차선과차악사이

제시외 건물은,

경매목적물인 토지상에 존재하고 있으나, 

경매목적물이 아닌 건물로 경매신청자가 신청하지 않은 건물이거나,

경매신청자가 소유권 등의 문제로 경매신청할 수 없는 건물인 경우입니다.

제시외 건물은 경매에 포함될 수도 있고, 포함되지 않을 수도 있고, 또한 (법정)지상권이 성립할 수도 있습니다.

제시외 건물에서는 그 건물이 종물 혹은 부합물인지의 판단이 중요하고,

다른하나는 법정지상권이 성립하는지가 중요합니다.

법정지상권에 관한 이야기는 이전의 게시물에 자세히 나와 있으니 참초해서 보세요.

>>>>>> [권리분석 시리즈 7] 법정지상권_종합편 >>>>>>

위의 링크를 따라 가시면, 법정지상권에 관한 게시물을 보실 수 있습니다.

제시외 건물에 해당되는 유형은 아래의 4가지로 분류해 볼 수 있습니다.

1) 제시외 건물이 토지소유자의 건물로서 주물의 처분에 따르게 되는 종물 또는 부합물에 해당하는 건물

2) 제시외 건물이 토지소유자의 건물로서 종물이나 부합물이 아닌 경우

3) 제시외 건물이 제3자 소유의 등기된 건물

4) 제시외 건물이 제3자 소유의 미등기 건물

위의 경우에서,

 2번과 3번의 경우는 경우에 따라서, 법정지상권이 성립하는 권리이고,

1번은 제시외 건물이지만, 주물에 처분에 따르고,

4번의 경우 법정지상권이 성립하지 않아, 건물철거소송 이나 대지인도청구소송으로 토지 이용권을 회수할 수 있습니다.

(자세한 내용은 법정지상권 종합편을 참조하세요~)

민법 제100조(주물, 종물)에 따르면,

1) 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다.

2)종물은 주물의 처분에 따른다.

라고 규정하고 있어,

저당권은 경매목적부동산의 종물에 관하여도 효력이 미친다고 할 수 있으므로, 저당권실행으로 인하여

경매목적부동산을 매수한 자는 종물의 소유권도 함께 취득하는 것입니다.

종물을 판단하는 기준은 명확하지는 않습니다. 법에서 말하는 기준으로 판단하는 것이고, 

또 법 판례를 참조하여, 개별적으로 판단해야 합니다. 

한가지, 판단하는 기준을 제공하자면,

주물이 없으면 종물을 사용하기 어렵거나 존재하기 힘든 경우를 따지면 되는데, 

예를 들어서 건물옆에 확장해 놓은 1층의 방이 입구가 건물안에서 출입하면, 종물로 보고, 

출입구가 따로 있으면, 다른 주물로 보는 관계로 이해하시면 조금 편하실 껍니다.

그럼 아래의 판례를 참조하세요

제시외 건물을 종물 또는 부합물로 인정한 대법원판례

[대법원 1981.7.7. 선고 80다2643, 2644 판결]

기존 건물의 외곽에 덧붙여 증축한 부엌 및 방의 기존 건물에의 부합여부

기존 건물인 세멘부록조 세멘와즙 평가건 주택1동 건평 21평 8합의 외곽에 덧붙여 세멘부록조 스레트즙 부엌 3개와 방 4개 합계 건평 18평 9합을 증축하였다면 그 증축된 건물은 기존 건물에 부합되어 전체가 1동의 주택을 이루고 있다고 할 것이다.

[대법원 1981.11.10. 선고 80다2757,2758 판결]

기존 건물의 경락인이 경매목적물로 평가되지 아니한 증축부분(부합물)의 소유권을 취득하는지 여부

건물이 증축된 경우에 증축부분이 본래의 건물에 부합되어 본래의 건물과 분리하여서는 전혀 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 않는다면, 위 증축부분에 관하여 별도로 보존등기가 경료되었고 본래의 건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 경락인은 그 부합된 증축부분의 소유권을 취득한다.

제시외 건물을 독립한 건물로 인정한 대법원판례

[대법원 1985.3.26. 선고 84다카269 판결]

저당부동산의 종물인 여부의 판단기준

저당권의 효력이 미치는 저당부동산의 종물이라 함은 민법제100조가 규정하는 종물과 같은 의미로서 종물이기 위하여는 주물의 상용에 이바지 되어야 하는 관계가 있어야 하는바 여기에서 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 작용을 하는 것을 말하는 것으로서 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과는 직접 관계없는 물건은 종물이 아니다.

[대법원 1990.10.12. 선고 90다카27969 판결]

제3자 소유인 별개의 독립된 건물을 채무자 소유 건물의 부합물로 경락받은 경우 경락인이 그 소유권을 취득하는지 여부

채무자 소유의 대지와 건물에 대한 경매절차에서 경락인이 위 대지와 건물을 경락받으면서 위 대지상에 있으나 제3자 소유인 별개의 독립된 건물을 채무자 소유 건물의 부합물로 경락을 받았다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다.

위의 내용이 조금이라도, 도움이 되셨다면, 따듯한 공감한번 클릭감사합니다.~

경매공부를 처음으로 하다보면, 

가압류는 말소기준이 되는 권리이면서, 순서와 상관없이 소멸되므로 걱정할 필요가 없는 권리이고,

가처분은 후순위라도 인수될 가능성이 있으므로, 경우를 잘 따져야 하는 권리라고 암기하듯이 알고 있습니다.

하지만, 가압류와 가처분은 권리를 보전하기 위한 방법이라는 것에서 유사하고,

가압류는 금전채권을 대상으로 하고, 가처분은 금전채권 이외의 권리를 대상으로 하는 것에서 다릅니다.

조금, 자세히 그리고 이해할 수 있도록 정리해 볼려고 합니다.

따라서, 가압류라는 것은, 채권은 있으나 집행권원이 없는 경우에, 

집행권원을 받을 시간동안 채무자의 현재 재산을 미리 확보하여 장래에 실시할 강제집행이 가능할 수 있도록 하는 것입니다.

다시말하면, 채권은 있는데 확정받은 집행권원은 없다는 것입니다.

그리고, 제2항에 따르면, 그 채권의 기한이 만기되지 않아도, 채권회수가 걱정이 되는 경우 가압류는 가능하다는 것입니다.

가압류의 가장 특징은 "확정되지 않은 채권"이라는 생각이 듭니다.

그리고, 누구나 확인되지 않은 채권으로 가압류를 신청할 수 있을 만큼 쉽기 때문에, 그렇게 많은 가압류가 보이는 것이구요.

그만큰 이후에, 가압류 근원의 채권이 무효일 경우가 생기는 것입니다.

맨 앞에서 이야기 한것처럼,

(배당계산에서는 인수되는 권리에 배당되는 금액이 모든 채권과 관련이 있기 때문에 중요하지만)

권리분석에서 가압류는 그리 중요하게 여겨야 할 권리는 아닙니다.

(순서와 상관없이 모두 소멸하니깐요~ 하지만, 소멸하지 않는 경우도 있기는 합니다.)

그럼, 가압류의 "확정되지 않은 채권"이라는 특성은 어떻게 영향을 미칠까요??

일단, 경매가 진행되고 낙찰되고 배당까지 이루어 진다면, 가압류가 채권에 대해서 배당받기 위해서는 당연히 확정판결이 필요합니다. 

가압류는 말 그대로 압류가 아닌 "임시"의 상태이기 때문입니다.

그리고, 그 경우 법원에서 그 배당금액을 판결이 날때까지 공탁해 놓습니다.

여기서, 입찰자가 주요하게 관찰해야 할 상황이 몇 있습니다.

하나는 선순위 가압류의 채권이 무효인 경우입니다.

(가압류도 말소기준권리가 되기 때문입니다.)

만약 가압류 - 임차인(전입/확정) - 지상권 - 압류 이런 순서로 되어 있다고 보고,

네번재 압류가 채권확정받아 경매신청을 한 경우라고 하고, 첫번째 가압류가 무효이면,

낙찰자에게 임차인과 지상권은 모두 인수 됩니다.

마치, 금액이 적은 근저당권의 채권을 후순위 임차인이 대위변제하여, 말소기준권리가 변경되는 경우와 유사합니다.

(물론 낙찰을 취소할 수 있습니다만, 시간과 비용이 문제겠죠??)

마지막으로 한가지더요,

이 경우는 잘 있을 수 있는 경우는 아니지만, 그래도 사람일은 모르는 것이니깐요~

전소유자의 가압류에 관한 것입니다. 

(전소유자의 가압류의 경우에는, 경매를 통해서 낙찰받은 부동산에서 가압류를 말소촉탁 할 수 없다는 것입니다.

경매를 하다보면, 애매하게 와 닿는 게 바로 이 전세권입니다.

그래서 오늘은 이 전세권이 어떻게 다른지, 완벽하게 정리해 보려구요.

전세권은 지상권, 지역권과 함께 용익물권으로 분류 됩니다.

>>>>>> [권리분석 시리즈 4] 지상권 그리고 지역권 >>>>>>

위의 링크를 따라 가시면, 지상권과 지역권에 관한 글을 보시수 있습니다.

하지만, 전세권은 지상권 및 지역권과 다르게, 임대차의 느낌도 있고,

또한, 경우에 따라서, 말소기준권리가 되기도 합니다.

말소기준권리는 이후의 일정한 권리들을 모두 소멸 시키기 때문에 중요한 기준점이 됩니다.

주택의 권리분석에서, 전세권을 어떻게 봐야 하는지 이제 시작합니다. 

전세권은 전세권만으로도 경매신청을 할 수 있습니다.

당연히 배당신청도 할 수 있구요. 

그런데, 전세권에서 가장 유심깊게 봐야 하는 부분은 전세권의 범위가 대상 경매 부동산에서 전체인지 부분인지 입니다.

전세권이 입찰자에게 중요하게 작용하는 이유는,

전세권이 말소기준권리가 되어서, 그 이후에 있는 임차권이 인수되는지 때문이고,

또한, 그 전세권이 다른 근저당과 같이 소멸하는지 인수되는지의 문제 때문이겠죠?

예를 들어 보겠습니다. 

2층 주택에 1층 부분의 임차인인 전세권설정을 하고 1층을 점유하고 있고,

이후에 2층 부분에 임차인이 임대차 계약을 하였습니다.

그리고, 그 이후에 은행에서 근저당 설정을 한 경우 입니다.

먼저,

근저당권자가 위의 주택을 경매신청하고, 1층 임차인이 배당신청한 경우입니다. 

보기에 따라서는, 1층 임차인이 전세권을 근거로 배당신청하였고, 말소기준권리가 된 거처럼 보입니다. 

하지만, 1층 임차인의 전세권의 범위는 1층에 한정되어 있기 때문에 2층 임차인의 권리를 침해하지 못합니다.

2층 임차인의 경우 근저당에 앞서기 때문에, 대항력과 우선변제권이 살아 있다고 볼 수 있습니다.

그래서, 전세권의 경우 그 범위가 중요하게 작용합니다. 

그럼 만약에 낙찰금액이 1층 전세권자의 전세금에 미달하면, 1층 임차인을 나머지 전세금을 인수해야 할까요?

그것도 걱정할 필요가 없습니다.

왜냐하면, 1층 임차인의 전세금보다 낙찰금액이 부족할 경우에,

은행이 채무를 환수할 방법이 없어 경매는 무효가 됩니다.

그렇다면, 1층 임차인이 경매신청한 경우에는 어떻게 될까요?

1층 임차인이 경매신청한 경우 역시,

2층 임차인의 권리를 침해하지 못하고, 2층 임차인의 대항력과 우선변제권은 살아 있습니다. 

그리고, 

낙찰 금액이 1층 임차인의 전세금에 미치지 못하면, 1층 임차인의 나머지 보증금을 낙찰자가 인수해야 할까요?

그렇지 않습니다.

낙찰자는 2층 임차인의 권리만 인수하면 됩니다.

일반 임차인의 경우에, 

대항력이 있으면, 배당신청을 했다고 하더라도, 돌려 받지 못한 보증금액에 대해서 낙찰자에게 요구할 수 있습니다. 

(하지만, 대항력이 없는 경우는 그렇지 않습니다.)

앞선 포스트에서 법정지상권의 분묘기지권과 수목에 대해서 이야기 해 보았는데요.

>>>>>> [권리분석 시리즈 5] 법정지상권_분묘기지권 >>>>>>

>>>>>> [권리분석 시리즈 6] 법정지상권_수목 >>>>>>

위의 링크를 클릭하시면 이전의 포스팅을 읽을 수 있습니다.

이번에는 우리가 가장 많이 접하게 되는 건물의 법정지상권에 대해서 이야기 하면서, 이전의 내용들과 비교해서 살펴보도록 하겠습니다.

민법 제279조(지상권의 내용)

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

라고, 민법에서 지상권에 관한 권리를 규정하였는데, 법정지상권은 과연 왜 필요한 것일까요??

법정지상권 그리고 관습법상 법정지상권이 성립하고, 인정하는 이유는,

민법 제279조에서처럼, 당사자(토지소유자와 건물소유자)간의 약정이 존재하는 경우 뿐만아니라, 경매나 매매 등 다른 사유로 인하여, 

건물과 토지의 소유자가 달라진 경우에, 지상권을 인정하지 않는다면, 건물의 철거 등 건물소유자에 너무 가혹하고,

또한, 건물의 철거하는 등 국가 경제적으로도 손실이 크기 때문에 특정한 경우 건물 소유자가 지상권을 취득했다고 간주하는 것입니다.

민법 제366조(법정지상권)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상구너을 설정한 것으로 본다.

그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

라고, 법정지상권에 관하여 규정하고 있는데,

이에 따르면, 순서가

1. 저당권설정 당시 토지와 건물소유자가 동일하여야 하고

2. 경매로 인하여 건물과 토지에 대한 소유권이 분리되어야 한다고 되어 있습니다. 

또한,

[대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결]에 따르면,

토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가, 건물 똔느 토지가 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때,

당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없으며,

건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상 법정지상권을 취득하게 된다.

라고 말하고 있습니다. 

민법에서, 제279조에 의해서 지상권을 설정하지는 않았지만, 법정지상권의 취지와 같이 지상권을 설정하지 않았다는 이유로,

건물의 소유자가 건물의 토지위에 있어야 하는 이유로, 건물의 소유권을 잃게 되는 경우가 발생하게 되므로, 

판례에 의해서, 건물 소유자의 법정지상권을 인정하고 있습니다.

민법 제279조의 지상권과 민법 제366조의 법정지상권 및 관습법상 법정지상권의 차이로 보면,

첫번째로,

지상권은 지상권설정 약정에 의해서 이루어 진다면, 법정지상권은 법률 및 판례에 의해서 인정되는 차이가 있고,

두번째로,

지상권은 권리의 법위가 약정에 의해서 이루어 지기 때문에, 건물, 기타 공작물, 수목 등을 인정하고, 

역시 아직 건축되지 않은 상태의 장래의 건물에도 설정되지만,

법정지상권은 기존건물의 한정되어 인정되고, 그 범위도 현재 점유범위에 제한됩니다.

세번째로,

지상권의 지료는 당연히 약정에 의하지만, 법정지상권은 법원의 결정에 의해서 이루어 지고,

네번째로,

지상권은 양도하거나 저당권 등을 설정할 수 있고, 타인에 양도 및 임대 가능하지만,

법정지상권은 양도, 저당권설정, 매매 및 임대 등의 권한이 없다고 할 수 있습니다.

마지막으로, 경매를 하다보면 미등기 건물의 법정지상권이 성립하는지에 대한 의문이 많이 생깁니다.

제366조의 법정지상권에 따르면,

미등기 건물의 경우에도,

저당권설정당시 건물이 존재하였고, 

저당권 설정당시 건물의 소유자가 동일하였으며, 

경매로 인하여 건물과 토지의 소유권이 분리된 경우에 

법정지상권이 성립합니다. 

하지만,

매도자가 매수자로부터 미등기 건물과 토지를 매입하고, 그 토지에 이전등기를 마친 이후에,

토지가 경매되었다면, 그 미등기 건물에 법정지상권이 성립하는지에 대한 의문이 듭니다.

이 경우에, 

매도자가 매수자로부터 미등기건물과 토지를 매입하면서, 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우로 보는지의 문제인데,

매수자는 건물이 미등기 건물이기 때문에 이전등기를 마치지 못하였을 뿐이기 때문에,

그 건물에 별도의 용익권능을 인정할 필요가 없다고 판단하였고,

경매를 통해 토지가 낙찰된 시점에서,

법제366조에 따라, 저당권 설정 당시에 토지와 건물 소유자가 동일하지 않았기 때문에 법정지상권이 성립하지 않습니다.

법정지상권의 성립요건이 불문명한 부동산 물건의 경우,

토지를 낙찰 받는다고 하더라도, 법정지상권이 성립하면 토지이용에 상당한 제한이 따르고,

법정지상권이 성립하지 않는다고 해도, 그를 증명하고, 건물 등 토지의 상황을 정리하기 위해서는 시간과 비용이 들기 때문에,

유찰이 많이 되어 성공적으로 정리하면 상당한 수익을 기대할 수 있는 물건이 될 수 있다는 장점도 있습니다.

민법 제279조(지상권의 내용)에서,

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

또한,

민법 제291조(지역권의 내용)에서,

지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익을 이용하는 권리가 있다.

결론부터 이야기 하자면, 

이 두 권리는 말소기준권리보다 앞서면 낙찰자에게 인수되는 권리이고, 그렇지 않으면 낙찰로 인하여 소멸되는 권리입니다.

(법정지상권에 대해서는 추후 이야기 하기로 합니다.요~)

권리의 내용을 외우고, 적용하다보면, 왜 그런지에 대한 이해가 없고,

누가 그렇게 이야기 하더라로 경매를 하다보면, 영원히 자기 위주의 경매를 진행 할 수 없습니다. 지금부터 이해해보죠~

경매를 포함하여, 법률적으로 이익이 부디치는 부분을 자세히 보면, 억울한 부분이 없게 하는게 주 목적입니다.

누군가 피해를 보면 안되겠고, 선의의 피해자가 나오면, 그를 악용할 수 있겠죠.

그런관점에서 지상권과 근저당권을 함께 비교해 봅시다. (지상권과 지역권은 유사하니 같이 보겠습니다.)

갑이 부동산을 담보로 을로부터 근저당을 설정하고 돈을 빌리고,

이후 병은 갑에게 지대를 지급하면서, 그 토지에서 사용 수익하려고 지상권을 설정했다고 가정해 봅시다.

여기서, 을은 '선의' 즉, 그 토지에 지상권이 설절될 지 몰랐고, 병은 '악의' 즉 토지에 근정당이 설정되어 있는 것을 알았습니다.

따라서, 

병이 지상권을 설정할 때는, 근저당에 의해서 자신의 권리가 침해 될 수 있다는 것을 알 수 있었고,

을은 근저당 설정당시, 토지의 가치를 책정하여 갑에게 대출해 주었는데, 자신도 모르는 일 때문에 권리가 손실되면 안됩니다.

다시말하면, 위의 토지가 경매로 진행되어 처분되는데 이후에 설정된 지상권 때문에 낙찰 금액이 터무니 없이 떨어져,

을이 채권을 모두 회수 할 수 없다면, 을의 권리를 너무 침해 하는 것이고,

이를 이용해 토지를 가지고 있는 누구나 이런 방법을 통해 이익을 얻을 수 있는 가능성이 생깁니다.

따라서, 본 부동산이 근정당권에 의해서 경매가 진행되면, 근저당 이후의 다른 권리는 소멸하게 된다고 보시면 됩니다. 

그런데, 지상권이 근저당보다 앞서면 어떻게 될까요?

마찬가지로, 지상권자인 병은 '선의'가 되고 근저당권자인 을은 '악의'가 됩니다.

따라서, 을의 근저당권을 근거로 경매가 진행된다고 하더라도, 병의 지상권은 소멸되지 않고, 지상권은 보호되어야 합니다.

마지막으로,

대지를 담보로 대출하는 경우에, 근저당권자가 대지의 담보가치가 떨어지는 것을 염려하여 지상권을 함께 설정하는 경우를 종종 볼 수 있습니다.

근저당권이 설정된 이후에, 그 대지에 건축물이 지어진다고 하더라도,

낙찰자의 입장에서 보면, 명도 및 철거소송 등을 통해서 시간과 비용이 요구되기 때문에,

낙찰가가 떨어질 것은 자명한 일이고, 이런 경우 근저당권자인 채권자가 채권을 온전히 회수하기 힘들어 질 수 있습니다.

이런 경우 때문에, 근저당권자가 지상권을 함께 설정하는데,

이 경우에, 지상권이 근저당권보다 같은날 후순위로 설정하는 경우가 대부분입니다. 

하지만, 지상권이 근저당권보다 선순위에 있다고 하더라도, 권리자가 동일인이면, 위의 경우가 대부분입니다.

위에서 말한 것 처럼, 이 경우, 근저당권자가 대지의 담보가치 하락을 염려하여 설정한 것이기 때문에,

채권자인 근저당권자에 문의하면, 위의 내용을 입찰자들에게 상세히 알려줄 것입니다.