차선과차악사이

제시외 건물은,

경매목적물인 토지상에 존재하고 있으나, 

경매목적물이 아닌 건물로 경매신청자가 신청하지 않은 건물이거나,

경매신청자가 소유권 등의 문제로 경매신청할 수 없는 건물인 경우입니다.

제시외 건물은 경매에 포함될 수도 있고, 포함되지 않을 수도 있고, 또한 (법정)지상권이 성립할 수도 있습니다.

제시외 건물에서는 그 건물이 종물 혹은 부합물인지의 판단이 중요하고,

다른하나는 법정지상권이 성립하는지가 중요합니다.

법정지상권에 관한 이야기는 이전의 게시물에 자세히 나와 있으니 참초해서 보세요.

>>>>>> [권리분석 시리즈 7] 법정지상권_종합편 >>>>>>

위의 링크를 따라 가시면, 법정지상권에 관한 게시물을 보실 수 있습니다.

제시외 건물에 해당되는 유형은 아래의 4가지로 분류해 볼 수 있습니다.

1) 제시외 건물이 토지소유자의 건물로서 주물의 처분에 따르게 되는 종물 또는 부합물에 해당하는 건물

2) 제시외 건물이 토지소유자의 건물로서 종물이나 부합물이 아닌 경우

3) 제시외 건물이 제3자 소유의 등기된 건물

4) 제시외 건물이 제3자 소유의 미등기 건물

위의 경우에서,

 2번과 3번의 경우는 경우에 따라서, 법정지상권이 성립하는 권리이고,

1번은 제시외 건물이지만, 주물에 처분에 따르고,

4번의 경우 법정지상권이 성립하지 않아, 건물철거소송 이나 대지인도청구소송으로 토지 이용권을 회수할 수 있습니다.

(자세한 내용은 법정지상권 종합편을 참조하세요~)

민법 제100조(주물, 종물)에 따르면,

1) 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다.

2)종물은 주물의 처분에 따른다.

라고 규정하고 있어,

저당권은 경매목적부동산의 종물에 관하여도 효력이 미친다고 할 수 있으므로, 저당권실행으로 인하여

경매목적부동산을 매수한 자는 종물의 소유권도 함께 취득하는 것입니다.

종물을 판단하는 기준은 명확하지는 않습니다. 법에서 말하는 기준으로 판단하는 것이고, 

또 법 판례를 참조하여, 개별적으로 판단해야 합니다. 

한가지, 판단하는 기준을 제공하자면,

주물이 없으면 종물을 사용하기 어렵거나 존재하기 힘든 경우를 따지면 되는데, 

예를 들어서 건물옆에 확장해 놓은 1층의 방이 입구가 건물안에서 출입하면, 종물로 보고, 

출입구가 따로 있으면, 다른 주물로 보는 관계로 이해하시면 조금 편하실 껍니다.

그럼 아래의 판례를 참조하세요

제시외 건물을 종물 또는 부합물로 인정한 대법원판례

[대법원 1981.7.7. 선고 80다2643, 2644 판결]

기존 건물의 외곽에 덧붙여 증축한 부엌 및 방의 기존 건물에의 부합여부

기존 건물인 세멘부록조 세멘와즙 평가건 주택1동 건평 21평 8합의 외곽에 덧붙여 세멘부록조 스레트즙 부엌 3개와 방 4개 합계 건평 18평 9합을 증축하였다면 그 증축된 건물은 기존 건물에 부합되어 전체가 1동의 주택을 이루고 있다고 할 것이다.

[대법원 1981.11.10. 선고 80다2757,2758 판결]

기존 건물의 경락인이 경매목적물로 평가되지 아니한 증축부분(부합물)의 소유권을 취득하는지 여부

건물이 증축된 경우에 증축부분이 본래의 건물에 부합되어 본래의 건물과 분리하여서는 전혀 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 않는다면, 위 증축부분에 관하여 별도로 보존등기가 경료되었고 본래의 건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 경락인은 그 부합된 증축부분의 소유권을 취득한다.

제시외 건물을 독립한 건물로 인정한 대법원판례

[대법원 1985.3.26. 선고 84다카269 판결]

저당부동산의 종물인 여부의 판단기준

저당권의 효력이 미치는 저당부동산의 종물이라 함은 민법제100조가 규정하는 종물과 같은 의미로서 종물이기 위하여는 주물의 상용에 이바지 되어야 하는 관계가 있어야 하는바 여기에서 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 작용을 하는 것을 말하는 것으로서 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과는 직접 관계없는 물건은 종물이 아니다.

[대법원 1990.10.12. 선고 90다카27969 판결]

제3자 소유인 별개의 독립된 건물을 채무자 소유 건물의 부합물로 경락받은 경우 경락인이 그 소유권을 취득하는지 여부

채무자 소유의 대지와 건물에 대한 경매절차에서 경락인이 위 대지와 건물을 경락받으면서 위 대지상에 있으나 제3자 소유인 별개의 독립된 건물을 채무자 소유 건물의 부합물로 경락을 받았다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다.

위의 내용이 조금이라도, 도움이 되셨다면, 따듯한 공감한번 클릭감사합니다.~

앞선 포스트에서 법정지상권의 분묘기지권과 수목에 대해서 이야기 해 보았는데요.

>>>>>> [권리분석 시리즈 5] 법정지상권_분묘기지권 >>>>>>

>>>>>> [권리분석 시리즈 6] 법정지상권_수목 >>>>>>

위의 링크를 클릭하시면 이전의 포스팅을 읽을 수 있습니다.

이번에는 우리가 가장 많이 접하게 되는 건물의 법정지상권에 대해서 이야기 하면서, 이전의 내용들과 비교해서 살펴보도록 하겠습니다.

민법 제279조(지상권의 내용)

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

라고, 민법에서 지상권에 관한 권리를 규정하였는데, 법정지상권은 과연 왜 필요한 것일까요??

법정지상권 그리고 관습법상 법정지상권이 성립하고, 인정하는 이유는,

민법 제279조에서처럼, 당사자(토지소유자와 건물소유자)간의 약정이 존재하는 경우 뿐만아니라, 경매나 매매 등 다른 사유로 인하여, 

건물과 토지의 소유자가 달라진 경우에, 지상권을 인정하지 않는다면, 건물의 철거 등 건물소유자에 너무 가혹하고,

또한, 건물의 철거하는 등 국가 경제적으로도 손실이 크기 때문에 특정한 경우 건물 소유자가 지상권을 취득했다고 간주하는 것입니다.

민법 제366조(법정지상권)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상구너을 설정한 것으로 본다.

그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

라고, 법정지상권에 관하여 규정하고 있는데,

이에 따르면, 순서가

1. 저당권설정 당시 토지와 건물소유자가 동일하여야 하고

2. 경매로 인하여 건물과 토지에 대한 소유권이 분리되어야 한다고 되어 있습니다. 

또한,

[대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결]에 따르면,

토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가, 건물 똔느 토지가 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때,

당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없으며,

건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상 법정지상권을 취득하게 된다.

라고 말하고 있습니다. 

민법에서, 제279조에 의해서 지상권을 설정하지는 않았지만, 법정지상권의 취지와 같이 지상권을 설정하지 않았다는 이유로,

건물의 소유자가 건물의 토지위에 있어야 하는 이유로, 건물의 소유권을 잃게 되는 경우가 발생하게 되므로, 

판례에 의해서, 건물 소유자의 법정지상권을 인정하고 있습니다.

민법 제279조의 지상권과 민법 제366조의 법정지상권 및 관습법상 법정지상권의 차이로 보면,

첫번째로,

지상권은 지상권설정 약정에 의해서 이루어 진다면, 법정지상권은 법률 및 판례에 의해서 인정되는 차이가 있고,

두번째로,

지상권은 권리의 법위가 약정에 의해서 이루어 지기 때문에, 건물, 기타 공작물, 수목 등을 인정하고, 

역시 아직 건축되지 않은 상태의 장래의 건물에도 설정되지만,

법정지상권은 기존건물의 한정되어 인정되고, 그 범위도 현재 점유범위에 제한됩니다.

세번째로,

지상권의 지료는 당연히 약정에 의하지만, 법정지상권은 법원의 결정에 의해서 이루어 지고,

네번째로,

지상권은 양도하거나 저당권 등을 설정할 수 있고, 타인에 양도 및 임대 가능하지만,

법정지상권은 양도, 저당권설정, 매매 및 임대 등의 권한이 없다고 할 수 있습니다.

마지막으로, 경매를 하다보면 미등기 건물의 법정지상권이 성립하는지에 대한 의문이 많이 생깁니다.

제366조의 법정지상권에 따르면,

미등기 건물의 경우에도,

저당권설정당시 건물이 존재하였고, 

저당권 설정당시 건물의 소유자가 동일하였으며, 

경매로 인하여 건물과 토지의 소유권이 분리된 경우에 

법정지상권이 성립합니다. 

하지만,

매도자가 매수자로부터 미등기 건물과 토지를 매입하고, 그 토지에 이전등기를 마친 이후에,

토지가 경매되었다면, 그 미등기 건물에 법정지상권이 성립하는지에 대한 의문이 듭니다.

이 경우에, 

매도자가 매수자로부터 미등기건물과 토지를 매입하면서, 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우로 보는지의 문제인데,

매수자는 건물이 미등기 건물이기 때문에 이전등기를 마치지 못하였을 뿐이기 때문에,

그 건물에 별도의 용익권능을 인정할 필요가 없다고 판단하였고,

경매를 통해 토지가 낙찰된 시점에서,

법제366조에 따라, 저당권 설정 당시에 토지와 건물 소유자가 동일하지 않았기 때문에 법정지상권이 성립하지 않습니다.

법정지상권의 성립요건이 불문명한 부동산 물건의 경우,

토지를 낙찰 받는다고 하더라도, 법정지상권이 성립하면 토지이용에 상당한 제한이 따르고,

법정지상권이 성립하지 않는다고 해도, 그를 증명하고, 건물 등 토지의 상황을 정리하기 위해서는 시간과 비용이 들기 때문에,

유찰이 많이 되어 성공적으로 정리하면 상당한 수익을 기대할 수 있는 물건이 될 수 있다는 장점도 있습니다.

경매 대상 토지에 수목이 식재되어 있고,

경매사이트에는 제시외 목록이라고 되어 있다면, 입찰을 해야 할 지 말아야 할지 고민이실 껍니다.

법정지상권이 성립하는지 안하는지도 그렇지만, 수목의 경우 그렇게 어렵게 생각할 부분은 없는 것 같아요.

일단, 두단계로 두가지를 생각하면 모든 경우에 수가 나옵니다. 

하나는 이 수목이 토지소유자와 동인 소유자인지를 판단해야 합니다. 

동일 소유자라면, 소유권보조등기 여부를 따져야 할 것입니다. 

동일 소유자가 아니라면, 소유자와 합의가 있었는지 판단해야 할 것입니다.

경우 1)

경매대상토지와 수목의 소유자가 같으면서, 소유권보존등기가 되어 있는 경우입니다. 

수목이  [입목에 관한 법률]에 의하여 소유권 보존등기를 받은 상태이면, 이 수목은 부동산으로 취급됩니다. 

즉, 법정지상권이 성립되게 됩니다. 

법정지상권이 성립하게 되면, 수목의 경우 30년 존속할 수 있지만, 경락자는 소유자에게 지대를 당연히 요구할 수 있습니다. 

토지에 수목이 있는 경우, 관할관청에서 입목등기부의 존재를 확인할 수 있기 때문에, 확인을 요합니다.

Tip. 낙찰 부동산에 수목이 존재하고 법정지상권이 성립한다고 하더라도, 부동산을 이용하는데 어려움이 없으면,

낙찰받아도 무관하다고 보입니다. 소유주의 경우에도 아무 이득이 없는 수목을 방치하면서, 30년가 지료를 줄까요?

경우 2)

경매대상토지와 수목의 소유자가 같으면서, 소유권보존등기가 되어 있지 않는 경우입니다. 

민법 제256조(부동산에의 부합)에 따르면,

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

라고 되어 있어,

등기되지 않는 수목의 경우, 부동산의 부합물로 보아 낙찰자의 소유가 됩니다.

경우 3)

경매대상토지와 수목의 소유자가 다르면서, 적법한 권원으로 수목을 식재한 경우입니다.

[대법원 1990.1.23. 자89다카21095 판결]에서,

토지의 사용대차권에 기하여 그 토지상에 식재된 수목은 이를 식재한 자에게 그 소유권이 있고 그 토지에 부합되지 않는다 할 것이므로 비록 그 수목이 식재된 후에 경매에 의하여 그 토지를 경락받았다고 하더라도 경락인은 그 경매에 의하여 그 수목까지 경락취득하는 것은 아니라고 할 것이다.

라고, 하여 그 수목에 대한 소유권이 경락자에게 없음을 말하고 있습니다. 

이때는, 수목의 소유자를 상대로 취거 및 토지인도 소송을 거쳐서 토지를 인도 받을 수 있고, 토지 이용료 또한 청구 할 수 있습니다.

(권리가 여전히 경락자에게 있기 때문에, 시간의 문제이고, 협상이 어려운 부분은 여전히 아닙니다)

경우 4)

경매대상토지와 수목의 소유자가 다르고, 적법한 권원 없이 수목을 식재한 경우입니다.

이 경우는, 

수목의 소유자가 아무런 권원없이 수목을 타인의 대지에 식재하였기 때문에, 수목의 소유자는 대지소유자에게 

수목의 소유권을 주장할 수 없으므로, 그 특별승계인인 경락자에게도 수목을 소유권을 주장할 수 없습니다.

대지의 경매에 있어서, 수목이 식재되어 있는 경우가 많이는 않지만,

간혹, 수목이 제시외 물건으로 보이는 경우가 있습니다.

어찌 되었던, 위의 네가지 경우 중 하나일 것이고, 문제는 없어 보입니다.

때때로, 2번 경우의 현상에서, 경락자와의 협상을 유리하게 이끌어 내기 위하여 제3자를 내세워 3번의 경우로 끌고가는 경우도 있으나,

그 대지를 정리하는데 2~3년 정도의 시간만 있다면, 어차피 경락자에게 권리가 있는 경우 입니다. 

분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위해서 분묘와 그 주변의 일정부분의 타인 소유의 토지를 사용할 권리로써,

관습법상의 법정지상권과 유사한 물권으로 인정되는 권리입니다.

법규상의 명시적인 규정으로 정희하고 있지는 않지만, 

일제시대에 조선고등법원이 물권성으로 확인한 이후, 

대법원에서도 이를 그대로 인정하면서 판례법으로 확립되었습니다.

판례에 의하면 분묘기지권의 성립요건은

봉분 등 일정형태를 갖추고 있어야 하고,

토지소유자의 승낙에 의해 설치되었거나, 취득시효에 의해 설치되었어야 합니다.

[대법원 1995.2.28. 선고 94다37912판결]에 따르면,

분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태는 그 내부에 사람의 유골, 유해 등 시신을 매장하여 사자를 안장한 장소를 말하고,

외부적으로 봉분 등 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있는 경우에 한하여 인정된다고 하였습니다.

따라서,

시신이 안장되어 있지 않은 장래의 묘소인 가묘나

평장, 암장 등 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추지 아니한 경우에는 인정되지 않습니다. 

또한, 

토지소유자의 승낙에 의해 설치되었다는 것은,

분묘가 설치된 토지를 처분하거나 경매된 경우 당사자간의 특별한 의사표시가 없는 경우를 포함합니다.

또한, 취득시효에 의해 설치되었다는 것은,

토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 자가 20년간 평온,공연하게 그 분묘의 기지를 점유한 때를 말합니다.

또한,

분묘기지권의 존속기간에 대해서도

[대법원 1994. 8. 26. 선고 94다28970 판결]에 따르면,

분묘기지권의 존속기간에 관하여는 민법의 지상권에 관한 규정에 따를 것이 아니라 

당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따를 것이며, 

그러한 사정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하여 구 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속한다고 해석함이 타당하므로 민법281조에 따라 5년이라고 보아야 할 것은 아니다.

라고 규정함으로써, 존속기간에 대한 제한이 없다고 하였습니다. 

또한,

분묘기지권의 지료지급의무에 대해서도

[대법원 1995. 2. 28. 선고 94다 37912 판결]에 따르면,

지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없다는 점에 비추어 보면,

분묘기지권을 시효,취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다고 해석함이 상당하다.

라고 규정함으로써, 시효취득에 관하여 지료를 청구할 수 없다고 하였습니다.

이에 따라서, 

분묘기지권의 존속기간과 지료지급의무가 면제됨으로써, 

분묘권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하고 그 분묘가 존속하는 한 분묘기지권이 계속 유지되기 때문에,

분묘기지권이 있는 분묘가 위치한 토지소유자들은 분묘문제를 해결하기 위해서 막대한 합의금을 지급하는 등 큰 어려움을 겪고 있습니다.

이에 2001부터 시행된 [장사 등에 관한 법률]로 신설된 묘지에 대해서는 분묘기지권을 인정하지 않고 있습니다.

문제는 기득권을 위해서, 그 이전에 설치된 분묘에 대한 기지권입니다.

또한, 위의 [대법원 1995. 2. 28. 선고 94다 37912 판결]에 따라서,

시효취득에 관하여는 지료를 청구할 수 없지만,

[대법원 2015. 7. 23. 선고 2015다206850 판결]에 따라서,

시효취득 이외의 경우에 지료지급의무의 존재를 전제로 지료지급의 지체를 이유로 한 분묘기지권소멸을 인정하였습니다.

결론적으로, 위의 내용들을 종합해 보면,

분묘기지권의 경우 2001년 이전에 설치된 분묘에 대해서는 합의 이외의 방법으로 권리를 회수할 방법이 없습니다.

현장 조사를 통하여, 판례에서 말하고 있는 외형적으로 봉분을 확인 할 수 있는지에 대한 판단이 주요할 것으로 보이고,

2001년 이후의 분묘에 대해서는 분묘기지권이 배제되어, 분묘 설치의 기간이 주요해 보입니다. 

그리고, 

2015년 판결이전에는 지료와 기간에 제한이 없어, 분묘권리자가 관리만 하면 토지소유권을 회수할 가능성이 없었으나,

(물론, 토지 이용료가 분묘가 설치되어 있는 지역이라는 것을 감안할 때 부담이 될 정도는 아닐 것으로 보입니다.)

지료지급을 이요하여, 토지소유권을 회수할 수 있는 방법이 생겼다는 것은 큰 변화로는 보입니다.

일단, 분묘기지권이 있는 토지 경매의 경우, 그 사실 내용이 명확하지 않으면, 일단 피하는 것이 좋기는 하겠네요..ㅜ

경매를 처음 접하고, 

대법원 경매 사이트에 들어가보면, 생소한 말들이 많이 있습니다.

혹시,

모르는 것이 있지는 않나, 잘못 경매해서 손해를 보는 것은 아닌가 걱정이 많습니다.

그래서 준비했습니다. ^^

일단, 결론부터 말하자면,

입찰자에게는 강제경매나 임의경매나 차이가 없습니다.

 하지만, 아는게 힘이라고요.

강제경매는 채권자가 집행권원(법원판결 등)을 확보하고 그 집행권원을 근거로 경매를 신청한 경우이고,

임의경매는 해당부동산에 담보권을 근거로 경매를 신청하는 경우입니다. 

이게 무슨말이고 하면요.

A가 B에게 차용증 등을 써주고 돈을 빌립니다. 그런데 변제하기로 한 날짜에 B에게 채무를 변제하지 못하구요.

그래서 B는 A가 돈을 안준다고 법원에 소송을 제기하구요.

법원에서 A에게 돈을 주라고 함과 동시에 B에게 A가 가지고 있는 부동산 등을 강제 처분해서 채무를 변제 받을 수 있는 권리를 줍니다. 

B는 그 집행권원을 가지고 A가 가지고 있는 부동산 등을 찾아서 경매신청하게 되는 거이죠.

이게 강제경매의 내용입니다.

임의경매는 부동산을 가지고 있는 사람이 부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우입니다.

이 경우 채권자는 채무자의 부동산에 (근)저당권을 설정하는데요.

이 경우에도 채무자게 약속된 날짜에 이자 혹은 원금을 변제하지 않는 경우에 담보권을 근거로 경매신청하는 것입니다. 

앞서 말한 것처럼, 

일반 입찰자는 특정 경매 물건이 강제경매인지 임의경매인지 신경쓸 필요는 없으나,

이 정보로 도움이 되는 경우는 간혹 있는데요.

강제경매의 경우에는, 채권자가 채무자에게 빚을 변제하지 않는 시점에 법원에 소송하여 집행권원(법원판결 등)을 얻는 것이므로

해당부동산에 대한 권리 순서상 항상 선순위는 아닙니다.

하지만,

임의경매의 경우, 근저당권의 설정이 부동산의 매매와 동시에 이루어 지는 경우도 많고, 

동시에 이루어 지지 않는다고 해도 보통 은행에 의해서 설정됩니다.

(부동산을 살때, 보통 은행에서 돈을 빌려서 근저당을 설정하니까요!!)

그래서, 

은행이 근저당권을 설정하는 경우에,

추후에 문제가 생겼을 때 채권회수의 용의성을 위해서 문제가 있는 부동산의 경우에 대출해주지 않는 경우가 많죠.

물건의 문제가 있어서,

경매할 때 입찰자들이 입찰을 꺼려서 유찰이 계속 되면,

은행에서는 대출 원금을 회수하기 힘들 수도 있으니깐요.

법정지상권을 예로 들면,

건물이 있는 부동산에 토지에만 근저당설정하는 경우는 없다고 생각하시면 되죠.

법정지상권에서 건물이 근정당설정 이전에 있었는지 이후에 있었는지가 중요한데,

사실 이경우 항공사진이나 관공서의 서류등으로 확인이 어려운 경우가 많이 있습니다.

(이런 경우 불법 건축물인 경우가 많아서, 건축물 대장이 존재하지 않기 때문이죠)

하지만, 은행의 근저당권 설정의 경우에,

은행에서 현장답사를 나와서 건물이 있는 경우 토지에만 근저당권을 설정하게 되면,

추후에 법정지상권이 성립하게 되고,

경매시 유찰되어 채권회수가 힘들기 때문에 대출을 꺼리죠.

반대로 생각하면,

임으경매 즉 은행이 근저당권 설정한 경우 기준권리가 되고 채권자인 사건에 있어서는

법정지상권이 성립할 경우가 거의 없다고 보셔도 된다는 것입니다.

다른 권리가 있는 경우도 마찬가지겠죠???

임의경매냐 강제경매냐가 경매의 진해에는 아무 의미가 없지만,

물건분석할 때는 때로 유용할 때가 있습니다.^^

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