차선과차악사이

정부의 잇따른 부동산 대책에도 불구하고, 서울의 집값이 다시 오름세를 보이고 있습니다.

우리나라 세법에 근거하여,

주택의 경우에는 1세대1주택의 경우 비과세를 적용하고,

3주택이상을 보유한 경우에는 세금을 중과하고 있으며,

이를 근거로 다주택을 보유하면 투기로 보는 시각이 강해 보입니다.

(다주택자라도 임대주택으로 등록하면,

주택보유로 보지 않는 것이 이를 뒷받침 한다고 할 수 있겠죠.)

이러한 기조에서,

"똑똑한 한 채"라는 말이 나올 정도로 서울 소재의 주택을 매입하려는 흐름이 강해지고,

이에, 서울 특정지역의 집값이 폭등하는 상황을 연출하고 있습니다.

이에, 지방의 부동산 시장은 부동산 억제정책의 대상이 아닌데도,

경기침체 현상과 맞물리면서 침체국면을 벗어나고 있지 못하고 있는 실정입니다.

이러한 상황에서, 민주당의 당대표로 선출된 이해찬의원이 똑똑한 한 채로 대변된,

서울 소재 고가의 주택에 대해서도 보유세를 인상해야 한다는 의견을 피력함으로써,

한 채를 가진 경우에도, '투기'로 인식하겠다는 인식의 변화를 보였습니다.

우리는 어떤 방향으로 부동산 정책을 펼쳐야 서울에서는 집값이 안정되고,

지방의 부동산 가격의 폭락을 막을 수 있을까요?

이번 여러 번의 부동산 정책에서 정부의 실책은 일관된 관점을 적용하고,

또한, 수요와 공급이라는 가장 기본적인 요소를 배제하고,

'세금'이라는 칼로써 힘을 휘두르려 했다는 것이고,

그런 관점을 전혀 바꾸려 하지 않고 있다는 측면에서,

부동산 정책을 통한 부동산 시장의 방향이 왜곡을 보일 것입니다.

먼저,

주택임대사업자로 등록시 양성화를 목적으로 다주택자에서 배제하고, 주택임대사업자로의 등록을 용이하게 했다는 것은 시장에서의 공급을 급격히 줄이는 원인이 되었다고 보입니다.

재건축, 재개발을 규제한 것 역시 공급을 줄이는 원인이 되었겠죠.

왜 사람들은 서울에 집을 사려고 할까요?

첫번째로 당연하게 서울에 직장이 있기 때문이고 서울에 살아야 하기 때문입니다. 공급을 줄이면 그 줄어든 공급만큼 기존은 물건 가격은 상승할 수 밖에 없습니다.

정부가 애초에 부동산을 잡기 위해서, 다주택자에 대한 징벌적 세금에 대해 언급할 때,

지방에 주택을 보유하고 있었던 투자자들은 당연히 그 물건을 던졌을 것입니다.

수요가 일정한 서울에 투자하는 것이 당연한 것이기 때문이겠죠.

대출을 조이고, 다주택자를 겨냥하는 순간 지방의 부동산이 침체되는 것은 당연한 수순입니다.

수요 초과로 서울의 집값이 다시 폭등하려는 조짐을 보이는 이때,

1세대 1주택자에 대해서도 과세율을 올리겠다고 하는 것은,

경제규모에 따른 주택가격 상승을 외면하겠다는 것이고,

1주택에 대해서, 주거의 계념으로 비과세를 유지했던 계념의 상실이며,

또한, 정당하게 재산을 보유하고 삶을 누리는 다수의 부유층을 겨냥하여,

정당한 제산의 축적조차도 사회의 표적이라는 인식을 심어 줄 수 있습니다.

서울에서 일정이상의 재산을 보유하면서,

일정이상의 삶을 영위하는 사람들이 모두 투기꾼이 아니고,

지방에서 빈집이 늘어가고 있는 시점에, 몇천만원 하지 않는 주택을 보유하면서,

여과를 즐기거나 귀농을 생각하는 사람들을 다주택자로 몰아,

투기꾼으로 겨냥해서는 안됩니다.

서울에서도, 공급이 충분해 지거나 수요가 불충분하다는 신호가 잡히면,

가격은 안정화 될 것이라고 생각됩니다.

단순히, 세법에서 정해진 1주택과 다주택을 구분하여 징벌적 과세를 이행하고,

다시, 풍선효과로 붉어져 나오는 부분을 누르려 한다면,

정말 부동산 시장을 안정화 시키기 위한 것인지,

세금을 더 걷기 위한 것인지 의심받게 될 것입니다.

투자와 투기는 단순이 어떤 기준을 정해서 구분할 수 있는 것이 아닙니다.

그것을 행하는 사람이 분명히 알 수 있을 것이며,

정책을 행하는 정부는 투기꾼을 징벌하면서도, 경제가 국가 전반적으로 행해지는 방향이 무엇인지 인지해야만 합니다.

SOC에만 매달리지 않으면서, 민생과 경제를 챙기겠다고 천명한 정부가,

생활 밀착형 SOC나 재생도시라는 다른 이름으로 SOC를 행하면서,

이러한 기본을 놓친다면,

서울에서의 지속적인 부동산의 폭등과 지방에서의 부동산 시장 붕괴로 이어질 것입니다.

부동산에 대해서, 이렇쿵 저렇쿵 이야기 하다보면, 

항상 받는 질문이 있습니다.

" 그럼 부동산 공부는 어디서 어떻게 시작해야 하나요?? "

혹은,

" 그럼 어떤 책을 읽는 것으로 공부를 시작해야 할까요?? "

부동산 공부를 시작한다고 하다가 그저 쉽게 흥미를 잃어버리는 분들을 보면,

그 흥미를 잃어 버리는 이유가 몇가지 보입니다.

그중에 가장 큰 하나는, 쉽게 경험해 볼 수 없다는 것이었습니다.

부동산 공부를 하고, 경험을 해 볼려니 돈이 한두푼 들어가는 것이 아니어서,

시험삼아 혹은 경험삼아 해 볼 수 없고,

그러다 보니, 책으로만 접하게 되고, 또 그러다 보니 흥미를 곧 잃어버리게 되는 것 같습니다.

또 다른 이유 중 하나는,

하면 할 수록, 어려운 용어나 경제계념이 자꾸 나와서,

하나하나 풀이하면서 알아가자니, 너무 복잡해 져서,

" 아 이건 혼자 공부할 수 있는게 아니구나 "하고 곧 포기해 버리는 경우입니다.

뭐 개인적으로 많은 다른 이유들이 있겠지만, 이런 이유들이 부동산에 대한 접근성을 높이고,

이렇게 관심이 많은데도 불구하고 실제로 뛰어드는 사람들을 제한하는 이유인 것 같습니다.

자, 그럼 정말 부동산 공부는 어떻게 시작해야 할까요??

"공부"를 빼는 것으로부터 시작해야 합니다 라고 종종 조언합니다.

공부라구요??

전 스마트폰을 예로 들어서 물어보는 분들에게 이야기 하는 경우가 많은데요,

일정 나이가 넘으신 분들은 새로운 기기를 접할 때 마다 어려워 하십니다. 그리고, 말씀들 하시죠. 공부해야 한다고,

하지만, 아이들은 그냥 "이용"하는데 그 즐거움을 느낍니다.

두 그룹중에 누가 더 스마트폰을 잘 활용하냐구요?? 물어서 무엇하겠습니까??

아이들은, 스마트폰을 사용하면서 주어진 기능을 이용합니다. 

그리고, 그 기능은 유져(사용자) 편의로 만들어진 기능이니 편하게 사용하는게 맞습니다.

그리고, 스마트폰에 회로가 어떻게 되어 있는지 운영체제가 어떻게 만들어졌는지, 반도체는 무슨역활을 하는지 궁궁해 하지 않고,

알 수도 없는 것이죠.

그냥 스마트폰을 잘 사용하는 것입니다.

부동산도 마찬가지 입니다.

누구에게나 일상의 일부분이고, 누구나 부동산에 살면서 부동산에서 활동합니다. 

너무도 잘 아는 공간이고, 너무나 익숙한 물건입니다.

그래서 더 익숙하지 않은 것처럼 보입니다. 

"분명히 잘 아는 것인데 전문가(?)라고 말하는 특정한 사람들과 이야기 해보면 무슨말인지 모르겠어요"

당연하죠. 그들은 이야기 하는 상대방이 잘 모르기를 바라면서 이야기 하는 것이니깐요.

내가 원하는 부동산은 다른 사람도 원하고, 내가 원하지 않는 부동산은 다른사람도 원하지 않습니다.

내가 원하지 않는 부동산이었는데, 부동산 전문가가 이야기 한다고 원하는 부동산으로 바뀌지 않으니깐요.

단순하고, 쉬운 논리죠.

그럼 아무것도 하지말고, 느낌으로 하면 되냐구요??

아니요.!! 이건 정확하게 말할 수 있습니다.

전 "관심"을 가지라고 말하고 싶습니다.

애들이 스마트폰을 그냥 쓰듯이, 그냥 관심을 가지세요. 요즘 우리동네 집값은 어떻고, 가게 세는 어떻게,

유리창에 붙어 있는 플랭카드에 전화해서 가격도 물어보고,

비싸네, 싸네 판단도 해보구요.

그리고, 신문도 보고, 잡지도 보고,

광고지도 찬찬히 살펴보세요.

그럼, 언제부턴가 우리동네 시세를 떠나서, 부동산에 대해서 점점 해박해 지고 있는걸 느끼지 못하는 사이에 느끼게 됩니다. ㅎ

(말이 좀 안되나요??)

부동산을 가장 잘 하는 방법은,

사람들을 두려워 하지 않은 것이에요, 물어보고, 다가가고, 상담하고, 

가장 좋은건 뭔지 아세요~?

이게 모두 무료라는 것이죠.

부동산은 대인관계와 약간은 관련이 있어 보이기는 하지만, 또 100%는 아니라고 생각합니다.

최근에 부동산이 증여되는 사례가 증가하여,

세금당국은 증여가 양도소득세 절세에 목적을 두고 있다고 판단해, 이를 방지하기 위해서 

'이월과세'와 '부당행위계산' 규정을 두고 있습니다. 

이 두 규정의 기준은 '5년'이상 보유이기 때문에,

증여받은 지 5년 이상을 보유해야 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 

그럼 이월과세와 부당행위계상이 무엇이고, 어떻게 적용되는지 알아 보겠습니다.

이월과세란?

소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)의 제1항에 의하여

제97조제1항제1호에 따른 금액이란 "취득가액"으로

증여자가 취득한 거래가액을 취득가액으로 한다는 것입니다. 

말인즉,

증여자가 위의 대상 부동산(토지, 건물 및 특정시설물 이용권)을 수증자에게 증여하려면, 증여하고자 하는 부동산의 가치를 계산해야 합니다.

이 경우, 그 증여시점에 대상 부동산의 가치에 기반하여 증여세를 납부하게 됩니다.

수증자의 입장에서는,

양도소득세를 계산할 때, 증여세 과세가액을 취득가액으로 할 것이지만, 

양도소득이 많아 양도소득세를 절세할 목적으로 편법증여하는 사례가 많아 5년 이내에 양도하는 경우, 

증여자가 취득한 금액을 취득과액으로 한다는 것입니다.

이월과세가 해당하려면, 증여자와 수증자의 관계가 배우자이거나 직계존비속이어야 합니다.

그리고, 증여자의 취득가액을 수증자의 취득가액으로 판단하지만, 납세의무자는 여전히 수증자입니다.

또한, 수증자가 이미 납부한 증여세는 수증자가 납부해야할 양도소득세를 계산하는데 있어 필요경비로 산입가능 합니다.

정리하자면,

5년이내에 수증자가 증여된 부동산을 양도하는 경우에는, 취득가액을 증여자가 취득한 가액으로 한다. 입니다.

이렇게 하면, 수증자와 증여자간의 주택보유에 따라서, 중과세는 피할 수 있을 것이고,

또, 증여된 부동산을 5년이상 보유하게 되면, 이월과세에 해당하지 않아 증여가액을 취득가액으로 양도세를 납부할 수 있습니다. 

이월과세가 되지 않는 3가지가 있는데,

소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)의 제2항에 의하여

이 역시 말인즉,

이월과세로 인해서, 수증자가 1가구1주택에 해당하여 양도소득세가 면제되는 경우는 이월과세에 해당하지 않고,

(이 경우, 이월과세 적용대상은 아니나 부당행위계산부인 대상이 됩니다.)

증여가액이 증여자의 취득가액보다 적은 경우, 이월과세하지 않고 양도소득세를 계산합니다.

그럼 양도소득의 부당행위계산은 무엇일까요??

소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)의 제2항에 의해서,

소득세법 제101조에 따르면, 부당행위계산은 제97조의2제1항에 정용받지 않는 경우입니다. 

이 경우에, 증여된 부동산이 5년이내에 양도되면, 증여자가 직접 증여한 것으로 보고 과세한다는 것입니다.

부당행위계산과 이월과세의 차이점은 납세의무자가 수증자가 아닌 증여자라는 사실입니다.

법의 취지를 생각해 보면,

부당행위계산의 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 보기 때문에 당연히 증여세는 과세하지 않습니다. 

그리고, 수증자(특수관계자)를 이용하여 증여자가 탈세했다는 판단이기 때문에 

단서처럼, 수증자가 양도소득을 취득하는 경우에는 제101조의 취지와 맞지 않으므로 부당행위계산으로 볼 수 없습니다.

여기서, 특이한 경우는

특수관계인이 그 대상이므로 제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속은 제외하는 것인데,

제97조의2제2항의 2에 따라, 1가구1주택으로 양도소득세가 면제가 되는 경우 이월계산의 적용을 받지 않습니다.

따라서, 이 경우 부당행위계산에 해당하는 가의 문제 입니다.

제97조의2의제2항의 1에 따라, 1가구1주택이 양도소득세 면제가 된다면, 이월계산의 적용을 받던 받지 않던 면제가 되기 때문에, 

굳이 2에서 적용받지 않는다는 단서를 필요로 하지 않는다. 

따라서, 제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속에 해당되지 않으므로 

제101조에서 말하는 특수관계인으로 보아 제101조 부당행위계산에 해당하는 것으로 보는 것이 타당할 것 같습니다.

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감사합니다.

우리나라에는 전세라는 임대차의 계약형태가 있습니다.

집주인은 자신의 집을 빌려주면서, 보증금만 받고 월세를 한푼도 받지 않습니다.

물론 그 보증금은 매매가의 50%에서 많게는 80%까지 올랐던 적도 있습니다.

이런 생각해보셨나요??

왜?? 집주인은 집을 비싸게 주고 사서, 집을 고치고, 그 집을 매매가보다 적은 금액으로 빌려주면서,

제세금을 납부하고, 임차인의 부름에 달려가는 수고까지 하면서, 그 부동산을 소유하고 있을까요??

여러분은 마음속으로 이렇게 생각하셨을 겁니다.

"집값(매매가)이 올라가기 때문입니다.!!!"

만약에 부동산 가격이 오르지 않는다면, 특히 아파트 가격이 오르지 않는다면,

그 누구도 100%의 가격의 아파트를 구매해서,

돈을 들여 수리하고,

50~80%의 비용을 그 아파트를 임대하고,

수리가 필요한 부분이 있으면 수리해 주면서,

제세금을 매년 납부하면서, 

그 부동산 즉, 아파트를 소유하고 있지 않을 것입니다.

>>>전세를 보면 부동산이 보인다.>>>

위의 링크에서 전세가격과 매매가격 사이의 상관관계를 이야기 했는데요,

최근의 상황에 대해서 이야기 해 볼려고 합니다.

최근 신문들의 제목을 보면, 전세시장의 하락, 전세가격의 하락, 집값의 하락 등등으로 이야기 하고 있습니다.

부분적으로 동의하며, 부분적으로 동의하지 않습니다.

전세가율이 하락하면서, 그 이후의 움직임, 즉 조정시기에 어떻게 변동하는지가 시장에서의 향방을 가를 것입니다.

시장의 흐름은 대세라서, 개인이 깨지 못합니다. 선거의 표심과 유사하죠..

예를 들어 보겠습니다. 

5억 아파트에 3억5천 전세인 지역이 있다고 가정해 보겠습니다. 

이 지역은 전세가율 약 70%로 형성되어 있습니다. 

정보의 부동산 대책 등으로 전세가율이 하락하였습니다. 그에 최근의 전세액은 3억으로 60% 선으로 하락하였다고 보겠습니다.

여기서,

전제해야 할 사실은 전세거래가 매매거래보다 쉽고 자주 일어난다는 것입니다.

따라서, 시장의 변화는 전세가가 선행합니다. 

맨 위에서 이야기 했듯이, 60% 선에서 부동산을 전세계약하는 집주인이 40%의 부담을 지고,

부동산 매매가격의 상승을 기대할 수 없는 상태에서, 매매거래는 이루어 지지 않습니다. 

- 매매가격의 하락이 예상되면, 집을 사려는 사람도 전세로써 매도호가가 떨어지길 기다립니다. 

- 부동산 매매가격의 상승을 기대할 수 없는 매도자는 호가를 떨어뜨립니다.

이 포스트의 제목에 아파트의 매매라고 제목을 붙인 이유는 이러한 논리는 아파트 이기 때문에 가능하기 때문입니다.

(다른 형태의 부동산은 비교 대상이 없음으로 가격을 하락시키는 것이 시장에 미치는 영향이 적습니다.)

부동산 가격하락의 가능성은,

여기서 부동산 가격이 실질적으로 하락하냐 하는 것입니다. 

실 부동산 가격이 5억에서 4억으로 하락하였다면, 전세액은 3억

따라서, 전세가율은 75%에 이르게 됩니다. 전세액이 3억이고 부동산 경기에 대한 회복이 시장에서 받아들여 지지 않으면, 

그 이전의 전세가율 70%보다 더 비관적으로 바라 봐야 하기 때문입니다. 

하지만, 5억의 아파트가 4억8천만으로 하락하였다면, 전세율 62.5%로

매매가는 하락하였지만, 아파트 매매가의 상승에 대한 기대감이 시장에서는 더 커졌다는 것입니다. 

이번 부동산 규제로,

전세가격이 먼저 움직이기 시작했습니다.

갭투자등 당장의 목돈을 마련하지 못하면, 자금의 압박이 커지는 일부 투자자들로 부터 시작되어, 기존 투자자들의 심리를 끌어 내렸을 수는 있지만,

시장에서 아파트 매매가격의 추이를 지켜보는 상황은,

지금부터 이후에 나타나는 아파트 가격의 추이를 지켜봐야 하는 이유 입니다. 

시장에 대해서 제 글이 흥미 있으셨다면, 시원하게 공감 한번 클릭 부탁드립니다. 

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글에 대한 궁금증이나, 이의가 있으시면, 덧글로 남겨주시면, 

성실히 답변해 드리겠습니다. 

감사합니다. 

부동산에 관심을 가지게 되면서, 생소한 단어들을 많이 접하게 되는데요.

그중에 용적률 건폐율에 대해서 이야기 해 보려고 합니다.

건폐율은 

간단하게 이야기 하면, 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.

건폐율이 50%라면, 대지면적이 100평이면, 건축면적이 50평이라는 것이죠.

여기서 건축면적은 하늘에서 봤을대 대지를 가리는 면적으로 모두 포함한 면적입니다.

(지상에 앉아 있는 면적이 아니구요.)

그리고, 용적률

(A)

(B)

용적률역시 간단하게 이야기 하면, 대지면적에 대한 건축면적(총량)의 비율입니다.

(A)케이스의 경우 건축면적이 50%라면, 50%가 세부분이므로 

용적율은 150%이고,

(B)케이스의 경우 건축면적이 50%고 상부층이 25%라면,

용적률은 225% 이렇게 됩니다.

이제 용적률 건폐율이 뭔지는 아셨죠??

하지만, 이제 시작입니다.

용적률 건폐율을 정해놓은 이유가 뭘까요?? 쉽게 말하면 규제입니다.

소유의 토지에 마음대로 건축하고 싶은데, 얼마 이상 짖지마라고 하는 것이죠.

규제이지만, 국토의 난개발을 개한하고, 효율적 이용을 위한 것이라고 할 수 있습니다. 

그 기준은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 명시되어 있습니다.

그 내용은 아래와 같습니다.

1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하

2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하

3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하

4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하

5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하

6. 준주거지역 : 70퍼센트 이하

7. 중심상업지역 : 90퍼센트 이하

8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하

9. 근린상업지역 : 70퍼센트 이하

10. 유통상업지역 : 80퍼센트 이하

11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하

12. 일반공업지역 : 70퍼센트이하

13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하

14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하

15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하

16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하

17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하

18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하

19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하

20. 농림지역 : 20퍼센트 이하

21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하

용적률의 내용역시 같은 법에 명시되어 있고, 그 내용은 아래와 같습니다.

1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

2. 제2종전용주거지역 : 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하

3. 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하

4. 제2종일반주거지역 : 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하

5. 제3종일반주거지역 : 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하

6. 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하

7. 중심상업지역 : 400퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하

8. 일반상업지역 : 300퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하

9. 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하

10. 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하

11. 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하

12. 일반공업지역 : 200퍼센트 이상 350퍼센트 이하

13. 준공업지역 : 200퍼센트 이상 400퍼센트 이하

14. 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

15. 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

16. 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

17. 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

18. 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

19. 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

20. 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

21. 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

여기서 느낌이 오세요??

왜 도시 지역의 부동산 가격이 높을까요??

부동산 토지에 대한 효용과 관련이 있습니다.

부동산의 계념을 몇가지고 요약하면,

부동산은 위치성이 가장 중요한 요소입니다. 도심에 위치한 부동산과 농촌에 위치한 부동산의 가격이 차이가 나는 이유입니다. 

그리고 같은 농촌이라고 해도, 일반적으로 도로가 들어서게 되면 부동산 가치가 올르는 것도 위치성과 관련이 있습니다.

당연히, 도심에 접근성이 높아서 위치성이 좋아졌기 때문입니다.

자 그럼, 같은 도시안에 있는 "땅"에 대해서 생각해 보세요~

A땅은 일방상업지역으로 지정되어 있고, 그 옆의 B땅은 제2종 일반주거지역으로 지정되었다고 생각해 보세요.

각 대지가 100평이라고 하면, 

A땅에는 80평의 건물을 20층 지을 수 있으며

B땅에는 60평의 건물을 약 4층 지을 수 있습니다.

두 부지에서 소출되는 생산량은 달라질 수 있겠죠?? 따라서, 두 부지의 가치는 바로 인근에 있다고 하여도 달라지게 됩니다.

따라서, 용도지구는 부동산과 밀접한 관계를 가지게 되는 것이죠.

정부가 부동산시장에 개입을 하는 것이 좋은가 그렇지 않은가의 논란이 지속되는 가운데,

1세대 2가구 이상 주택 보유에 대한 중과세와 내달 보유세 인상에 대한 언급이 나오면서

세제 혜택을 가장 많이 볼 수 있는 1가구 1주택을 유지하면서,

지가 상승에 대한 극대화된 효과를 보기 위한 방법이 되면서이라는 생각이 듭니다.

특히,

서울의 부동산은 정부의 정책과 무관하게 끊임없이 이어지는 수요와

강남불패로 대변되는 서울의 부동산에 대한 무한한 신뢰에서

리스크를 최소화 시키면서 수익을 극대화 할 수 있는 현 시점에서의

최대의 재태크로 인식 된 것이겠죠.

부동산 투자에서 세금을 때어 놓고 이야기 할 수 없을 정도로 세금은 부동산 투자와 밀접한 관계를 가지고 있는 것은 누구도 부인할 수 없겠지만, 세금이 모든 것이라고 말하기도 힘들죠.

세금을 부차적으로 수익을 억제하여 투기 수요를 억제하려는 목적이라면, 그 이전에 부동산에 대한 원론적인 인식이 필요한 것으로 보입니다.

세금 이전에,

부동산 투자의 수익을 극대화 하기 위해서는 레버리지의 극대화가 필요하고

부동산의 리스크를 줄이기 위해서는 운영자금의 안정장치가 필요합니다.

이 둘은 공존하면서 상반적이라,

이 둘을 어떻게 운영하는지가 운영의 핵심이라고 생각되는데요.

이렇게 생각해 보겠습니다.

서울의 부동산 가격은 일반인들이 쉽게 접근 할 수 없고,

따라서, 많은 부채를 수반해야 하는 경우가 많습니다. 그리고 최근 갭 투자라는 것들은

특히나, 레버리지의 극단을 보여주는 예라고 할 수 있는데,

이러한 투자 방식의 바탕에는

"부동산은 오른다, 서울의 부동산은 불패다."

라는 기조가 깊이 박혀 있는 듯이 보입니다.

이제까지 목격했던 부동산 시장의 현상은

폭발적인 수요의 증가로 인한 지속적인 지가의 상승에서 기인됩니다.

폭발적인 수요의 증가는 인구의 증가, 산업화로 인한 서울의 집중화, 핵가족화, 1인가구화 등등으로 이어지는 실질적인 인구증가의 둔화에도 불구하고 사회적 가구 증가 요인으로 인하여 서울의 부동산 수요의 증가를 이끌어 왔습니다.

이런 사회적 수요증가의 막바지에서,

현재 수요의 증가는 투자수요의 증가로 이어지고 있고,

지금 서 있는 자리가 집값이 오를 것이라는 기대에

'똘똘한 한 채'를 고집하는 지금의 투자자로 보입니다.

그 다음에 지금의 투자수요증가를 뒷 받쳐줄 수요증가의 요인이 사라지면,

비트코인인 수십 배의 최고치를 찍고 평준화 된 최근의 상황처럼,

실 수요에 부합하는 가치에서 안정될 가능성이 있다고 보여진다는 것이죠.

' 어디 아파트 1억이 올랐다더라, 2억이 올랐다더라 '

이런 말들에서 오는 오류가 많은 것 같습니다.

억억 하는 돈은 물론 큰 돈입니다. 아파트를 소유함으로써 그렇게 벌 수 있다면,

누구라도 뛰어 들겠습니다.

그런데 여기서 중요한 것은

얼마에서 올랐지? 얼마나 걸렸지? 시장상황은 어땠지? 무엇 때문에 올랐지? 등등

짚고 넘어가야할 사실들이 많다는 것이죠.

20억의 아파트가 1억이 올랐다면, 이는 5% 상승한 것입니다.

그리고, 1억이 오르는 시간이 2년이 걸렸다면, 상승률은 연간 2.5% 가량 되고,

2년 동안 집중적으로 상승하는 시기에 시장상황을 판단할 수 없었다면,

단순히 오르기 전에 보유하다가 오르기 직전에 매도했을지도 모릅니다.

이 모든걸 간과하고 단순히 1억이라는 숫자만 보는 것은 무리가 있습니다.

현혹되어 지는 숫자를 인지할 수 있어야 겠죠.

요즘 자영업 시장이 너무 안 좋습니다.

정말 20년 전만해도 자영업 해서 지금처럼 미친 듯이 일하지 않아도 직장생활과 비교해서 나쁘지 않았다고들 하더군요.

그리고 최근에는 이렇게 말들 합니다.

' 아무것도 안하고 그냥 집에 있는 게 돈 버는 거다. '

갭투자의 예를 들어보죠.

10억원의 아파트를 7억원의 전세자를 끼고 3억원을 투자하여 마련하였다고 가장하겠습니다.

(전세가율이 7~80%에 달했던 곳도 많았죠?? 그래서 갭투자가 각광을 받았구요.)

3억원의 자금도 융통할 수 있는 곳을 통해서 2억원을 대출 받았습니다.

2억원에 대한 이자가 월 70만원 선이고, 이곳에 투자하면서, 2억원의 지가상승을 기대했다고 가정하겠습니다.

현재, 투자자의 노동 수익은 300만원이고, 3년을 투자 적정기간으로 설정했습니다.

이렇게 투자된 투자자의 투자상황을 봤다면

이렇게 리스크를 고치겠습니다.

10억원의 투자 금액을 2~3억원의 투자로 3~4개로 쪼갭니다.

전체 보증금을 2~3억원 수준(3~4개로 개당 1억 미만)으로 낮추고 \

나머지는 금융권에서 대출합니다.

대출금액은 5억원 수준으로 보고 월 이자는 160만원 선으로 보겠습니다.

상기의 10억 투자에 대한 현금흐름은 200~300만원이 가능해 지고,

현금흐름만으로 대출에 대한 이자와 원금상환이 가능합니다.

또한, 1억 미만은 임차인이 존재해서,

보증금 반환의 리스크도 사라집니다.

(4명의 임차인이 동시에 계약을 해지할 가능성은 매우 낮습니다.)

앞서 말했지만, 시장의 왜곡을 바로 잡기위해 정부가 시장에 개입하는 것으로 보입니다.

부동산은 사유의 제산이기도 하지만, 공공재로써의 기능을 하기 때문이죠.

위의 두 경우에서, 어떤 경우에 투자하시겠습니까?

세금요?

지금 말하는 세금이 양도소득세 말하는 거죠?

현금흐름으로 수익이 발생하였습니다.

그리고, 3억원 이하의 지방의 부동산에 대해서는 양도세를 면제해주는 내용도 담고 있지요.

" 어떤 투자가 좋은 투자다. "

이렇게 단정지을 수 없습니다. 모든 투자자에게는 다른 상황이 있기 때문입니다.

하지만 그래서요.

똘똘한 한 채에 올 인하는 것도 본인에게 적합한지 생각해 보는 계기가 되었으면 좋겠습니다.

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감사합니다.

부동산을 증여하고 싶다면, 부동산이 가진 특징부터 살펴봐야 합니다.

부동산은 소유자를 등기하고,

채무를 등기설정할 수 있습니다.

그리고,

현금흐름을 만들어 낼 수 있고,

그 자체로 공공적 성격을 가지고 있으며, 대중적인 소재입니다. 

한마디로, 가지고 있으면 기본적으로 돈이 되고 현금화 시키시도 상대적으로 쉽다는 이야기 입니다.

(물론 주식 등 자산보다는 현금성이 떨어집니다만...)

부동산의 가장 큰 특징은

업다운은 있으나, 전반적인 경제성장과 그 흐름을 같이하여, 

급격한 리스크를 제공하지 않습니다.

(제한적 공급에 따른 특징이겠지요.)

그래서,

자산가들은 자산의 포토폴리오를 짜면서 일정비율로 부동산을 보유하고 있으며,

증여나 상속을 할 목적물이 되기도 합니다.

최근 미국발 기준금리가 상승하여, 금리가 불안전한 상태에 있지만,

여전히 충분히 저금리를 유지하고 있으며,

부동산의 수익성 역시 기준금리와 그 맥을 같이 하지만,

상당한 수익성을 제공합니다.

절세를 위하여 부담부증여를 하는 경우, 

수증자가 채무에 대한 변제를 넘겨 받게 되고 원금 및 이자에 대한 부담을 갖게 됩니다. 

불법적으로 증요자가 수증자에게 넘기 채무에 대한 원금과 이자를 대신변제하는 경우도 종종 있으나,

이는 모두가 아는 비밀로, 자산가들의 이러한 동태는 주시의 대상이 되기도 합니다. 

부동산에서 현금흐름이 기준금리는 물론이고, 시중금리보다 높은 것은 자명하고

(부동산의 수익성은 시중금리에 위험도를 더한 값이므로)

수증자가 일정기간동안 원금과 이자를 변제하는데 부동산의 현금흐름만으로 가능하다면,

합법적으로 수증자의 부담 없이 변제되는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

부담부증여를 처음 들어보신 분들도 많더라구요.

그래서, 

간단히 어떻게 차이가 있는지 설명 드리려고 합니다.

일단, 증여가자 수증자에게 특정부동산을 증여하게 됩니다. 그에 합당한 증여세를 납부하게 됩니다.

문제는 이 증여세의 세율이 엄청나게 높다는 것이겠죠~

그러나, 증여가자 수증자에게 부동산을 증여하면서, 그 부동산에 따른 채무(근저당, 보증금 등)를 함께 넘기면,

수증자는 시세에서 채무를 제외한 부분에 대해서면 증여세를 납부하고,

증여자는 채무부분에 대해서 양도세를 납부하게 됩니다.

여기서,

증여세는 증여되는 금액에 대한 세금을 납부하는 것이니 그렇게 계산하면 되고,

문제는 부담부증여의 양도소득세를 어떻게 계산하느냐는 것이죠.

먼저, 채무에 대해서 어떻게 양도소득이 있느냐는 의문을 가질 수 있겠으나, 

이렇게 생각하시면 쉽게 이해가 갑니다. 

일단, 양도소득이라는 것은 현재의 가치가 과거의 가치보다 상승한, 그 차액을 말합니다.

예로써,

8억짜리 주택을 구매하는데 6억원의 대출을 받게 됩니다.

그리고 2년뒤, 8억원의 주택은 12억원이 되었으나, 대출은 그대로 6억원이 남아 있습니다.

여기서, 대출 6억원은 현재 가치로 본다면, 현재의 시점에서 

(즉 주택이 8억원 이었을때 대출금액의 가치를 생각합니다.)

즉, 과거의 대출의 가치 = 과거실거래가(8억원) X 현재대출가치 (6억원) / 현재부동산가치(12억원)

이렇게 하면, 과거의 대출의 가치는 4억원이 됩니다. 

따라서, 양도소득은 현재대출가치(6억원)에서 과거대출가치(4억원) 뺀 2억원이 되는 것입니다. 

증여가 유리한지 부담부증여가 유리한지는,

현재부동산가치 12억원에 대한 증여세(일반증여)와

대출금액을뺀 가치(6억원)에 대한 증여세와 채무에 대한 양도소득(2억원)에 대한 양도소득세의 합(부담부증여)를

비교하면 알 수 있습니다.

" 여기서 다시 한번 짚고 넘어 가기 "

일반증여와 부담부증여를 비교한다면, 당연히 부담부증여의 세금이 적게 계산될 것입니다. 

하지만, 

위의 섹션에서 언급했듯이 문제는 6억원에 대한 변제의 부담이 수증자에게 간다는 것이고,

다시 말하면, 절세의 의미가 퇴색된다는 것이 되겠죠.

이에, 증여할 부동산의 현금흐름을 만들고, 그 현금흐름이 6억원에 대한 일정기간의 원금과 이자의 변제가 가능한 시스템이 된다면,

현금흐름의 소유를 변경함으로써 합법적으로 절세 증여가 될 것입니다.

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최근에 부산 금정구 지역의 부동산 가격이 급등한 이야기를 하려고 하는데요.

부산하면 일단 떠오르는 곳은 해운대 입니다. 해운대는 부산이 아니라고 말할 만큼,,, 부산이 가지고 있는 이미지와 다르게 계획적으로 바다와 접해있는 지역의 특성을 잘 살려서 최근에 만들어진 계획도시죠. 당연히 전망이 좋은 곳을 중심으로 유명인들이 세컨드 하우스로 이용되었고, 수요가 겹치다 보니 부동산 가격이 서울의 부동산 가격과 비교해도 결코 뒤쳐지지 않습니다. 

그런 해운대를 제외하고, 두번째 가라고 하면 서러운 곳이 현재 금정구 지역입니다. 금정구에 접해있는 동래구의 일부분을 포함하여 최근 몇년 사이 부동산 가격이 급등했는데요. 그 이유에 대해새 의아해 하는 사람들이 많더라구요. 그래서 정리 해 봤습니다. 

학군이라는 말이 있더군요.. 허허 뭐 틀린말은 아닐 수 있습니다. 일단 부산대학교가 자리잡고 있고, 동래여고를 비롯하여 오랜 역사를 가진 학교들과 중고등학교가 밀집되어 있으며, 금정구의 지가가 상승하면서, 금정구에 살고 있는 사람들의 소득수준도 부산의 평균을 윗도니 교육환경이 좋기는 합니다. 

하지만, 학군만이라고 하기에는 서울의 강남이 가지는 파워와 비교해서 학군만으로 부동산 가격을 끌어 올릴 수 있는 파워가 있는지는 의문 입니다. 그리고, 금정구는 부산에서 지리적으로도 북구에 위치해서, 타지역으로의 접근성이 떨어졌던것이 사실입니다. 

도시의 진화과정에서 인구 밀집과 도시 팽장의 한계에서 구축하는 것이 도심외곽순환도로입니다. 

부산은 도시형태의 특성상 도로가 단순하고 일자형태여서 부산의 교통체증은 전국적으로도 유명합니다. 금정구의 부동산가격의 급등은 부산의 도심외곽순환도로 완성과 그 맥을 같이하는 것으로 보입니다. 

부산은 구도심이면서, 주요사업체는 김해와 양산 그리고 주요하게는 창원 마산에 걸쳐 있습니다. 금정구가 학군파워가 있었다면, 외곽순환도로의 완성으로서 주요 산단으로의 교통이 용이해진 측면이 생겼다는 것이죠. 

또한 해운대 기장 광안리 등 여가나 문화활동 쇼핑을 즐기기 위한 공간으로의 접근성도 타 지역에 비해 월등히 높아졌습니다. 

다시말해, 돈을 벌어오는 가장, 가정주부의 문화생황, 아이들의 교육 이 모든것이 가능하게 되는 부산에서 유일한 지역이 되었다는 것이죠. 시장에서 이 접근성이 실 수요자를 중심으로 인정받기 시작한 것으로 보입니다. 

서울에서 경기도 일부에서 부동산 급등이 일어났던 지역을 살펴보면, 산본, 평촌, 김포, 남양주 등등 서울 외곽순환도로를 통해서 서울로의 접근성에 대한 보상이었던 것을 생각해 보면 무리한 일도 아닙니다. 

(출처 동아일보:부산외곽순환도로 2015년까지 완성한다)

경부선 말단에 붙어 있는 금정구는 외곽순환도로 외부순환도로 내부순환도로가 경부선을 경로해서 우회하는 통에 모든 길로의 접근이 용이해 졌으면, 위치적 특성과 상관없이 부산에서 유일하게 사통팔달의 위치성을 가지게 되었습니다.

아직 화명과 금정을 잇는 산성터널이 완공전이면서 순환도로 중간중간이 완벽하지 않은 시점에서, 이 모든 계획도로가 완성되었을때 금정구의 위상에 부산에서 어떻게 될지 궁금하다.

통영 폐조선소 부지가 재생도시로 발표되어 개발과 발전의 가능성에 대해서 앞서 포스팅 하였습니다. 

이 도시재생 부지에 있는 물건이 있어 소개할까 합니다. 

대상부지는 통영 폐조선소 재생도시 부지에서 위에 보이는 사진 처럼 떨어져 있는 위치에 있습니다. 재생도시 개발이 시작되는 시점 부터 영향권에 들어갈 것이라고 생각되는 곳입니다. 옥상에 올라가면 바다가 보이는 위치 입니다. 

위 보이는 지도에서 준주거지역에 위치해 있으면, 앞에는 공영주차장이 있고, 현재 관광호텔이 신축되어 관광객 수요가 예상되는 위치입니다. 바로옆 탑마트에 접해 있으며, 해당 사이트에 접해 있는 버스 정류장에서 통영에 모든 위치로 가는 모든 버스 탑승이 가능합니다. 

오른쪽에 보이는 입구가 탑마트 입구이고 플랭카드가 붙어 있는 건물이 해당 물건입니다. 유동인구 미륵도에서 가장 많은 지역이구요, 주거로써도 손색이 없는 위치입니다. 

외관 모습입니다. 공사중에 촬영한 사진이라서 물건들이 좀 보이네요. 

현재는 공사가 마무리 된 상태입니다.

외관 2

우편함 디테일

사이트 문 디테일

대문 디테일

1층 출입구

1층 내부 1

1층 내부 2

1층 내부 3

2층 복층 계단 뷰

최근 도시재생 발표로 통영 봉평동 조선소 부지 인근 부동산에 대한 관심이 높습니다. 국제공모전을 통한 아이디어가 채택되고 2020년 착공되면, 인근 부동산에 대한 수요는 더 많아 질 것으로 생각되는 되요. 현재 인근 부지가 저 평가 되어 있는 점을 생각한다면, 지금이 적기라고 생각됩니다. 이 물건 이외에도 통영 도시재생 지역에 물건을 다량 확보하고 있습니다. 관심있으시면, 언제든지 연락주세요.

010-칠칠팔팔-3474