인이 있어야 합니다.

 이정도로 계약서를 작성하신다면, 공인중개사를 거치지 않고, 직접 임대차 계약을 한다고 해도 문제가 없어 보입니다.

경매를 처음 접하고, 

대법원 경매 사이트에 들어가보면, 생소한 말들이 많이 있습니다.

혹시,

모르는 것이 있지는 않나, 잘못 경매해서 손해를 보는 것은 아닌가 걱정이 많습니다.

그래서 준비했습니다. ^^

일단, 결론부터 말하자면,

입찰자에게는 강제경매나 임의경매나 차이가 없습니다.

 하지만, 아는게 힘이라고요.

강제경매는 채권자가 집행권원(법원판결 등)을 확보하고 그 집행권원을 근거로 경매를 신청한 경우이고,

임의경매는 해당부동산에 담보권을 근거로 경매를 신청하는 경우입니다. 

이게 무슨말이고 하면요.

A가 B에게 차용증 등을 써주고 돈을 빌립니다. 그런데 변제하기로 한 날짜에 B에게 채무를 변제하지 못하구요.

그래서 B는 A가 돈을 안준다고 법원에 소송을 제기하구요.

법원에서 A에게 돈을 주라고 함과 동시에 B에게 A가 가지고 있는 부동산 등을 강제 처분해서 채무를 변제 받을 수 있는 권리를 줍니다. 

B는 그 집행권원을 가지고 A가 가지고 있는 부동산 등을 찾아서 경매신청하게 되는 거이죠.

이게 강제경매의 내용입니다.

임의경매는 부동산을 가지고 있는 사람이 부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우입니다.

이 경우 채권자는 채무자의 부동산에 (근)저당권을 설정하는데요.

이 경우에도 채무자게 약속된 날짜에 이자 혹은 원금을 변제하지 않는 경우에 담보권을 근거로 경매신청하는 것입니다. 

앞서 말한 것처럼, 

일반 입찰자는 특정 경매 물건이 강제경매인지 임의경매인지 신경쓸 필요는 없으나,

이 정보로 도움이 되는 경우는 간혹 있는데요.

강제경매의 경우에는, 채권자가 채무자에게 빚을 변제하지 않는 시점에 법원에 소송하여 집행권원(법원판결 등)을 얻는 것이므로

해당부동산에 대한 권리 순서상 항상 선순위는 아닙니다.

하지만,

임의경매의 경우, 근저당권의 설정이 부동산의 매매와 동시에 이루어 지는 경우도 많고, 

동시에 이루어 지지 않는다고 해도 보통 은행에 의해서 설정됩니다.

(부동산을 살때, 보통 은행에서 돈을 빌려서 근저당을 설정하니까요!!)

그래서, 

은행이 근저당권을 설정하는 경우에,

추후에 문제가 생겼을 때 채권회수의 용의성을 위해서 문제가 있는 부동산의 경우에 대출해주지 않는 경우가 많죠.

물건의 문제가 있어서,

경매할 때 입찰자들이 입찰을 꺼려서 유찰이 계속 되면,

은행에서는 대출 원금을 회수하기 힘들 수도 있으니깐요.

법정지상권을 예로 들면,

건물이 있는 부동산에 토지에만 근저당설정하는 경우는 없다고 생각하시면 되죠.

법정지상권에서 건물이 근정당설정 이전에 있었는지 이후에 있었는지가 중요한데,

사실 이경우 항공사진이나 관공서의 서류등으로 확인이 어려운 경우가 많이 있습니다.

(이런 경우 불법 건축물인 경우가 많아서, 건축물 대장이 존재하지 않기 때문이죠)

하지만, 은행의 근저당권 설정의 경우에,

은행에서 현장답사를 나와서 건물이 있는 경우 토지에만 근저당권을 설정하게 되면,

추후에 법정지상권이 성립하게 되고,

경매시 유찰되어 채권회수가 힘들기 때문에 대출을 꺼리죠.

반대로 생각하면,

임으경매 즉 은행이 근저당권 설정한 경우 기준권리가 되고 채권자인 사건에 있어서는

법정지상권이 성립할 경우가 거의 없다고 보셔도 된다는 것입니다.

다른 권리가 있는 경우도 마찬가지겠죠???

임의경매냐 강제경매냐가 경매의 진해에는 아무 의미가 없지만,

물건분석할 때는 때로 유용할 때가 있습니다.^^

조금이라도 도움이 되셨다면, 좋아요한번이 글쓴이에게 많은 힘이됩니다. 부탁드려요~